第七章 收益还原法练习(含答案)

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1、第七章收益法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（D）。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化D、收益和风险均能量化2、收益法有效年期的计算公式中的n为（D）A、耐用年限B、使用权年限C、已使用年限D、剩余使用年限3、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（D）A、评估对象所产生的收益B、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益C、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益D、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益4、收益法公式成立的条件是（A）。A

2、、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零5、按收益法计算，若a每年不变，r=0，年期有限为n，则v=（D）。A、B、0C、a×nD、求不出6、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（C）万元。A、833.33B、830.45C、828.25D、827.647、某宗房

3、地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（C）万元。A、457.40B、476.98C、686.10D、715.488、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/㎡，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/㎡，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（B）乙房地产的价格。A、高于B、低于C、等于D、B或C9、某写字楼预计持有两年后出售，持有

4、期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（B）A．4858B．5200C．2700D．626410、采用收益法测算房地产价格时，公式表示（B）。A、房地产净收益按一固定数额逐年递增B、房地产净收益按一固定数额逐年递减C、房地产净收益按一固定比率逐年递增D、房地产净收益按一固定比率逐年递减11、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／

5、㎡，又知该写字楼客出租面积为10000㎡，运营费用率为40％。假若该写字出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生(C)万元的贬值。A．548．19B．558．15C．567．39D．675．4012、某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元／㎡。若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为(D)元／㎡。A．3000B．4500C．5200D．560013、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以

6、后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于(B)万元。A．280B．285C．290D．29514、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为(A)万元。A．521B．533C．695D．71115、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（D

7、）元/m2。A、100B、300C、600D、90016、某出租旧写字楼，每年净租金收益50万元，计划一年后拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1000万元，到时拆除旧房所需费用为50万元。该类房地产的还原利率为10%，该旧写字楼的价值为（C）万元。A、955B、864C、909D、91417、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取的净收益的风险较大时，则该宗房地产的（A）。A、还原利率应较高，价值较低B、还原利率应较低，价值较高C、还原利率应较高，价值较高D、还原利率应较低，价值较低18、收

8、益还原法中，净收益通常是指（D）。A、实际收益B、经营收益C、租金收益D、客观收益19、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（A）。A、类似写字楼的客观收益B、成本法C、该写字楼的实际收益D、无法估算20、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，费用为收入的30%，则计算所得的年净收益为（D）万元（一年以365天计）。A、345B、394C、320D