瀚海·北金商业营销报告

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1、瀚海置业营销中心瀚海·北金商业营销报告瀚海·北金商业营销报告目录：一、项目简介：31.区位简介：32.项目周边情况分析：43.项目经济技术指标及前期定位：54.小结：5二、竞争项目简述61.调研结论：7三、项目SWOT分析91.优势：92.劣势：103.机会：114.风险：11四、项目市场定位121.项目功能定位：122.形象定位：123.产品定位：144.业态定位185.目标客户定位186.价格定位20五、销售策略：251.整体销售计划：2568瀚海置业营销中心瀚海·北金商业营销报告2.销售模式283.前三年

2、租金收入预测：304.推算返租前销售表均价系数：315.推算返租前销售表均价：336.销售周期及涨价策略34六、保障措施361.基础保障：362.形象保障：363.技术保障：364.组织保障：365.资金保障：37七、推广计划：381.项目目标客群需求特征（以投资为主）382.项目价值体系梳理403.推广核心：411)整体推广策略：412)整体推广节奏控制423)配合项目整体销售周期，项目推广节奏安排及量化指标：444)阶段推广任务安排44八、推广费用框算6768瀚海置业营销中心瀚海·北金商业营销报告一、项目简

3、介：1.区位简介：Ø郑州市现有核心区域商圈分布：火车站商圈、二七商圈、紫荆山商圈、碧沙岗商圈；Ø06年开始郑州的商业地产进入高速发展期，在郑州市二环路包含的各区域内形成了区域型的商业中心如：花园路商业中心、升龙国际中心等商业项目；Ø随着城市框架的不断拉大商业地产布局的战略规划区域不断向外扩展，城市三环路包含的区域内成为商业地产布局的战略规划热点区域，已成型的区域型商业中心如：东部金水路未来路曼哈顿商业中心、西部中原路秦岭路万达广场等；Ø我项目位于北环路文化路交汇处，位于城市的三环以内，现阶段区域内暂未形成区域型

4、商业中心，项目处于商业发展的战略规划区域，战略商业布局的核心板块。68瀚海置业营销中心瀚海·北金商业营销报告1.项目周边情况分析：Ø周边专业市场分布密集，科技市场、花卉市场、蔬菜批发市场、茶城、建材市场、汽配市场等大型批发市场环伺周边，为该区域带来了极高的人气及人流量；Ø周边人口情况：项目位于郑州市十字轴线的北侧节点，是城市北部扩展区域的中心位置。周边大型居住区，腹地人口众多在辐射半径3平方公里范围内，居住人口约30万人，项目半径5平方公里范围内，居住人口约50万，周边为城市北部二、三环间的大型居住区，腹地人口

5、众多青年比例约占70%；Ø区域消费情况：项目周边区域内存在大量住宅小区，城中村村民及外来人口，流动人口巨大，区域内的潜在消费者多为个体商户、公司职员、自由职业者、企业中高层管理人员等中端人群，中端、中低端消费群较大；Ø区域未来规划：新编制的滨河产业带规划对北部片区东风渠沿岸地块提出了建设生态型文化创意休闲区的规划设想，通过进行大规模的城市更新，改变目前北部区域落后的面貌，以东风渠为脉络，带动北部城市形象的整体改善，由此促进北部地区的城市建设。68瀚海置业营销中心瀚海·北金商业营销报告1.项目经济技术指标及前期定

6、位：商业面积（含-1F）4.3万㎡-1F业态定位超市商业层数5层1F业态定位精品商业层高-1F-5.21m1F-3F：5.1m4F电影院部分8.5m2F业态定位精品商业停车位1090个3F业态定位餐饮商业前广场2.3万㎡4F业态定位影院、电玩电梯数量直梯7部、扶梯3组单层面积-1F：9924㎡1F:8040㎡2F:8372㎡3-4F：8517㎡单层铺位间数1F：45间2F:38间3F:13间4F:5间共计101间2.小结：项目处于商业发展的战略规划区域，而本案坐落于该区域的核心位置，区域内拥有庞

7、大的消费群体，商业需求旺盛，因各种原因该区域一直没能出现满足区域消费的集中商业体，而符合区域市场需求的品质商业体更是严重缺失，这恰为本案提供了巨大的市场空间；本案的规划设计理念在品质及延展性方面具有高度的前瞻性，但是在规模和业态规划等方面，作为区域型商业中心还有较大不足，不论是销售还是经营在目前规划范围内都存在较大风险。68瀚海置业营销中心瀚海·北金商业营销报告一、竞争项目简述项目名称位置建筑形态总体量商业体量业态定位推广主题主力商家销售模式天旺广场东风路与天明路交汇地上四层，局部五层10万10万零售、娱乐、餐

8、饮、休闲康体、文化和生活配套服务一站式休闲主题购物中心世纪联华整体出售置地广场郑汴路中州大道高层+商业25万8万超市、金融、餐饮时尚之都嘉茂5万整体出售郑州国贸花园路农业路写字楼+公寓+商业50万12万百货、购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体城市商业街生活中心大商、家乐福、肯德基、星巴克等60%自持+40%出售裕鸿国际紫荆山路商城路4栋写字楼+商业20万4.5万百货、餐饮、娱乐百