《某太行楼项目市场调研报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
|XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|XX太行楼项目市场调研报告156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|前言首先感谢XX鼎博公司能给我们这样一个机会参与到本项目的合作。本次报告完成的是合同约定的第一阶段的工作：市场研究部分。在历时40天的工作中，我公司组织了8人团队对XX城市、XX商业、XX规划等内容进行了全面的市场调研，并对整体资讯做了深入研究、分析。同时，也为第二、第三阶段的工作做了铺垫和准备。本报告分为XX城市认知部分、XX商业认知部分、项目定位依据部分，共三大部分的内容。通过深入浅出的分析判断，形成项目总体认知和定位依据。项目大结构徐州城市认知部分徐州商业认知部分项目定位依据部分156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|目录XX城市认知51．XX城市认知61.1XX城市概况61．2XX位置71．3XX行政81．4XX特色91．5XX交通101．6XX旅游121．7XX人口141．8XX经济发展151.9城市认知度初步总结182．XX规划192.1国务院对苏北规划192.2江苏省规划之三大都市圈212.3XX规划之《XX市城市总体规划》233．XX城市环境分析263．1宏观环境发展状况263．2数字经济29XX商业认知部分311.XX商业规划322.XX市商业343XX商圈模拟363.1彭城广场商圈36156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|3.2人民广场商圈433.3淮海路商圈503.4商圈组合分析564．商业步行街584.1商业步行街模拟584.2户部山步行街584.3宣武市场644.4欧洲商城674.5时尚大道724.6商业步行街组合分析755、百货市场765．1百货市场的发展765.2XX古彭购物中心775.3XX百货大楼825.4XX金地商都885.5金鹰国际购物中心935.6商场百货业总结分析986、专业行业模拟分析1006.1餐饮市场1006.2酒店市场1136.3娱乐行业130项目定位依据部分1381.1XX主体行业及高获利行业模拟1391.2XX成功商业项目必备方向1432．其他城市借鉴项目1442.1借鉴项目特点144156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2.2上海新天地1452.3宁波老外滩1502.4上海新天地与宁波老外滩分析153156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|XX城市认知156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1．XX城市认知1.1XX城市概况XX城市大定位——国家历史文化名城,全国交通主枢纽,中心城市,商贸都会。XX——古称彭城，帝尧时建大彭氏国。有2500多年建城史，是江苏境内最早出现的城邑。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，XX即为九州之一。地处南北方过渡地带，为北国锁钥，南国门户，向来为兵家必争之战略要地和商贾云集中心。文化悠久，是著名的帝王之乡，有“九朝帝王XX籍”之说。XX是苏北最大城市，江苏第二大城市。江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一和淮海经济区的中心城市。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1．2XX位置徐州市XX市位于江苏省的西北部。北邻山东省，西接安徽省，东连连云港市，南邻宿迁市。XX位于中国东部沿线中心位置，连南接北，古代为兵家必争之地，现代XX借其位置的重要性形成新XX特色——交通枢纽、经济纽带、淮海经济区及亚欧大陆桥重要经济城市之一。XX位于江苏省西北部，是苏北经济代表之一，是苏南向苏北进行经济扩散的一个重要承接点地理位置的良好性，为XX的交通、经济、历史发展、城市地位、社会综合发展等多方面提供先天基础。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1．3XX行政XX历史——l从尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，XX称彭城自始起；l三国时，曹操迁XX刺史部于彭城，彭城自始称XX；l1953年1月XX市正式划归江苏省直辖，并同时成立XX专区，驻XX市，辖11县市。此后，XX市和XX专区并存，不同时期辖属有所变化；l1983年，江苏省实行市管县体制，撤XX专区，将所辖6县划归XX市。XX市现辖5区6县（市）；XX为苏北第一市，目前所辖5区6县分别为——区县面积（平方千米）人口（万人）区县面积（平方千米）人口（万人）云龙区11829邳州市2088169鼓楼区21238新沂市157199九里区9825铜山县1856118贾汪区69049睢宁县1767132泉山区6243沛 县1349115邳州市2088169丰 县1446110从以上数据结构能明显看出，周边大量人口及城市经济为后期XX城市化进程及人口导入带来先决条件。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1．