资产评估 自考复习资料 自考小抄

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房地产出售、购置、投资决策，最好选用市场法评估。建筑物残余估价法是指建筑物与其基地合并计算收益，在用收益还原法以外的方法能求得土地的价格时，从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯收益，即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。其应用条件：被评估对象可以获得正常收益，即只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估计法，，另外，运用建筑物残余估价法还要求建筑物的用途、使用强度以及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离，甚至是冲突的出现。对房屋建筑物进行评估的基本方法：成本法、市场法、残余估价法。土地价格的变化趋势：上涨趋势，特点：1土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定2土地价格主要由土地的需求决定3土地价格具有明显的区域性4土地价格的上涨性商誉与商标的关系：商誉与商标在许多方面是密切关联的，二者之间有时存在有相互包含的因素。区别：1商标是产品的标志，而商誉则是企业整体声誉的体现。2商誉作为不可确指的无形资产，是企业及其超额获利能力结合在一起的，不能够脱离企业而单独存在。3商标可以转让其所有权，也可以转让其使用权。长期投资评估的实质：是对资本的评估。对长期投资进行评估时，最宜采用：可上市的交易的债券和股票一般采用市场法进行评估，非上市的交易及不能采用市场法评估的债券和股票一般采用收益法。股票的发行方式：面额发行、溢价发行、折价发行。资产评估与会计计价的关系：会计计价有时需要以资产评估价值为依据，还在会计制度中有相应规定。区别：1二者发生的前提条件不同，会计学中的资产计价是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。而资产评估是以持续经营为为前提的。2二者的目的不同。会计学中资产计价的目的是为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息，资产评估价值则是为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。3执行操作者不同。资产计价是由本企业的财会人员来完成的，资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。企业整体评估的特点是将评估的企业作为一项完整的独立资产，把企业整体获利能力作为特殊商品进行的评估。土地使用权评估的市场法操作步骤：1广泛搜集交易资料，确定比较案例2进行交易情况的修正3进行交易时间的修正4进行区域因素的修正5进行个别因素修正6确定待估土地评估值建筑物评估时需要考虑的因素：1物理因素2环境优劣的影响3经济地理因素4新旧程度5用途6产权7政策因素8供需状况9其他资产评估方法选择应考虑的因素：1资产评估方法的选择必须与资产估价价值类型相适应。2资产评估方法必须与评估对象相适应3评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。4选择评估方法还要考虑不同的评估途径。采用收益法评估资产时，各指标间存在的关系：收益法中的主要指标有三个即收益额、折现率或本金化率、收益期限。收益法运用中，收益额的确定是关键。收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其身价值的溢余额。从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高资产评估值越低。本金化率与折现率在本质上是没有区别的，只是适用场合不同，折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。收益期是指资产收益的期间，通常指收益年期。折现率本质上与资本化率的关系：本金化率与折现率在本质上是没有区别的，只是适用场合不同，折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率，用于有限期预期收益还原，本金化率是将未来永续性预期收益折算成现值的比率。收益期是指资产收益的期间，通常指收益年期。影响地价的因素有：1一般因素：行政因素，社会因素，经济因素，其他一般因素（如：人口因素、心理因素）2区域因素：影响商业用地土地价格的区域因素，影响住宅用地土地价格的区域因素，影响我国工业用地的区域因素3个别因素：位置因素、地形地质因素、面积因素地块形状因素、土地利用因素。流动资产的特点：1周转速度快。2变现能力强3形态多样化。流动资产评估的特点：1流动资产评估是单项评估。