栖霞建设地产.doc

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1、栖霞建设地产公司概况：·1999年由5家发起人发起成立·2002年在上交所上市；·多年蝉联南京销售排行榜冠军、“江苏省房地产行业综合实力50强第一名；·先后评为“十佳最具成长性上市公司”、“十佳最具成长性上市公司”“红回报上市公司”、“2007年中国最具成长性TOP10企业”问题的引入：栖霞建设自2002年上市以来，连续三年实现超速增长，分别是2002年营业收入增长122.41%，2003年增长58.75%，2004年增长107.84%，高出同时期行业平均增长率的3——4倍。然而栖霞建设并没有将这种势头持续下去，2005年公司的营业收入增长率直线

2、下滑到16.77%，2006年、2007年营业收入增长率也始终停留在行业水平均水平附近。营业收入增长原因营业收入的高速增长需要新增资产的配合，而资产的大幅增加又需要强有力的融资作为支持。栖霞建设主要从两个方面为营业收入的增长提供融资支持。一是经营效率的提供，一个是外部资金的进入。经营效率的提高：（原因）一、营业收入净利率2003年栖霞建设的营业收入净利率从0.15提高到了0.16，提高了5%。营业收入净利率的提高为企业内部资金的增加提供了最根本的来源。二、资产周转率从数据上来看2004年公司的资产周转率从029提高到了049，提高了71%，而资产

3、周转率的大幅提高使得公司的资金回笼速度加快，大大缓解了公司的资金使用压力。其中，流动资产周转率的提高贡献最大提高幅度达到78%，在流动资产中的存货、应收和预付账款周转率的提高将近一倍。¨经营效率的大幅提高说明公司的管理能力提高幅度较大，资产的运营效率增强。¨经营效率的提高从一定程度上缓解了公司资金的压力，支持了营业收入的高速增长。营业收入增长率下降的原因¨从公司年报上来看，江苏省房地产的发展形势在栖霞建设营业收入增长率下降的几年一片大好，而且栖霞建设开发的三大主力楼盘全部进入南京市住宅市场销售收入排行榜前十。¨分析公司的存货结构，可以看到占存货总

4、量95%的开发产品和开发成本中的开发产品占存货的比重在高速发展和速率下降的年份基本保持不变，由此可以看出不存在销售不畅的问题。¨开发成本项目在2002-2003年以近2倍的速度增长，而2004年出现了负增长，以后年度基本保持2004年的水平不变，说明公司项目储备水平在逐渐减少。¨综合分析公司的存货状况可以看出市场因素并不是公司营业收入增长率下降的主要原因，同时公司项目储备处于逐渐下降的水平从一个侧面说明公司正在有计划的放慢发展速度。限制公司发展的瓶颈①外部融资能力约束¨国家宏观紧缩调控政策使得房地产企业从银行贷款的难度加大。¨栖霞建设在之前几年大

5、量贷款，负债率较高，从某种意义上讲银行贷款这项财务资源已经被耗尽。而之前的分析也表明公司的高速发展很大程度上依赖于银行借款。¨由此可知，公司借款能力饱和及还款压力巨大造成外部融资不足，是营业收入增长率下降的根本原因。②融资能力应当与增长速度匹配¨可持续发展很重要的一条就是在不把财务资源耗尽¨栖霞建设连续几年通过高负债的方式实现超高速增长会导致财务结构的恶化，进而导致财务资源的枯竭，不利于公司的长期发展。问题思考1、公司在2004年将有好几个项目到期竣工，因此企业融资的目的主要是进行后期建设，预计回收期较短，从降低成本的角度考虑，企业选择了短期借款

6、。2、前几年的超高速发展耗尽了企业的财务资源，到2006年企业虽然通过权益融资筹得部分资金，但是前几年留下的还债压力依然巨大，在扣除到期债务后能够用于企业发展的资金并不多。从数据上来看，06年的到期债务高达10个多亿，而通过权益融资所得才6个多亿，用于还债上且不足。这是企业耗尽财务资源带来的恶果。3、房地产企业具有营业周期长的特点，针对这一特点营业收入的增长应当与企业的融资能力相适应，同时为了降低风险，在财务结构上也应当合理分布。不同的企业管理水平和融资能力不同，增长速度也不同，按照书上给出营运能力相关的营业收入净利率和资产周转率已经融资能力指标

7、资产负债率来计算，应该在20%到40%之间较为合理。