4XX特色历史资源特色——中国历史文化名城、中国优秀旅游城市经济资源特色——中国品牌经济城市、中国投资环境百佳城市、全国金融生态环境50强城市、浙商（省外）最佳投资城市、亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一生态资源特色——全国造林绿化十佳城市、国家环保模范城市、国家园林城市文化资源特色——全国科教兴市先进市、中国书法名城城市建设资源特色——全国无偿献血先进城市、全国双拥模范城以上为XX概念资源整合，从大范围看XX市特色主要集中在历史、文化、经济、城市建设几大方面。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1．5XX交通枢纽型交通，交通体系发达——地理位置的重要性及枢纽作用，为XX交通提供发展动力，从古代的交通必经之地到现代的交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。现代交通体系——铁路、公路、水运、航空、管道“五通汇流”公路——全国地级城市罕见的22条主干、四环线和90条县乡公路格局（在所有的地级市只有XX一个城市）徐州大交通图国道311国道（XX—西峡）全长：1748公里104国道（北京—福州）全长：2024公里205国道（山海关—广州）全长：3160公里206国道（烟台—汕头）全长：2375公里310国道（连云区—天水）全长：1613公里高速公路1、连霍2、京沪3、京福4、徐宁5、徐济（在建）156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|公路系统使XX至北京、上海、西安等国内主要城市均已实现全程高速，南京、合肥、郑州、济南、连云港等周边主要大城市实现高速公路相通。铁路——全国第二大铁路枢纽、XX站是中国第七大火车站京沪铁路、陇海铁路、新长铁路（哈三铁路）交点，及在建京沪高铁，徐兰高铁和规划的京福高铁交点。XX通，则全国通”。“中国铁路之咽喉”，交通连接枢纽地位当之无愧。航空——淮海经济区最大的民用机场XX观音机场简介绍------航站楼建筑面积为2.3万㎡，可满足年旅客吞吐量100万人次，高峰小时客流量800人次的需要。航运——XX京杭大运河港口是全国内河十大港口之一 万寨港是国家级内港 邳州港、双楼港、孟家沟港担负国家北煤南运的中转重任！是华东能源的重要集散地，年吞吐能力为2000万吨管道运输——XX市区内的华东输油管理局是鲁宁石油管道的经由地，管道运输在XX境内长128公里，是国家石油命脉组成部分。五大交通组合，战略交通优势，为XX从古代的兵家之地及运输通道转换成现代交通枢纽。良好的交通优势一方面为XX对外沟通联系奠定基础，另方面也为XX经济建设提供多方位交通支持。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1．6XX旅游历史悠久，旅游资源丰富——悠久的历史为XX留下了大量文化遗产和名胜古迹。其中尤以“汉代三绝”－－汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目。作为汉文化发源地，每年10月初，XX将举办汉文化国际旅游节。自古XX是兵家必争之地，古有九里山古战场，今有淮海战役新遗迹。云龙山水、泉山国家森林公园为中心的风景区使XX成为一个独具特色优秀的风景旅游胜地云龙山风景区山上文化古迹众多，从北魏至民国期间，北魏大石佛、唐宋摩崖石刻、宋代的放鹤亭、招鹤亭、饮鹤泉、张山人旧居；明代的兴化禅寺、清解放后云龙山又修复和新建了幽邃轩、洞天小庐、跨云阁、云龙书院、杏花村、观景台、同心台等一大批历史景点。云龙湖风景区国家AAAA级景区，与杭州西湖结为“姊妹湖”，云龙湖水面共5.80平方公里，比杭州西湖还大一些，碧水青山，烟波浩渺，是XX市璀灿的明珠。云龙湖十八景： 桃霞烟柳、杏花春雨、荷风渔歌、苏公塔影等更是独具特色。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|各类特色旅游文化节XX彭祖伏羊节： 每年7月16日开幕（初伏第一天）至8月16日刘邦文化节：每两年举办一次，沛县樱花艺术节：每年阳春三月，彭园槐花节：每年4-5月份，马陵山风景区李可染艺术节：每年举办一次，12月4日至7日马可艺术节：每两年举办一次XX特产烙馍，龟打，桂花楂糕、小儿酥糖、苔干、丰县苹果，沛县冬桃、鱼汁羊肉、沛县狗肉、邳州银杏等，手工艺品有：草编、剪纸、泥人、布艺等。丰富的历史文化、多样的综合资源及特色节日、特产等形成综合的XX旅游资源。2008年XX市接待海内外游客1518万人次，同比增长12%，实现旅游总收入159.6亿元，（注：2008年青岛、上海旅游收入为400、1610亿元）同比增长21%，各项经济指标列苏北第一位，成为全省旅游业增长速度最快的城市之一。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1．7XX人口人口基数大，非农业人口比例低——2008年XX市户籍人口946.86万人，常住人口常住人口869.21万人，人口年增长比例稳定，年增长在0.6%左右。其中市辖区人口184万，周边县市人口756.95万人；其中农业人口与非农业人口比例约为7：3。 从人口结构上明显看出，XX所辖市县人口及农业人口比例较高，一定程度上影响大XX经济的快速发展和大经济指标的人均水平。从目前年度近128万人的农村劳动力输出也显示了农村进城的动力和城市化进程的脚步。大XX人口结构在逐渐转变过程中，短期结构不会有太大变化。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1．8XX经济发展国民经济稳定增长——城市GDP值均以两位数保持高位增长，2008年，XX综合实力及地方财力再上新台阶。