他以单项资产为对象进行的资产评估2必须选准流动资产评估的基准时间。流动资产与其他资产的显著不同在与其流动性和波动性。3既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。流动资产评估之前必须进行认真仔细的资产清查，否则会影响资产评估结论的准确性。2流动资产周转速度快，变现能力强，在价格变化不大的情况下，资产的账面价值基本上可以反映流动资产的价值。评估基准日应尽可能在会计期末。使用物价指数发评估机器设备的重置成本时，应选择的方法有：1某一类产品的综合物价指数2规模经济效益指数法。规模经济效益指数法是根据设备的生产能力和价格的比例关系来确定重置成本的方法。3重置核算法估算建筑物资金成本即建筑期利息时，应符合的要求有 ：1资金成本计算时建设工期是指正常条件下，完成整个建设项目的合理工期2建设工期的计算与利息率的计算要一致，如同为年或同为月3计算资金投入时，通常按建设期内均匀投入进行测算。长期投资评估的特点：1长期投资评估是对资本的评估。这是长期投资的一个显著特点。2长期投资评估是对被投资企业的偿债能力获利能力的评估。复原重置成本是只运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料。根据现代标准、设计几格式，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。复原重置成本与更新重置成本的关系是：相同方面在于对是采用现时价格。不同的是在于于技术、设计、标准方面的差异。无论是更新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。资产评估价值的特点：1时效性。资产评估价值反映是是特定时点的价值2目的性。3意见性。4估计性。偿债能力的指标有：1流动比率。流动比率=流动资产/流动负责。2速动比率。速动比率=速动资产（流动资产—存货）/流动负责3资产负责率。资产负责率=负责总额/全部资产总额*100%。运营能力的指标有：1存货周转率。包括存货周转次数和存货周转天数。存货周转次数=年销货成本/存货平均余额，存货周转天数=360/存货周转次数2应收账款周转率。应收账款周转次数=赊销净额/应收账款平均余额，赊销净额=销售收入—现销收入—销售退回、折让和折扣。应收账款周转天数=360/应收账款周转次数。盈利能力指标：1投资报酬率。资产报酬率、净资产利润率2销售利润率。销售毛利润、销售净利润3每股利润4每股股利5市盈率。无形资产转让、投资评估的前提：1能够带来超额利润。2能够带来垄断利润。影响无形资产评估价值的因素：1无形资产的成本。2机会成。3效益因素。4使用期限。5技术成熟程度。6转让内容因素。7国内外无形资产的发展趋势，更新换代情况和速度。8市场供需状况。9同行业同类无形资产的价格水平。评估的基准日如何确定：评估基准日则是反映评估价值的时点定位，一般应考虑选择某一个结算期的终止日。利用ß系数确定折现率时，ß系数的含义：ß系数是反映某种股票随市场波动的趋势，如果某种股票的收益率随整体市场同步运动，这种股票称为平均风险股票，ß=1。估算固定的有形损耗，通常采用什么方法：1年限法。2修复费用法。3技术鉴定法。资产评估的定义：资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。资产评估原则及其包括的层次内容：工作原则：1独立性原则。2客观性原则。3科学性原则。4专业性原则。经济原则：1贡献原则。2替代原则。3预期原则。它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。资产评估的六大要素：即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。在采用成本法评估资产时，成新率的确定为什么不能直接按会计学中的折旧年限计算获得：1折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。2折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。3折旧年限的确定与评估中成新率确定的基础——损耗本身具有差异性。4资产评估过程中，如果一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。机器设备核查的方式：1逐项清查2抽样核查。资产评估价值概念及其资产评估价值类型；概念可以通过以下几方面理解：1资产使用价值决定资产资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。2资产评估价值与马克思资本论中所称的价值不是同一概念。3资产评估价值与会计记录的价值也有很大差别。类型：1公开市场价值2投资价值3重置价值4清算价格。市场价格比较法：即市场法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。