土地供给对住宅价格影响机制研究

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土地供给对住宅价格影响机制研究摘要：本文利用2001-2009年北京市相关数据分析了土地供给对住宅价格的影响机制。研究结果表明，在北京市房地产市场，土地供给对住宅价格的影响明显，这种影响主要是通过改变市场参与者关于未来房价的预期实现的。土地储备制度和住宅用地“招拍挂”出让方式降低了土地供给水平，导致市场参与者形成土地减少、房价上涨的预期，同时地方政府出于利益考虑也对房价起到了推波助澜的作用。对当前土地储备制度和住宅用地“招拍挂”出让方式进行改革，破除政府靠土地“经营城市”的做法对实现房地产市场平稳发展非常重要。关键词：住宅价格;土地供给;土地储备制度;“招拍挂”2000年以来，我国房地产市场发展迅速，房地产年均投资增幅超过25%，远高于GDP增幅和全社会固定资产投资增幅；但与此同时，也出现了房价上涨过快和价位过高的问题，并引发了诸多社会问题。为抑制房价的过快上涨，解决城市居民，尤其是中低收入家庭的住房难题，政府多次对房地产市场进行调控，但社会企盼的房价下降却始终没有出现。8 在房地产市场，土地是房地产行业发展的基础，政府通过土地储备制度以及对经营性住宅用地实行“招拍挂”出让，牢牢控制了土地一级市场供给。研究在此两项制度下土地供给对住宅价格的影响和影响机制将有助于改进政府对土地市场的管理，提高房地产调控政策的有效性。本文在结构安排上，首先分析土地储备制度和“招拍挂”制度对土地供给的影响，然后分析土地供给对住房价格的影响机制，最后是结论和政策建议。一、土地储备制度和“招拍挂”出让方式对土地供给的影响1998年国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），开启了我国城市住房制度的改革，此后围绕着住房改革，一系列相关改革措施被提了出来。在土地领域，最重要的制度性改变就是土地储备制度和“招拍挂”土地出让方式的确立。1996年，上海市最早成立了土地储备机构“上海市土地发展中心”，2001年国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）中指出，“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地实行收购储备制度”，自此，土地储备制度得到广泛普及，全国几乎所有市县都建立了土地储备机构，对土地实行统一征收、统一出让。8 上世纪80年代起，我国开始对原有单一行政划拨土地制度进行改革，借鉴香港土地批租的做法，提出了土地使用权有偿出让的土地使用制度，具体出让方式包括协议、招标、拍卖和挂牌四种形式。2004年3月31日，国土资源部和监察部联合发布的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中强调，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，严禁这类土地协议出让，2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。土地储备制度以及“招拍挂”土地出让方式的确立对房地产开发供地渠道、供地方式产生了重大影响，它使得地方政府垄断了土地一级市场，牢牢掌握了城市土地供给。其结果，一方面改变了原有房地产开发多源头、多渠道供应土地的无序局面，节约了土地，提高了城市土地的利用效率；另一方面，政府通过收回、收购、置换、征用等方法获取土地，进行整理和持有，并适时投放市场以调控各类建设用地需求，也就是说，政府拥有了土地供给这一重要的房地产调控工具。二、土地供给对住宅价格的影响机制8 一般理论认为，紧缩的土地供给会推高住宅价格，就其影响机制而言，有两种观点，一种认为土地供给对住宅价格的影响是一种间接影响。土地供给的减少首先导致住宅供给减少，然后住宅供给的减少才推高住宅价格；由于从土地供给到开发商建造住宅并供应市场需要一定的时间，通常在一年以上，所以这种间接影响有一定的滞后期限。另一种观点认为，土地供给对住宅价格的影响是一种直接影响。房地产市场参与者具有“理性预期”，人们意识到土地供给的减少会带来远期住宅供给减少并导致住宅租金的提高，这些增加的房租会资本化为当前的住宅价格，进而推升住宅价格；实际中，这种直接影响也有一定的滞后期限。Peng&Wheaton对香港1964-1990年房地产市场的研究证明，在香港的房地产市场中，当期土地供给和住宅价格之间不存在影响，滞后一期至三期的土地供给和住宅价格之间存在着直接影响，土地供给的变化直接改变房地产市场参与者的预期而改变价格，在这种机制下，更高的住宅价格推高地价，导致人们在住宅建设中用更多的资本代替升值的土地，结果是住宅的开发密度增大，住宅的供给不受土地供给的影响，因而排除了土地供给对住宅价格的间接影响。同时Peng&Wheaton指出，这种影响机制成立的前提条件是成熟的房地产市场和灵活宽松的建筑容积率制度。