2008年XX市GDP2007.36亿元，增长13.5％，苏北城市第一位，总量在全省第六位；全国排名第38位。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|城市级别排行名称GDP亿元一线城市1上海市130282北京市100623广州市7569二线城市7杭州市43699青岛市428611重庆市420722济南3017三线城市27潍坊259028南通255032西安206038XX2007国内2008年城市GDP排名简表初步用GDP总量判断，XX属于三线城市行列。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|经济结构进一步优化，三产比例低，经济活跃度不够——XX2008年产业三次产业结构由上年的11.5∶52.5∶36.0调整为10.5∶52.9∶36.6。第一产品比重持续保持下降趋势，第二、三产业增加值占地区生产总值的比重分别比上年提高0.4和0.6个百分点。2005年2008年从上图可以明显看出，XX三产表现为231模式，标志经济活力与激情的三产比例仍偏低，反映出XX大经济虽总量在全国排名较为靠前，但经济细部活力仍相对较弱。（上海2008年三产比例1：46：53；济南2008年三产比例为5.8：44.1：50.1）；第二产业为引擎的XX大经济，在发展动力及城市活跃度方面与一线、二线城市相差较大。该经济结构也限制了泛XX的三产发展。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1.9城市认知度初步总结XX初步城市判断——历史悠久的交通枢纽型城市，经济细部发展弱势，城市活力度低。原因简析——位置决定作用——古代的交通要道和兵家相争之地，缺乏稳定发展底蕴苏北弱势发展——江苏大经济发展重点江南板块，北部经济整体发展弱势交通枢纽——缺乏自身强势经济，交通条件无法将自身经济与外界经济联系激活人口组成——七成周边县市人口，城市集中化优势仍未全面启动XX成为苏北第一城市，但以上因素决定XX的发展脚步和发展结构。我们通过XX规划及大江苏发展方向看XX未来发展脚步。判断XX城市未来发展进程。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|三大沿海城市徐州市连云港市盐城市南通市2．XX规划2.1国务院对苏北规划江苏沿海规划——苏北腹地进入“沿海时刻”2009年6月10日，国务院常务会议通过《江苏沿海地区发展规划》目标——长三角地区产业优化升级和整体实力提升，加快江苏沿海地区发展，缩小江苏南北差距，促进江苏经济社会全面协调可持续发展，拓展长三角地区新的发展空间。战略定位——立足沿海，依托长三角，服务中西部，面向东北亚，成为我国东部地区重要的经济增长极和辐射带动能力强的新亚欧大陆桥东方桥头堡。以连云港港为核心，联合南通港、盐城港共同建设沿海港口群，成为我国重要的综合交通枢纽、陇海兰新沿线地区最便捷的出海通道和对外开放窗口，形成亚欧之间的国际交通枢纽。大战略苏北定位，以沿海经济发展带动内陆经济，大方向经济引擎仍以沿海为主，内陆为辅助。XX156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|在大江苏定位方向上缺乏有利激进的发展条件。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2.2江苏省规划之三大都市圈目的——建立三大都市圈，实施城市化战略，整合城镇群体优势，促进区域经济社会发展。三大都市圈分别为：苏锡常都市圈、南京都市圈、XX都市圈（XX都市圈唯一苏北都市圈）XX都市圈——范围——包括江苏省的XX市、宿迁市及其所辖县(市)，安徽、山东、河南部分市县；规划范围还包括连云港市及其所辖县。目标——加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；承东启西、南引北联的区位优势，加快中国东部沿海“低谷”地区的发展；发挥苏北地区后发优势，为苏北地区增长极和实施全省区域共同发展战略重要区域。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|XX都市圈存在问题——lXX都市圈经济基础薄弱，远低于沿海发达城市lXX的中心地位不强，对周边城市和地区的辐射与服务能力较弱，多为资源开采型，加工型乃至深加工能力较弱l受行政区的束缚，XX都市圈包含山东城市，无法良好的资源互补，经济协同解决思路——整合协调XX都市圈的发展是最关键l以XX为核心，重点发展陇海/徐连线，京沪/京福线两条放射状轴线，发展物流中心、信息中心、高新技术产业l优化产业结构，形成三大重点产业集群：机械电子和化工产业，现代农业和食品制造，新型建材产业集群l加快城市化进程，形成一个特大城市（XX），四个大城市（宿州、淮北、枣庄、宿迁）大XX都市圈经济整体薄弱，工业为引擎全面发展。三产落后城市动力相对弱势。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2.3XX规划之《XX市城市总体规划》规划时间：近期规划2007-2010年，远景规划2011-2020年城市发展目标——现代化区域中心城市和融合历史精华与现代文明为一体山水园林城市经济发展目标——全市国内生产总值达到3900亿元，GDP总量翻一倍左右优化产业结构，加快工业化和城市化进程，将XX建成以工程机械、电子为特色的高新技术产业及化工、能源产业为依托的区域现代制造业基地和以现代交通枢纽为依托的区域商贸物流中心。