资产价值的三种损耗：实体性贬值，经济性贬值，功能性贬值。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基价作为参照物，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。无形资产的机会成本是指该项无形资产转让、投资、出售后失去市场和损失收益的大小。资产评估报告是评估机构在完成评估工作后向委托方提交的说明评估目的、程序、价值类型、依据、方法、结果及其适用条件等基本情况的报告书。资产评估报告包括正文和附件两部分，其内容主要是报告评估结论，阐述评估结果成立的前提条件，说明取得评估结果的主要过程、方法和依据，并附报必要的文件资料。有效期是1年基本要求：1实事求是2内容全面、准确而简练3报告要及时进行流动资产评估前，为了节约时间，保证评估质量，首先要确定 被评估资产的对象和范围，同时应做好下列工作：1鉴定流动资产。2查核待评估流动资产的产权，3对被评估流动资产进行抽查核实，验证基础资料。市盈率乘数法正是利用了公司由若干股份构成的价格与收益之间的关系，即市盈率。企业整体资产是由多个或多件单项资产组成的资产综合体所具有的整体获利能力作为评估对象的评估。企业资产评估应考虑的因素：1企业全部资产价值2企业的获利能力A企业所属行业的收益B市场竞争因素C企业的资产结构和负责比例D企业的经营管理水平3企业的外部环境。待摊费用的评估：是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。因此，要评估确定待摊费用的价值，实际上是确定其实体资产或某种权利的价值。短期投资的评估：短期投资中对于公开挂牌交易的有价证券，可按评估基准日的收盘价计算确定评估值；不能公开交易的有价证券，可按其本金加持有期利息计算评估值。股票：股票是股份公司发给出资人的股份所有权的书面凭证，股票表明了公司与股东的约定关系，实质上是一种特殊的信用工具。清算价格，是指企业清算时，每股股票所代表的真实价格。对股票进行评估，与上述前三种股票价格关系不大，只与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关。要科学地估算资产的价值，首先应判断其价值的内容：资产是一种权利，同样的资产载体，其权利是不同的。评估者评估的不是资产本身，而是其某种权利。实际上，若要准确地评估出这些资源的价值是不容易的，甚至是做不到的评估者要评估的不是这些资源的本身，而应是这些资源某一方面的权利。土地收益的评估依据：客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因数后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。资产评估的特定目的是什么：指的是被评估资产即将发生的经济行为。土地价格具有明显的区域性：处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。同一城市中的不同地段，土地价格会相差几倍，甚至十几倍倍，这是土地的级差地租形成的。专利权转让的形成包括全权转让和使用权转让：使用权转让往往通过技术许可贸易形式进行，这种使用权的权限、时间权限、地域界限和处理纠纷的仲裁程序都是在许可证合同中加以确认的。股票评估的模型：1固定红利模型。是针对经营比较稳定、红利分配相当稳定的普通股的评估设计的2红利增长模型。适合与成长型企业股票评估3分段式模型。针对前两种模型过于极端化，对于具有很大风险的股票市场来说很难被人们所接受。资产评估计算题：1、设备的重置成本（物价指数法P60、实体性贬值额P72、功能性贬值额P75、经济性贬值计算P76。例一、某设备用2000年购入，评估基准日为2004年，该设备账面原什4000000无，其中：设备购价为360000，基础安装费35000，运杂费5000元。已知：2000年和2004年该类设备的定基物价指数分别为110%和150%，基础安装费的环比物价指数为160%，按基准日价格标准重置，运杂费为8000元。计算该设备的得置成本。P60解：重置成本=360000*（150%/110%）+35000*160%+8000例二、某机床的得置成本为200万元，已经使用5年，估计经济使用寿命为30年。现在，该机床部分功能失常，估计维修费用约18万。（计算实体性贬值额）P72解：重置价：200万元可修复性损耗引起的贬值：18万不可修复性损耗引起的贬值：200*（5/30）万元实体性贬值：18万+200*（5/30）万元贬值率=（18+200*5/30）/200例三、有台冷冻机已经使用5年，预计尚可使用10年，该机器每天工作20小时，每年工作200个工作日，比新冷冻机多耗电5000度。试计算由于超额成本引起的功能性贬值。（所得税率33%，折现率10%，10年的现值系数为6.145，每度电按0.5元计算）P75解：每年的超额运营成本=5000*0.5=2500（元） 税后每年净超额运营成本=2500*（1-33%）=1675（元）净超额运营成本的折现值=1675*6.145=10292.875（元）例一、某农用车生产线，原设计生产能力为30000辆/年。