铜陵鼎城时代广场前期沟通提案下

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铜陵鼎城时代广场前期沟通提案下项目功能定位基础功能商务服务配套功能特色餐饮芭提雅艺街区配套功能酒店配套主题功能休闲娱乐以项目特色餐饮部分为基础，以休闲娱乐为龙头，异域风情的休闲方式及特色娱乐的充分挖掘，是我们在本项目的功能定位上必须选择的，且唯一的正确的方向。1、基础功能——商务服务会所般的传统功能，是项目依附所在的基础也是体现街区档次的关键主营项目有：中高档商务客房（2—3千平米，用于商务接待）、特色餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小酒吧、高级夜总会、浴场、足疗馆等。项目功能定位表现2、主题功能——休闲娱乐 本项目概念化、特色化功能的关键体现是街区风格部分实现效益的关键同时也是本项目经营亮点所在主营项目有：异域风情歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高档KTV包房、风情酒吧、桑拿健康中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、沐足中心等。3、配套功能——特色餐饮是项目主题功能定位的补充体现之一；是配合项目整体定位及制造人气的关键主营项目有：特色泰式菜系、优雅西餐、咖啡吧、部分中式连锁餐饮等4、配套功能——街区生活配套本项目不是孤立于周边社区之外的，配合项目整体定位及满足项目周边原居民的需求主营项目有：茶庄、红酒庄、鲜花、烟酒、工艺品等项目功能定位衍生理念→异域风情+商铺保值增值→以休闲娱乐增收创收→突出特色，打造亮点→完善功能，提升档次 芭提雅艺街区“芭提雅”艺街区的休闲娱乐业无论从社会影响还是从经济效益的角度都开创了铜陵市在这一领域的经典神话【客户群定位】一、各类娱乐业行业佼佼者二、特色风情经营者三、有雄厚资本的投资客户（区域覆盖周边县市）面向市场最为写实的说法，那就是项目最为关键的概况，然而给市场的映像也是不容忽视的，如何吸引客户同样是关键！消费者投资者经营者芭提雅艺街区本项目的三类目标客户目标客户定位项目消费者定位1）消费者人群确定 铜陵企业主及其经营管理人员铜陵中大型企业经营管理者铜陵政府公务人员外地来铜陵商务、公务人员外地来铜陵旅游、务工人员2）消费动机和朋友一起进行休闲娱乐招待商业客户（商务往来）进行社交活动娱乐性活动旅游的必须消费体验式消费项目投资客户定位1）目标投资客户确定专业高新收入者，以IT、电信医疗、教育、公务员、房地产企业高管等为主。个体业主自由职业者企业主政府官员富裕农民2）投资客户地区描述铜陵原住居民铜陵外来高收入群体 周边镇区投资客户铜陵市区投资客户周边省市投资客户项目定位小结通过对项目所在区域的调查研究，项目区域内的商业比项目早期定位时取得了快速发展。同时，高档次的休闲业却止步不前。因此，在项目的重新定位中我们适当加大了休闲、娱乐项目的比重。以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。强化项目休闲娱乐主题功能定位，迎合市场需求第八篇：项目氛围营造街区艺术包装建议运用泰式风格建筑小品将整个街区包装推出，主要是配合定位，营造纯正泰式文化街区特色景观雕塑街区特色景观雕塑泰式风情休闲会所泰式风情街区道路泰式风情休闲会所泰式风情休闲酒吧泰式风情休闲旅社泰式风情休闲文艺场第九篇：项目营销策略本项目产品有什么？52150平米豪华别墅182000平米高尚住宅 44000平米酒店式公寓100000平米大型复合商业商业划分：5万平米家居博览中心、13>.5万平米家居广场、2万平米国际连锁超市、一条“芭提雅”艺街区。