人口发展规划——2010年总人口约955万，2020年，总人口约1000万，市区人口200万人，城镇总人口为300万人都市外围组团职能——l铜山城区——生活居住、公共服务以及高新技术、机械、食品和化工产业；l利国——采掘和冶金、机械加工、铸造业和旅游、贸易等产业；l贾汪——近能源、建材等资源型工业为主、远期以加工业为主，l大许利——承担由XX市主城区扩散出的二、三类工业；l双沟——高新技术产业、航空产业及相关产业、科研服务产业等，利用观音机场发展物流产业；l郑集——粮食加工业和粮食市场主城发展规划——老城区中心和XX新区中心为“双心”l老城区是全市的商业、金融和旅游中心区lXX新区是XX市的行政、商务中心区156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|l金山桥片区是XX市重要的经济技术开发区和主要的工业区l坝山片区、翟山片主要以居住、教育科研为主的片区l九里山片区是休闲旅游、居住、对外物资集散和工业的综合性片区l城东新区以发展规模工业、轻工业、出口加工业、仓储物流和居住综合区交通规划——强化交通枢纽作用l京沪高速铁路全面建设，陇海铁路和京沪铁路进行电气化改，完善公路网络及管道运输和航运系统旅游规划——两汉文化、战争文化及云龙山水风光旅游资源为主体，多元文化聚合型的国家优秀旅游城市l规划建成二个旅游接待基地和集散中心，云龙湖旅游基地和城东旅游基地老城区细部——强化老城区传统商业中心职能，形成兼有旅游、文化、娱乐等多种功能的综合型街区。l老城区以淮海路为东西向主轴，以南北向中山路、西二环路和复兴路为次轴，形成“鱼骨状”商业街区，节点位置形成XX老城区的三大商业中心；在临近云龙湖北侧建立旅游商务中心156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|规划解读——l大经济发展立足现有产业，发展高新技术产业l人口规划上升速度较慢，城市化人口速度依旧缓慢，大经济及城市条件制约l外围组团经济仍以传统产业为主导，辅以高新科技产业l持续加强完善XX交通枢纽作用lXX主城发展“双心”为核心，周边全面启动教育、居住、工业、产业园区建设l老城区强化商业、文化、旅游、娱乐功能，将云龙湖北侧定位为旅游商务中心通过以上规划可以明显看出，XX大经济发展仍以传统经济为主导，在规划中着力建设物流、商贸、旅游、高新产业等新型产业。形成新XX经济增长点和提高XX经济发展活力与动力。该发展过程任重道远。经济条件决定城市发展高度，针对现有XX经济条件对XX城市细部环境做分析。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|3．XX城市环境分析3．1宏观环境发展状况环渤海经济区长三角经济区淮海经济区西安郑州徐州陇海经济带发展动力——宏观层面——作为淮海经济区重要城市之一，承接南北、东西轴向经济发展，目前的经济洼地，国家及中国第四经济区的全面发展将直观影响XX的大经济进程。国家及淮海经济区将为XX提供宏观发展动力。江苏层面——大江苏规划开始全面振兴苏北经济，目前重点为以沿海一线发展带动内陆，作为苏北第一城市，XX扮演着引领苏北内陆经济的作用江苏省在大发展方向上会为XX提供空间和与沿海、内陆城市协作。XX层面——XX政府首先以现有工业为基础，发展新型、高新技术产业、物流及商贸产业，旅游产业打造及市区商贸中心的完善，加快XX城市化脚步及产业优化，提升XX大发展动力。在该结构下，XX市拥有良好的发展前景，但细部实施及自身发展基础差等条件，XX仍需要一个漫长的过度时期。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|发展模式——XX二产之特色世界最大太阳能多晶硅生产研发基地中国最大工程机械生产研发基地中国最大特种工程汽车生产基地中国最大国家级新能源产业基地中国最大摩托三轮车生产基地中国最大电瓶三轮车生产基地中国四大板材加工出口基地华东最大电解铝生产基地中国最大豆奶制品基地江苏最大高效农业基地 传统工业为主导XX二产经济发展模式——“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略支柱产业——工程机械、建材、化工、食品新兴产业——新医药、电子信息、环保设备传统产业——煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等大XX产业发展模式仍以传统产业为主，以老支柱产业为依托，在该结构下发展新兴产业。从大经济活力及活跃度看，XX仍沉浸在老XX模式下，缺乏现代气息的产业结构及发展模式。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|从XX产业模式及政府发展高度看，短时期内，XX仍会以传统支柱产业为主导，提升新兴产业发展空间。该结构下三产活力及提升速度弱势。发展前景——非农业人口占总比例三成，传统食品加工业为XX支柱产业第二产业仍以传统产业及加工业为主，缺乏高新、高技术产业在大经济陈旧、老化的前提下，三产发展缺乏活力和空间以该结构看，大淮海经济区、陇海经济带、新亚欧大陆桥等都无法为XX提升本质性改善，国家重点仍体现在沿海一线建设。XX大发展前景良好，但整体脚步仍会较为迟缓。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|3．2数字经济国民生产总值——年增长13—15%，2008年国民生产总值为2007亿元，全国排名38位人均GDP23069元，全国排名123位解析：大经济活力依靠第二产业位于中国三线城市行列，但人口众多且非农业人口比例较低，限制三产的全面发展。