万科-上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究

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1、旗忠项目定位研究(2008.12.17版）2/4/20221特质高端人群城市氛围文化标签古北虹桥开发区、漕河泾开发区内日韩、港台等东亚人士城市氛围浓郁，街区和商业设施分布人性化，步行可达亚洲、街区、传统的高端区域碧云陆家嘴金融贸易区、张江高科技园区、金桥出口加工区欧美人士规划有完善的运动休闲设施以及高标准的教育配套欧美、自然、生态、低密度别墅联洋高端外来及本土人群，本土化特征明显大型的集中型商业配套，以及世纪公园及周边城市级的休闲配套资源生态、国际化三大国际化社区的主要特征2/4/20222国际化社

2、区的三个核心要素高端性城市感文化属性国际化社区的核心要素2/4/20223本案高尔夫球场国际网球中心马桥旗忠森林体育城本项目位于闵行五区一城之“旗忠国际体育城”，区域规划为以体育为特色，森林绿化为背景，现代服务业聚集区和生态居住区。土地属性分析2/4/20224森林别墅区（8000亩）旗忠高尔夫球场旷野体育公园（高尔夫）100公顷公建配套中心156公顷旗忠网球中心地铁一号线延伸银春路站(预设站点)本案马桥老街保留58公顷距离本案2.5公里距离本案5公里旗忠国际体育城内有：世界知名的国际网球中心高尔夫

3、球场高档森林别墅区土地属性分析2/4/20225本案上海闵联生态公园闵行公园吴泾公园马桥旗忠森林体育城高尔夫球场国际网球中心绿城玫瑰园中房森林别墅区域整体环境规划较好，拥有高端知名度及优越的生态资源土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源2/4/20226迎合世博会主题——城市，让生活更美好，生态发展主题符合未来趋势和要求2010年世博会主题“城市，让生活更美好”，将着重强调城市的生态性，可居住性；生态主题可以让生活更美好，迎合未来整体大事件趋势。城市让生活更美好2/4/20227万科旗忠将打造成

4、为一个生态型——上海系国际化社区具备特征：生态性高端性城市感文化属性万科旗忠的核心定位2/4/20228三大国际化社区的开发模式特质开发模式古北在古北新区的开发过程中，上海市政府批准古北集团统一负责古北新区136.6公顷土地的开发建设。其中一期土地大多由古北集团的股东方中华企业、新长宁集团等公司开发，二期则由9家开发商共同开发建设。碧云在碧云国际社区的开发过程中。由金桥集团统一进行土地开发、基础建设和功能配套，规划开发了以碧云别墅为核心的“碧云国际社区”，并建设了一批高水准的教育、医疗、购物、餐饮、

5、体育、休闲、娱乐等配套设施。联洋在联洋国际社区的开发过程中，由政府投资的上海联洋集团有限公司进行土地一级开发、规划，并引进、联合了十几家开发商进行开发。开发模式：1（政府主导）+N（多家开发商共同开发）2/4/20229要把旗忠项目打造成国际性社区，万科必须实现自身角色的转变开发商城市运营商万科的角色转变2/4/202210可借鉴的成功案例星河湾配套运营模式四季会、世界奢侈品协会中国俱乐部、北京外商俱乐部等高端设施提升项目高端性广州星河湾1830米骑江木道、北京星河湾代建生态公园等园林景观提升项目城

6、市感商场、官场、洋场等不同类型、高密集的圈层营销提升项目文化属性主要可借鉴之处：景观园林+圈层营销2/4/202211可借鉴的成功案例新浦江城产品运营模式产品创新，以类独栋产品（院墅、院邸）作为项目标杆提升项目高端性总体Block规划，多产品混搭，集中式广场商业街区提升项目城市感意大利团队整体设计，中意文化广场、何香凝美术馆提升项目文化属性缺憾：商业未纳入核心营销战略，能带来大量人流的公寓产品启动晚，商业氛围无法聚集主要可借鉴之处：项目定位+产品创新+多产品混搭2/4/202212万科旗忠项目：配套

7、产品+组合运营模式万科旗忠项目运营模式2/4/202213旗忠项目运营模式—生态生态城市感文化属性旗忠项目运营模式高端性配套运营——中心绿地、幽径、老树、原生态…产品运营——高端性低密度产品体现生态价值2/4/202214旗忠项目运营模式—高端性产品运营——借鉴新浦江城的成功经验，开盘首推800万/套的类独栋别墅，树立项目的高端性中房森林别墅主力总价：900-1200万/套绿城玫瑰园主力总价：2000-6000万/套配套运营——运用高端的配套提升项目的高端性生态城市感文化属性旗忠项目运营模式高端性8

8、00万/套的类独栋别墅可与区域内高端别墅形成错位竞争2/4/202215旗忠项目运营模式—城市感生活配套+多产品混搭配套运营——丰富的生活配套提升项目城市感产品运营——多产品混搭，营造出社区感从而体现城市感生态城市感文化属性旗忠项目运营模式高端性2/4/202216旗忠项目运营模式—文化属性强烈风格属性的街区商业+独特产品风格地标性的广场、开放式街区、可小憩的露天吧…社区规划，独特的立面风格…生态城市感文化属性旗忠项目运营模式高端性2/4/202217旗忠项目运营模式