中信建投-中信建投房地产2018年年度策略

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1、补长效固本培元攻存量价值为王中信建投房地产分析师陈慎2017年12月提纲行业：定调“房住不炒”，思考“美好生活”企业：成长中的烦恼，集中度的盛放转型：“租购并举”的德国之路策略：长效机制下寻机遇谋长远：迎接“房住不炒”新格局图：我国长效机制展望供应结构多元化住房供给体系供应价格可控性供应规模持续性支持“住有所居”的租赁市场建设长效住房保障体系机供应具备保障以及财富的共有产权房制针对房屋出售环节的严格管制住房金融机构的专业化住房金融体系推进住房租赁REITs的发展关注房地产税的推进预期图：房地产税推进情况时间部门/文件内容2010年财政部房

2、地产税试点将于2012年开始推行2013年2月国务院扩大个人住房房产税改革试点范围2013年5月发改委“扩大个人住房房产税改革试点范围”为今年的经济体制改革重点内容之一《中共中央关于全面深化改2013年11月加快房地产税立法并适时推进改革革若干重大问题的决定》2015年十二届全国人大常委会房地产税法正式列入全国人大常委会立法规划2016年3月十二届全国人大四次会议房地产税还在配合有关部门在立法阶段全国人大财经委副主任郝如2016年7月前房地产税法仍在起草过程之中玉2016年7月财政部长楼继伟“义无反顾”推进改革房地产税制改革2016年11月财政部

3、长楼继伟房地产税等改革正在积极推进2016年12月国家税务总局加快推动房地产税立法《关于创新政府配置资源方2017年1月支持各地在房地产税等方面探索创新式的指导意见》2017年11月财政部加快建立现代财政制度按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。2017年12月财政部对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。看短期：政策依然具备延续性表：三季度热点城市调控政策城市时间本地限购限购连续纳税年份限贷限售限价(户籍)(非户籍)重庆9.23\\2年限价之前\\不限售限价长沙9.231-2套1套1年限贷3-5年限

4、价之前\1年限贷不限售不限价南昌9.231套1套2年限贷2-5年限价之前1套1套2年限贷不限售不限价贵阳9.23\\3年不限价之前\\不限售不限价石家庄9.221套2年限贷5年不限价之前1套1年限贷不限售不限价南宁9.22\限贷2年限价之前\限贷2年限价西安9.132套1套2年限贷2-5年限价之前\2年限贷2-5年不限价资料来源：中信建投研究发展部销售：去库存背景下的冰火两重天图：重点城市批售面积增速图：重点城市15-16年供地面积增速一线城市二线城市一线城市二线城市三线城市100%100%80%80%60%60%40%

5、40%20%20%0%0%-20%-20%-40%-40%-60%-60%-80%-80%-100%-100%Jan-15May-15Sep-15Jan-16May-16Sep-16Jan-17May-17Sep-172015年1月2015年6月2015年11月2016年4月2016年9月资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部图：限购和非限购城市成交增速图：全国一二线城市和三四线城市增速差80%限购城市非限购城市120%60%100%40%80%60%20%40%0%20%0%-20%-20%-40%-4

6、0%-60%-60%2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017年5月2015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-09资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部价格：新房受限，二手房持续回落图：70个大中城市新建住宅价格指数图：分城市新建住宅价格环比增速同比环比（右轴）一线城市二线城市三线城市1224103.581.5362.514220.51.501-200.5-40-0.5-6-0.5-8-1-12015年1月2015年8月2016年

7、3月2016年10月2017年5月2015年1月2015年7月2016年1月2016年7月2017年1月2017年7月资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部图：重点城市二手房成交量增速图：重点城市二手房成交量增速同比环比一线城市二线城市三线城市250%300%200%250%200%150%150%100%100%50%50%0%0%-50%-50%-100%-100%2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017年5月2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017

8、年5月资料来源：wind、中信建投研究发展部资料来源：wind、中信建投研究发展部库存：去库存延续，但可能狭义库存已触底图：待开发土