消费结构——2008年社会消费品零售总额680.23亿元，增长25.3%（上海4537亿元，济南1356亿元）行业消费比例城乡消费比例在限额以上批发和零售业零售额中，金银珠宝类、汽车类、服装类、家具类等消费领域分别增长34.9%、14.8%、13.7%、13.5%156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|收入体系——城镇单位在岗职工年平均工资26655元，增长比例12.4%（全国排行41位，增长幅度较为稳定）城市居民人均可支配收入16955元，增长14.0%（全国前30名为江浙粤占领，苏北无入围）人均消费性支出10717元，增长9.3%，食品支出占37.7%（消费支出占收入体系6成以上）农村居民人均纯收入6240元，增长12.8%解析：居民收入体系处于中前列，整体消费占可支配收入6成以上，可持续型存款量少。小结：大消费体系及收入体系能看出，XX综合消费水平整体处于三线城市偏上，与二线城市有明显差距。从实际消费结构看，占三成左右的非农业人口占总消费近8成以上城市活力及商贸体系建立在36%的第三产业结构下，与一线、二线城市仍有很大差距，收入体系与消费结构组合看，XX市整体消费力综合体现仍处于相对弱势状态。在大经济结构体系下，三产年增长结构稳定条件下，XX未来一段时期内收入体系与消费体系变化不大，整体消费结构仍处于三线城市行列。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|XX商业认知部分156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1.XX商业规划XX市政府发布——《XX市商业网点发展规划》发布时间——2009年2月规划期为2008年——2020年内容：l至2012年、2020年，市区社会消费品零售总额分别达850亿元、2600亿元（2008年680亿元），连锁企业销售额占全社会消费品零售总额的比重分别达30%以上和50%左右解读：该规划首先将XX社会消费品零售业快速发展定位在这段时间周期，2020年整体总值近4倍翻倍提升从细部结构看，XX将连锁、品牌产业发展导入定位高度较高，也将XX消费品质量品牌化、连锁化。l“双核联动”——建设2个市级商业中心，老城区商业中心和新城区商业中心，辐射淮海经济区l对彭城广场商圈进行改造扩建，增加建设新的大型零售网点和宾馆、酒店，完善综合服务功能，确立其淮海经济区“第一商圈”地位l将老城区商业中心打造成面向XX都市圈、辐射淮海经济区的复合多功能区域性中心商业区；l将新城区商业中心建设成为以商务服务为主，各项综合服务功能齐全的中心商业区。l淮海广场商圈和人民广场商圈,要在业态与功能上和彭城广场商圈形成一定差异与分工。增强城北与城南区域的商业服务功能。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告| 解读：地位高调，淮海经济区商业中心，两大商业核心圈全面打造，为XX商业更新换代提供空间。其中老商业中心虽地位较高，但商贸业流通结构不尽合理，传统商贸业还需要现代化改造和提升。商业升级时代来临。l景观区商业规划——，建设与景观区相适应的商贸、旅游、娱乐及休闲项目，主要包括黄河故道景观区、云龙湖景观区、九里湖景观区和汉文化景观区4个部分解读：以景观为基础，以旅游、商贸、休闲为主题，定位景观区商业，形成除中心商圈外的商业补充体系。XX商业规划看出——从量上有质的跳跃，未来10年社会零售品销售总额有近4倍提升从品质看，30-50%销售额为连锁产业提供，开始全面塑造品牌阶段从商业高度看，XX商业中心为淮海经济区第一商业，地位高从商业分布看，以双核为心，辅以商圈及景观商业，形成面点结合大XX商业规划预示着在未来10年将有翻天覆地的全面建设及进程。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2.XX市商业宏观层面——XX商业为升级时代，从质到量的提升阶段XX有“五省通衢”之称，全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系重要“十字路口”，对外辐射力度较强，伴随XX城市建设、经济发展，XX商业也随之发展，满足城市居民及周边乡镇居民的商业需求，提高城市品位，改善居民生活质量与消费档次起到积极作用。现状——“一线三圈”格局形成人民广场商圈彭城广场商圈淮海广场商圈区域商业中心市级商业中心区域商业中心淮海路156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|一线——中山路、淮海路形成的十字轴线三圈——古彭广场商圈（市级商业中心）、火车站广场商圈（区域商业中心）人民广场商圈（区域商业中心）空间布局——三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。连锁企业纷纷进入XX品牌商业进驻加快升级脚步——发展过程——品牌连锁店、大型超市、知名百货等进驻XX，用其品质经营改善XX的商业环境和消费意识。知名连锁品牌店如好柒水饺（本土品牌）、同仁居（本土品牌）、喜年来永和豆浆（全国连锁）、迪欧咖啡（国内知名连锁）、如家、锦江之星等。大型超市如大润发、国美电器、家乐福、沃尔玛（在建）、新一佳、华润苏果百货企业巨头进驻XX，南京金鹰、中央商场。通过以上这些从小到大的知名品牌、国内国际连锁的不断进驻，XX整体商业不断升级换代，提升整体档次，更新XX消费理念。以下针对XX整体商业做宏观、中观、微观模拟分析，从多个角度看XX的商业档次，经营状况，消费条件及消费理念。判断XX商业的未来发展。