投资性房地产项目公允价值计量问题研究

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1、投资性房地产项目公允价值计量问题研究　　[摘要]财务会计中的历史成本计量方法逐步为公允价值计量方法所取代，但是，由于公允计量方法的特殊性，在财务会计的核算中，很多项目在确认和计量时会不可避免地产生不同程度的问题，本文针对房地产项目中的公允价值计量的问题进行实务分析，并对其在今后的财务会计计量提出了解决途径。[关键词]公允价值；房地产项目；计量[中图分类号]F230[文献标识码]A[文章编号]1673-0194（2013）17-0002-0210在财务会计中，历史成本计量方式在会计发展环境的变迁过程中已经无法真实地反映公司的经营业绩，无法为经济决策者

2、提供有用的信息，不能对经济前景进行有效的预测，因此公允价值计量方式开始被广泛应用。自20世纪70年代以来，美国财务会计准则委员会（FASB）对公允价值的定义做出了多次的修改，其最后一次修改发生在2006年9月，此次确定的公允价值的含义为：“市场参与者在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时在计量日支付的价格”。国际会计准则理事会（IASB）也是从20世纪80年代开始定义公允价值的概念，对公允价值的定义为“交易的当事人在对交易的情况充分熟悉的情况下自愿以资产进行交换或对负债进行清偿的金额（前提是这一交易是公平的）”。2006年2月我国颁布的企业会计准

3、则中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。通过以上分析我们发现，公允价值的本质就在于其公允性——即对交易的情况充分熟悉的双方在自愿公平的前提下形成的，必须能反映交易和事项内含的公允的价格，同时还要兼具可靠性、相关性的信息质量特征。利用公允价值这种计量方式有利于确定企业资产的质量、管理潜在的企业的财务风险、真实地反映企业经营的状况，进而为会计信息的使用者提供参考价值更高的决策依据。1投资性房地产项目公允价值计量存在的问题10对一些企业来说，投资性房地产项目采用公

4、允价值计量能够使企业的资产价值更加真实地反映出来，使企业实际获得的现金流得到更加准确的披露，企业的经营能力、偿债能力以及承担的财务风险得到更加准确的反映，因而使会计信息质量得以有效的提高，有利于企业投资者及债权人等据此做出正确的决策。我国的会计准则也对该方面做出了相关规定，例如，对已经采用了公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不再对投资性房地产进行摊销或计提折旧，而是应该根据资产负债表日的公允价值对投资性房地产的账面价值做出合理的调整，原账面价值和公允价值之间所存在的差额则计入当期损益中。因此采用公允价值后续计量方式能够极大地提高公司的净资产和

5、当期净利润，是对公司有重大利好的计量方式。但是，通过调查发现，国内只有相当小部分的持有投资性房地产的上市公司采用该计量方法，这说明公允价值这种新兴的计量方式在给公司带来巨大利好的同时，也对公司带来不利的影响，大多数持有投资性房地产的上市公司正是由于看到了这一点才未敢触及这种能够为公司带来绝对利好的计量方式。我们认为具体问题主要有以下几个方面：1.1相关利润波动幅度不可控10很多企业持有的投资性房地产采用历史成本模式进行后续计量，并按照固定资产准则和无形资产准则的规定对投资性房地产进行折旧或摊销。计入固定资产和无形资产的投资性房地产只是逐年计提折旧或

6、摊销，它的价值不会随着市场价值的变化而变化，也不会将其市场价值发生的变化计入当期损益，其账面价值无法反映出资产的构成情况及各类资产对公司业绩的贡献程度。如果企业对其持有的投资性房地产变更后续计量模式，由原先的历史成本模式变更为公允价值计量模式，例如，对投资性房地产采用公允价值进行后续计量之后，将对投资性房地产不再计提折旧、摊销以及减值准备，而且对投资性房地产的账面价值以资产负债表日的公允价值为基础进行调整，将资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，最终再将公允价值变动损益转入本年利润。因此，公司的利润受投资性房地产公允价值变化的

7、直接影响，而受投资性房地产公允价值变动损益影响的这部分利润与市场价值变化的方向一致，即如果房地产市场价格上升，那么投资性房地产的公允价值就会因此而上升，从而公司利润也会因此而上升；反之，如果房地产市场价格下跌，那么投资性房地产的公允价值就会因此而下降，从而公司利润也会因此而下降。因此公允价值的变化会加大净利润的变动幅度，这种利润的不稳定容易引起会计报表使用者对公司盈利能力与经营成果稳定性的质疑，误导众多利益相关者的决策。由此可见，由于我国房地产市场正处于发展阶段，各项完善措施正在跟进，房地产市场价值升值固然会对公司产生利好影响，但是价值下跌的可能性

8、并不是没有。因此，公司投资性房地产采用公允价值进行计量会因市场价格的波动而加大利润波动幅度从而误导众多利益相关者。1.2投