本项目10万平米的大型商业项目，其中5万平米家居博览中心及1.5万平米家居广场已经基本不存在销售与否的问题，而其2万平米国际连锁超市最主要的目标也只是寻找合作伙伴，真正关键点就在商业内部区域，一条欧陆风情特色街。该街区的销售问题应该怎么样解决？15000“芭提雅”艺街区销售目标锁定“芭提雅”艺街区1、以概念造销售通过本项目的定位，提升项目入市的概念性主题式高端形象，建立广泛知名度及目标客群中的良好口碑，树立起潜在客户投资时第一考虑对象；项目租售策略制定前需要说明的两点思路：先声夺人，在项目还不具备成熟的租售环境下，塑造项目形象，吸引意向客户关注。项目核心租售策略建议2、以招商促销售项目前期准确的市场定位，准确的业态规划，是本案为项目成功招商所做的铺垫。那么，当前的市场环境下：项目的成功招商将直接促进项目的销售打造主题性商业品牌，实行自主招商运营 优势1：有了主题街区概念，区别于零散的、随意的业态划分，明确了招商目标，相对的降低了招商难度系数，同时，有利于我司控制商业业态分布与后期经营管理，做活本项目，实现持续经营，促进投资信心；优势2：自主招商、统一规划，凸现开发商重视力度，且相对投资回报率较高，从而给投资商更大的投资保障；“芭提雅”艺街区招商策略对于本项目“芭提雅”艺街区部分的销售，建议采用以下两种模式来达成销售◆经营客户---------买断经营权，自主经营◆投资客户---------返租销售（以定额回报方式确定租金）带租约销售，出让经营权（以定额回报方式确定租金）优势一：带租约销售模式将直接让投资客切身感受到投资前景和投资收益，有利于促进销售，实现资金的较快速回笼优势二：可以降低销售成本，并有利于做活做旺项目，实现项目的持续发展“芭提雅”艺街区部分销售策略：辅助活动:现场活动是一个项目运作的常规模式，也是基本模式，尤其是在项目销售情况一般之时，运用现场辅助活动是最为行之有效的不二法门；在整个项目的运作 过程中，可能经常会遇到项目销售难点，那么适当做些现场活动，不仅可以为项目起到有效宣传，更可以增进项目与客户的互动性及亲密感，促进有效销售。活动可以为项目创造有利条件，实现有效销售，带来意外收获。泰式风情艺术展活动目的为在项目启动期间，举办泰式风情艺术展活动，以宣传项目特色，打造知名品牌，提升项目知名度及品牌美誉度。主要活动为泰式歌舞表演，泰式小吃品鉴。“芭提雅”VIP客户签约酒会活动目的为在项目开盘签约期间，为提升项目轰动效应，在开盘现场特举办泰式风情特色招待酒会，所有签约客户凭邀请函进入内场签约，签约以酒会形式举行。“芭提雅”魅力体验 活动内容为在项目销售后期，签约客户，可获得双人亲身体验“芭提雅”魅力之旅5日游；在销售完成之后组织客户前往泰国“芭提雅”亲身体验魅力之旅。第十篇：项目推广方程式销售动线形象导入客户积累品牌线价值线产品线推广节点启动期蓄势期热销期攻击节奏品牌炒作借势项目品牌推广项目氛围包装销售物料筹备产品形象推广项目氛围包装销售中心包装项目人气活动 传播动线销售认筹正式开盘销售咨询开盘期公开认购业态招商期开盘庆典风情街包装卖点强化开展主题活动“芭提雅”艺街区销售计划及整合推广规划线销售登记产品导入期开盘销售预约登记项目入市期（推广渠道）项目形象包装 围墙包装售楼部包装户外发布网站整合产品导入期（推广渠道）围墙包装售楼部氛围营造户外更换网站整合报纸广告楼书等销售道具车体广告（公交）客户积累期（推广渠道） 户外更换报纸广告（硬广+软文）网站整合活动营销楼书等销售道具短信平台车体广告（公交）项目开盘期：户外发布网站整合报纸广告（硬广+软文）车体广告（公交） 短信平台活动营销DM单派发（邮政）项目入市期：户外发布报纸广告（硬广+软文）网站整合短信平台活动营销DM单投递（邮政派发）项目销售尾期：活动营销报纸广告（硬广+软文） 网站整合短信平台楼书宣传THNKS!详细执行报告有待双方达成共识后再行提交，望请海量汪涵，多多指正！