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|3XX商圈模拟3.1彭城广场商圈百货大楼古彭购物中心金鹰国际金地商都欧洲商城：酒吧聚集地户部山步行街夹河街：小服饰一条街富国街：餐饮一条街徐州市主市区中心商圈大定位——XX商业中心，辐射XX主城大消费商圈范围——东至黄海西路西至西安北路与西安南路北至黄河南路南至建国东路与建国西路156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|商圈发展历史——改革开放以来，经过近10年多的发展，已形成XX商业龙头；随着徐百与金鹰（2005年开业）的开业，全面带动了中山路沿线的商业启动与繁荣，形成了与XX老街（淮海路沿线）的十字联动，成为XX市的商业核心。物业景观——本商圈内的物业形态基本都以沿街一层底商为主，部分餐饮与品牌服饰商业为1F+2F（一层带二层）的模式，商圈内主力商场其建筑风格均为现代纯商业建筑风格，如：大理石贴面，大幅宣传广告栏等。商圈内老式建筑较多，除主干道二侧的物业相对年份较近，色彩较新外，次道路内的区域基本都为80年代末与90年代的小区，档次较低；亦有部分已建与在建的高层物业（如：彭城路“天成国贸”），相对较少。项目所占比重（%）类别1F93%沿街底商1F+2F5%部分餐饮与品牌服饰2F（以上）2%休闲、娱乐商业业态——大型为引擎，中型小型组合丰满整体商业结构，同时辐射周边形成商业街156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|l从数量比例看，服饰、餐饮为主导商业业态，花店、烟酒、杂货、五金、眼镜、手机、土特产等其他零散型商业占也占据重要组成部分。常规消耗型需求占主导，如服饰、餐饮。l从规模看，本商圈主力消费引擎为金鹰等为代表的近10家大型商场，11家大型餐饮、10家家电等形成。以大带小，定位大商圈档次及形象。l从品牌连锁看，如其中服饰类里品牌服饰占总服饰店铺比例为20%左右，其类别如李宁、波司登、乔丹、361度、哥弟、奥康、康奈、古今等。国际一线主要集中在金鹰，大约4-5家。从整体商圈品牌比例看，高中低所占比例大约为5：30：65，整体商圈业态供应仍整体档次偏低，与一线、二线城市主商圈差距仍较大。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|租金体系——路段租金主营路段租金主营淮海东路（中山路）10-12元/㎡天服饰解放北路（中段）6.5-6.7元/㎡天服饰、餐饮淮海东路（中段）10-12元/㎡天服饰解放北路（民主路）4.2元/㎡天服饰、餐饮淮海东路（民主路）6-8元/㎡天通讯器材维修解放路（淮海路）5元/㎡天服装中山北路（淮海路）10-12元/㎡天服饰解放路（中段）3.8元/㎡天小百货低档服饰中山北路（中段）10元/㎡天服饰解放路（建国路）4元/㎡天五金小百货中山北路（夹河街）10-11元/㎡天服饰建国东路（中山路）6元/㎡天五金机电中山南路（淮海路）10-12元/㎡天餐饮、服饰建国东路（中段）5元/㎡天五金家纺中山南路（中段）11元/㎡天餐饮、服饰建国东路（中山南路）4元/㎡天五金家纺中山南路（建国路）7-8元/㎡天餐饮、服饰解放北路（淮海路）7元/㎡天餐饮建国西路（西安路）3元/㎡天五金、建材、洁具建国西路（中山南路）4元/㎡天小服饰156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|价格分布——以淮海路与中山路交界处为价格高点，向周边辐射逐渐降低租金返算——租金*365天/10%=租金返算售价（10-12）*365/10%=36500—43800元/㎡（为住宅价格5-7倍）（7-8）*365/10%=25550—29200元/㎡（为住宅价格4-4.5倍）（3-4）*365/10%=10950—14600元/㎡（为住宅价格1.5-2倍）(注：市区中心房产价格约6500元/㎡)按一线、二线经济发展良好城市比对，市区中心黄金地段成熟商铺租金返算售价一般为周边商铺价格的5-8倍，XX整体城市发展属于三线城市集团，5-7倍的租金返算价格应属于承租价格上限，短时期内提升空间不大。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|面积分布——小型商铺面积集中在30-50㎡左右中型商铺面积集中在200-300㎡左右大型商铺面积集中在600-1000㎡左右其中大型餐饮、娱乐（如KTV等）为大型面积分布类别。商圈经营时限——种类时间123456789101112131415161718192021222324服饰通讯五金经营 消费 餐饮、休闲经营 消费 娱乐经营 消费 从整体商业经营时间看，常规商业经营时间集中在早9点至晚9点，娱乐型消费集中在晚八点到凌晨。从消费时间段看，主体集中在11点至晚8点和，娱乐集中在9点至凌晨。整体夜生活时间段及丰富性较一二线城市有明显弱势和时间断档。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|消费人群特色—项目类别所占比重（%）消费群体本市95%外省、市、周边县5%消费群体年龄少年（儿童）4%青年（20—35岁）60%中年（35—50岁）30%老年6%消费金额高档消费15%中档消费50%低档消费35%本商圈主体为服饰、餐饮等中档消费为主，低档及多样消费为辅助。商圈定位及总结——在金鹰等大型百货的引领下，各类品牌连锁的不断进驻改善下，XX彭城广场商圈从质到量正全面提升，成为XX第一中心市级商业区。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|3.2人民广场商圈商圈大定位——XX辅助商圈，弥补主力商圈缺陷，主要以生活休闲为主题的次商圈。大润发大福源超市新一佳超市百家美超市尚城国际购物中心友谊商城华美商城大时代华润苏果超市商圈范围——东至煤建路西至工农北路北至黄河南路南至湖滨路商圈发展历史——本商圈位于人民广场，，近5年来，随着几家大型超市的入驻，带动周边人气，逐渐形成XX主力商圈之外的辅助商圈。