投资性房地产公允价值计量模式运用问题研究

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1、投资性房地产公允价值计量模式运用问题研究摘要：自2014年7月《企业会计准则――第39公允价值计量》全面推广实施，推动投资性房地产公允价值计量模式的发展进入一个新的阶段，运用也得到了较大的推动。据此，以投资性房地产计量模式准则实施后实务中的具体表现，对投资性房地产运用公允价值计量模式现状做出初步总结，归纳了公允价值计量在运用中存在的问题，并在此基础上提出相关建议与措施，促进公允价值在投资性房地产计量的运用。中国2/vie　　关键词：公允价值计量；投资性房地产；公允价值计量层次使用　　中图分类号：F83文献标识码：A

2、doi：10.19311/j.ki.1672-3198.2016.33.110　　2006年2月财政部颁布《企业会计准则第3号-投资性房地产》（以下简称CAS3），该项准则将原划分为固定资产的投资性房地产独立出来，并针对其计量模式，在成本计量的基础上，给上市公司新增一会计政策：公允价值计量。公允价值计量模式运用在越来越多的资产负债计量核算中。为更好的促进公允价值模式的使用，2014年4月财政部颁布《企业会计准则――第39号公允价值计量》（以下简称CAS39），该项准则进一步在可行性、操作性等方面，将公允价值计量落实

3、到可操作层面，对比以往，更多的上市公司对其投资性房地产由原来的成本模式改为公允�r值计量模式。　　1投资性房地产公允价值计量理论简述　　CSA39在结合国外会计理论的基础上，对公允价值定义做出了最前沿的解释：公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。公允价值计量属性是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债计量属性。具体以投资性房地产为例，其公允价值通俗点表现为其市场脱手即销售价格或该房地产未来现金流量的现值。公允价值的定义体现出来投资性房地产公允价

4、值模式的运用受限于使用条件、具体公允价值获取的手段，获取信息的可靠性相关性等。　　2投资性房地产公允价值计量模式运用现状分析　　CAS39实施至今以后两年多的时间，该项准则的颁布与实施是否在一定程度上促进了上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，在这过程中存在哪些问题呢？笔者通过手工查阅统计分析我国1020家上市公司2015年年报中投资性房地产计量信息，其实施现状归纳为以下几点。　　2.1受限于准则条件的严格要求，投资性房地产公允价值计量模式运用现状受阻　　CAS3虽然提出公允价值计量，但对实施会计主体强调条件

5、限制，在符合一定条件的前提下，可以采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。比对2015年年报，800多家上市公司对于其投资性房地产这一资产采用公允价值计量模式的仅有4.47%（2015年年报，850家企业存在投资性房地产，其中38家运用公允价值计量模式）。这显然与我国近几年蓬勃发展的房地产市场严重不符。为何绝大部分企业都不选择公允价值模式计量呢？首先，CAS3中强调的有条件的选择，其中有条件是指投资性房地产所在地有活跃的交易市场，且企业能从交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息。持有投资性房地产的上市公

6、司，首先强调其房地产资产所在地有发展完善市场高度发达的活跃市场，并在此市场背景下，借鉴同类或类似房地产在该活跃市场的托手价格即市场售价采用估值技术等信息确定其公允价值。这一条件，对于某些上市公司在受限发展不完善的房地产交易市场环境下，只能参考同类或类似房地产的交易价格，而对于类似资产这一判断条件，需参考房地产地理位置、房龄等多种影响房地产价格的因素，这为企业真能公允的取得类似资产的市场价格带来了多重变动影响因子，极大的增加了公允价值计量操作性的难度。其次，CAS3强调以采用公允价值计量的投资性房地产，不得从公允价值

7、模式转为成本模式，这一准则的规定，结合我国房地产市场房价下跌的可能性，这在一定程度上更限定了部分采用公允价值计量的态度。　　2.2公允价值确认计量存在问题　　CAS39中划分为三个层次的公允价值计量输入值，按其公允性，在使用的优先推用方面，依次是第一层次、第二层次，当无法取得第一、第二层次输入值，才会不得不使用第三层次输入值。公允价值计量强调的是公允、合理、可靠的价值。企业应当在当前有足够信息支撑估值技术运用的环境下，对其资产或负债才能采用公允价值计量。估值技术取得数据的相关性、可靠性在很大程度上受限于输入值层次的

8、反应的数据质量等性质。CAS39默认公允价值采用第一层次的输入值，能体现最为可靠的资产或负债计量信息。第一层次信息，对于公允价值，反应的是模式市场环境下，相同资产无需调整可直接采用的市场脱手价格。但在我国发展不完善的市场环境下，存在某些资产在市场中难以找到相同资产市场脱手价格的现状比如投资性房地产，对于这一特殊的资产，就房产而言，第一层输入值就需要在房产房龄