三、土地供给对住宅价格的影响分析由于北京市土地整理储备中心成立于2001年，本文在上面理论分析的基础上，利用北京市2001年-2009年相关数据分析土地储备制度和“招拍挂”制度影响下北京市土地供给对住宅价格的影响以及相应的影响机制。土地供给采用历年土地购置面积，住宅供给采用历年住宅竣工面积，住宅价格采用北京市年度平均价格。分析结果如下：8 从上图可以看出，滞后1期的土地供给和住宅价格相关性比较明显。2003年北京市土地供给自1998年城市住房制度改革以来首次下降，而2004年北京市住宅价格上涨6.53%，是1998年以来的最高增幅；2004年北京市住宅用地开始实行“招拍挂”方式，开发商赶在“8.31”大限前购地，导致土地供给稍有增加，2005年北京市住宅价格暴涨23.29%；2005年以后北京市住宅用地持续在低位徘徊，这段时间北京市的住宅价格开始猛涨，2006年上涨26.02%，2007年为44.55%，2008年受金融危机影响降为9.26%，2009年则又反弹至13.53%。这说明土地供给对住宅价格有显著影响。观察土地供给和住宅供给的走势图，可以发现，滞后3期的土地供给和住宅供给的相关性也比较明显。2002年北京市土地供给达到峰值，而北京市住宅供给在2005年也达到峰值；此后土地供给减少，住宅供给也随之减少。这种情况不同于Peng&Wheaton关于香港房地产市场上土地供给和住宅供给无关的研究结果，其原因可能在于，北京房地产市场在房地产业发展和容积率制度等方面同香港市场相比都存在较大差异，北京的建筑容积率不高，受此影响，住宅供应受到土地供应限制。8 进一步分析住宅供给和住宅价格的走势，2003年以前北京市住宅价格比较稳定，但是，住宅供给却增长迅速，年均增长30%；2004年北京市住宅价格开始上涨，2005年上涨23.29%，而相应的住宅供给却达到12年来的最大值。由此，可以判断，在北京房地产市场，住宅供给对住宅价格的影响不是很显著，这也说明，我国当前的房价上涨很大程度上是由需求拉动的，供给对价格的影响不大。四、研究结论从上述分析可知，在北京房地产市场4，土地供给对住宅价格的影响是一种直接影响。北京市的土地供给水平从2001年的1471.8万平方米下降到2009年的625.0万平方米，降幅超过57%。土地供给的下降使房地产市场参与者认识到，土地储备制度和住宅用地“招拍挂”制度的建立将会导致未来的土地供应更加紧张，从而导致未来住宅供应减少和租金上涨，这种预期的改变刺激了逐利的投资投机需求，还带动了一部分因为“怕涨”而提前释放的刚性需求，最终导致住宅价格的上涨。8 在这个过程中，政府虽然牢牢控制了土地一级市场，具有了通过土地供给调控住宅价格的能力，但是政府却更愿意通过控制土地供给、扩大拆迁等手段刺激房价上涨，从中获得巨额土地收益。在我国相当多的地方，土地收入占到地方财政收入的一半以上，其中土地直接税收及由此带来的间接税收，占地方预算内收入的40%，而土地出让金收入又占地方预算外收入的60%以上5，成为名副其实的“土地财政”。当市场参与者认识到这一点，在住宅价格屡调屡涨的过程中，住宅价格不断上涨的预期就被逐渐强化巩固，这是我国近几年房价过快上涨的重要原因。五、政策建议在正常的市场条件下，土地储备制度和住宅用地“招拍挂”制度在优化配置土地资源、防止国有土地资产流失和从源头上治理腐败等方面能发挥重要作用，但在当前我国住宅价格高涨、中低收入家庭普遍面临购房难题的情况下，应该采取相应措施来完善。1.打破政府在城市土地市场上的垄断地位，允许农村集体建设用地在一定条件下进入市场，改变我国土地市场二元分割格局，在土地供给市场上形成多元化供地的局面，在竞争中稳定地价。2.改革现有住宅用地“招拍挂”制度。2010年，国务院下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）中提出，各地政府要探索土地出让综合评标方法。土地出让不能只坚持“价高者得”，而应综合考虑土地节约集约程度、中小套型建设要求等条件，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。3.改变政府靠土地“经营城市”的理念，着眼于为社会提供买的起的住宅，通过制定科学的土地计划足额、稳定的供应住宅用地，引导市场参与者改变对未来住宅价格的预期，真正发挥土地调控手段的作用。参考文献:8 [1]RaymondY.C.Tse.HousingPrice,LandSupplyandRevenuefromLandSales[J].UrbanStudies,1998(8):1377-1392.[2]RuijuePeng,WilliamC.Wheaton.EffectsofRestrictiveLandSupplyonHousinginHongKong:AnEconometricAnalysis[J].JournalofHousingResearch,1994(2):263-291.[3]黄忠华虞晓芬杜雪君:土地供应对住住宅价格格影响的实证研究——以上海市为例[J].经济地理，2009（4）：98-101.[4]郑娟尔:土地供应模式和供应量影响住宅价格的理论探索与实证研究[D].浙江大学博士论文，2008.8