商圈认知度——主力消费者：生活必需品消费的首选地。普通百姓：认可此商圈存在的价值。商家：利润及回报较低，适合大型连锁店的生存。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|物业景观——本商圈内的物业景观形态基本都以沿街一层底商为主（一部分为棚户区沿街店面），部分餐饮为1F+2F（一层带二层）的模式，酒店、宾馆、休闲与娱乐类商业则为2F以上建筑形态，最高不过10F，商圈内主力超市其建筑风格均为现代纯商业建筑风格，如：大理石贴面或镜面，大幅宣传广告栏等。商圈内老式建筑棚户较多，除建国西路以南的物业相对年份较近，色彩较新外，次道路内的区域基本都为80年代末与90年代的小区，档次较低；棚户地段现基本都在动迁阶段。项目所占比重（%）类别1F83%沿街底商1F+2F15%部分餐饮、宾馆、超市1F-2F（以上）2%休闲、娱乐商业业态——主要以超市、餐饮消费为主，其余均为辅助型消费。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|l从数量比例看，车行、餐饮为主导商业业态，烟酒、杂货、土特产等其他零散型商业占也占据重要组成部分。常规消耗型需求占主导，如服饰、餐饮。l从规模看，本商圈主力消费引擎为华润苏果、大润发等为代表的近6家大型超市形成。以大带小，定位大商圈档次及形象。l从品牌连锁看，该商圈主要以国内中低档品牌为主，如361度、好七水饺、喜年来等。并无国际知名品牌。该商圈主要以大型超市为主，如新一佳超市、大润发超市、华润苏果超市等，从整体商圈消费档次上来看，高中低所占比例大约为2：73：25，整体商圈业态供应仍整体档次偏低，与一线、二线城市次商圈差距仍较大。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|租金体系——商铺位置租金主营二环西路靠近淮海西路2-3元/㎡天烟酒、建材、摩托车专卖二环西路靠近矿山路2元/㎡天烟酒、建材尚城国际购物中心2-3元/㎡天百货友谊商城11-12元/㎡天百货淮海西路靠近农工北路1-2元/㎡天车行、网吧、银行建国西路王陵路2-3元/㎡天餐饮、银行、车行建国西路煤建路（建国西路上店棚户区）2-2.5元/㎡天餐饮、服饰煤建路靠近煤建一路2-2.5元/㎡天餐饮、杂货煤建路建国西路（在煤建路上店）4-5元/㎡天餐饮、杂货煤建路明珠路2-3元/㎡天眼镜、药房、美发矿山路二环西路1.8-2.2元/㎡天车行、银行湖滨路二环西路1.7-2.1元/㎡天餐饮、服饰工农北路湖滨路2.3-2.7元/㎡天餐饮、服饰价格分布——以淮海路和建国路最近较贵，向周边辐射逐渐降低156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|租金返算——租金*365天/10%=租金返算售价（2-3）*365/10%=7300—10950元/㎡（为住宅价格2-3倍）（1-2）*365/10%=3650—7300元/㎡（为住宅价格1-2倍）(注：该区域房产价格约4500元/㎡)按一线、二线经济发展良好城市比对，次中心黄金地段成熟商铺租金返算售价一般为周边商铺价格的3-4倍，XX整体城市发展属于三线城市集团，2-3倍的租金返算价格在在区域发展条件下仍会有一定提升，特别是大量居住社区在整体商圈周围，也为商圈消费提供源动力和发展契机。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|面积分布——小型商铺面积集中在30-50㎡左右中型商铺面积集中在200-300㎡左右大型商铺面积集中在500-600㎡左右其中大型餐饮为大型面积分布类别。商圈经营时限——种类时间123456789101112131415161718192021222324服饰、通讯、五金等经营 消费 餐饮、休闲等经营 消费 娱乐经营 消费 从整体商业经营时间看，常规商业经营时间集中在早9点至晚9点，娱乐型消费集中在晚八点到凌晨。从消费时间段看，主体集中在11点至晚8点和，娱乐集中在9点至凌晨。整体夜生活时间段及丰富性较一二线城市有明显弱势和时间断档。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|消费人群特色——项目类别所占比重（%）消费群体本市98%外省、市、周边县2%消费群体年龄少年（儿童）2%青年（20—35岁）30%中年（35—50岁）65%老年3%消费金额高档消费2%中档消费73%低档消费25%本商圈主体为大型超市为主体，辐射周边区域，低档及多样消费为辅助。商圈定位及总结——随着大面积的旧房危房的动拆迁，新兴业态的加入，逐渐弥补该商圈业态单一的缺点，OUTLETS的进驻也会成为该商圈又一新的亮点，该商圈一步步向XX第二商圈的目标前进着。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|3.3淮海路商圈白云商厦朝阳市场宣武市场蓝天百货商圈大定位——低档商场与专业批发市场聚集区域。商圈范围——东至津浦东路西至黄河西路北至环城路南至建国路铜山路商圈发展历史——本商圈位于XX火车站附近，从改革开放以来伴随XX火车站辐射，一直为XX市的商业次中心，近10年来，由于火车站的制约因素，原有旧商场并无重大改造，使其主力服务于外地及本地中低档次客户。商圈认知度——主力消费者而言对商圈认可度较高，多为中低档消费；普通百姓而言认知度较高，但XX本地人并不到此消费；商家而言对区域较认可，从人流量及租金方面较认可，但利润相对较低；156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|物业景观——本商圈内的物业景观形态基本以酒店、一层底商和几个小型商场为主，酒店多为中低档小型酒店，餐饮、服饰等多以1F+2F的模式，商圈内主力商场其建筑风格均为现代纯商业建筑风格，如：大理石贴面，大幅宣传广告栏等。