该生产线已使用8年，据估计尚可使用10年。由于市场需求减少，目前实际产量为20000辆/年。使用规模经济效益指数法求其经济性贬值率。解：经济性贬值率=6、企业商誉评估值的计算。P218例九、某企业的预期年收益额为100万元，该企业各单项资产的评估价值之和为180万元，企业所在行业的平均收益率为12%，并以行业平均收益率作为适用资产收益率。试确定该商誉的评估值。解：商誉的价值=（100-180*12%）/12%或=180*（100/180-12%）/12%7债券的评估计算p2278、每股股票的价值的计算P234例十一、某企业扔有长安公司面值共500万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面价值的7%，评估人员通过调查了解到长安公司只把税后利润的62%用于股利分配，另38%用于公司扩大再生产，公司的股本利润率保持在13%的水平上，折现率设定为9%，试运用红利增长模型评估被评估企业拥有的长安公司股票。解：D1=5000000*10%=500000（元）R=9%G=38%*13%=4049%P=500000/（9%-4.94%）=500000/4.06%=12500000（元）9、设备投资的价值计算。某公司对其公司用设备资产进行长期投资，设备原价10万元，投资期限为8年，，评估时剩余投资年月限为5年。投资初规定，设备作价在投资期内逐渐以收益回收，投资期结束后设备归接受投方，预期在未来5年内每年收益为6万元。投资方所在行业的平均投资收益率为15%，请评估该公司设备投资的价值。P236利率15%54321整付现值系数（复利现值系数）0．49720．57180．65750．75610．8696年金现值系数3．352211、房地产的年收入、年费用、年纯收益计算。P123-124例五、某房地产的总使用面积为2万平方米，月租金为10元/平方米。预计年房租损失费为年预期租金总收入的6%，管理费、修缮费为年预期租金总收入的房产税为年预期租金总收入的12%，房屋财产保险费为0。4万元/年。预计该房地产尚可以使用15年。折现率为14%。要求：（1）求该房地产的年出租费用（2）求该房地产的年租金总收入（3）求该房地产的年纯收益。解：（1）20000*10*12=2400000（元）年房租总收入（2）年总费用房租损失准备费=2400000*6%=144000（元）管理、修缮费用=2400000*4%=96000（元）房产税=2400000*12%=288000（元）保险费=4000（元）年总——费用=144000+96000+288000+4000=532000（元）年总——纯收益=1868000（元） 4、土地使用权转让价格的计算。P156土地投资报酬率P153计算公式例七、宏大公司与红日集团合资，利用现有场地进行投资，场地共2000平方米，土地最高出让年限为50年，合资30年，还原利率为8%，经调查得知，该地政府规定基准地价为1800元/平方米，并分折确定访场地个别因素修正系数为110%，市场转让因素修正系数为130%，试用基准备地价系数修正法评估土地使用权转让价格。利率8%103050整付复本利系数2．158910．062746．9017整付现值系数0．09940．0213解：年修正系数K=[1-（1+R）^(-n)]/[1-(1+R)^(-N)]=[1-(1+8%)^(-30)]/[1-(1+8%)^(-50)]=0.92待估土地使用权评估值=1800*0.92*110%*130%=10、存货（燃料、产成品等）的价值计算。P255例十二、某公司对其库存总人商品进行评估，评估人员经过财产核实，得到有关资料如下，请对该公司库存商品进行评估。商品名称甲乙丙账面余额（万元）1000700800报废金额（万元）1268材料成本（%）754550费用占成本（%）255550材料综合高速系数1．31．421．1费用综合高速系数1．01．281．07解：甲评估值=（1000-12）*（75%*1。3+25%*1）乙评估值=（700-6）*（45%*1.42+55%*1.28）丙评估值=（800-8）*（50%*1.1+50%*1.07）11、应收账款的评估值计算。P257-260例十三、某公司评估时，经核实应收账款实有额为1560000元，具体情况下表：应收项目拖欠时间分析表应收账款项目总金额其中：末到期过期半年一年两年三年用三年以上A5200002500006000018000030000B29000060000100000300002000080000C750000350000200000100000100000合计1560000310000510000410000150000180000解：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定账面价值-预计坏账损失12应收账款的评估计算P262