商圈内多以80年代建筑为主，各大商场大部分为80年代末建立，目前较为陈旧，同时新建办公楼及酒店多以现代风格建筑，但相对较少，且档次较低，次道路内的区域基本都为80年代末与90年代的老式住宅小区。项目所占比重（%）类别1F50%沿街底商1F+2F30%部分餐饮、品牌服饰1F-2F（以上）20%酒店、休闲、娱乐商业业态——主要以杂货、餐饮、酒店等过路型消费为主，其余均为辅助型消费。l从数量比例看，服饰、餐饮为主导商业业态，烟酒、杂货、土特产等其他零散型商业占也占据重要组成部分。外地来XX过路型需求占主导，如土特产、低档服饰、餐饮等。l从商圈发展契机上来看，随着XX火车站、原有商场的改造以及朝阳市场的逐渐成熟，逐渐形成了以外来客源为主导的中低档消费区。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|租金体系——商铺位置租金主营建国路靠近黄河西路3-5元/㎡天为宣武市场，批发为主铜山路靠近黄河东路2-3元/㎡天烟酒、杂货蓝天百货3-4元/㎡天低档百货白云百货3-4元/㎡天低档百货复兴路靠近铜山路2-3元/㎡天研究、杂货、土特产复兴路靠近淮海路3元/㎡天酒店、百货、土特产淮海东路靠近复兴路3-4元/㎡天餐饮、服饰朝阳市场2-3元/㎡天低档服饰津浦路靠近铜山路1-2元/㎡天餐饮、杂货津浦路靠近淮海路2-3元/㎡天酒店、杂货156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|价格分布——火车站附近商铺较贵，向周边逐渐递减租金返算——租金*365天/10%=租金返算售价（3-4）*365/10%=10950—14600元/㎡（为住宅价格2-3倍）（2-3）*365/10%=7300-10950元/㎡（为住宅价格的1-2倍）(注：该区域房产价格约4500元/㎡)按一线、二线经济发展良好城市比对，次中心黄金地段成熟商铺租金返算售价一般为周边商铺价格的3-4倍，XX整体城市发展属于三线城市集团，2-3倍的租金返算价格伴随城市发展及商圈自身的完善，价格仍会有涨幅，但由于本商圈属于满足中低档消费客群为主，价格受商圈大发展空间限制，租金短期内涨幅有限。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|面积分布——小型商铺面积集中在30-50㎡左右中型商铺面积集中在200-300㎡左右大型商铺面积集中在500-600㎡左右其中大型餐饮为大型面积分布类别。商圈经营时限——种类时间123456789101112131415161718192021222324服饰、通讯、五金等经营 消费 餐饮、休闲等经营 消费 娱乐经营 消费 从整体商业经营时间看，常规商业经营时间集中在早9点至晚9点，娱乐型消费集中在晚八点到凌晨。从消费时间段看，主体集中在11点至晚8点和，娱乐集中在9点至凌晨。整体夜生活时间段及丰富性较一二线城市有明显弱势和时间断档。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|消费人群特色——项目类别所占比重（%）消费群体本市10%外省、市、周边县90%消费群体年龄少年（儿童）4%青年（20—35岁）30%中年（35—50岁）60%老年6%消费金额高档消费2%中档消费18%低档消费80%本商圈内主要以中低档服饰、餐饮消费为主，其余均为辅助型消费。商圈定位及总结——本商圈多以外地客源居多，火车站固有原因使得本地人流量较高，但，由于火车站周边相对较乱、物业形态老化以及相对落后与经营层次单一，使得区域消费人群档次不高。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|3.4商圈组合分析一线三圈格局的形成，初步将XX主城商业体系联系到一起，各自扮演不同商业角色。形象大定位——彭城广场商圈：市级商圈，XX商业中心淮海广场商圈：区级商圈，低档商场与专业批发市场聚集区域人民广场商圈：区级商业，生活超市大卖场为引擎的集中型商业商圈档次——彭城广场商圈（中高档）>人民广场商圈（中档）>淮海广场商圈（中低档）发展潜力——彭城广场商圈>人民广场商圈>淮海广场商圈物业形象比对——整体XX商圈内商业物业大多以1或1、2层商铺为主，大型百货、商场的比例仍相对较小，大XX商业的发展仍处于改善提升阶段，未来大型商场的不断增加，物业形象的全面改善将得到良好体现。业态总数比对——彭城广场商圈：服饰、餐饮比例为主，辅以其他杂项商业人民广场商圈：车行、餐饮为主导，辅以其他杂项商业淮海路商圈：服饰、餐饮为主导，辅以其他杂项商业156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|从大商圈配比看，服饰、餐饮类为单项主导商业，娱乐业基本脱离主商圈中心地段，位于商圈辐射段。租金体系——彭城广场商圈4-12元/㎡天人民广场商圈2-3元/㎡天淮海路商圈2-4元/㎡天地段决价值，商圈地位决定租金，整体XX商业市场租金体系仍处于相对较低水平，仅市级商圈彭城广场商圈平均租金体系跳离大价格体系。经营时间——XX商圈主力经营时间为早9：0—晚10点左右，整体消费时间集中在早10点——晚8、9点左右。相对发达城市的晚10点后的主力消费时间，原因有二：整体商圈消费体系和娱乐体系的脱离，缺乏消费连贯性；经济相对弱势导致流动人口相对稀少，整体个人消费水平不高。三大商圈在淮海路的串联下，形成目前XX商圈分布特有模式，城市化进程的不断提升，市区范围的全面扩张，主城中心商圈也将不断扩张延伸，未来XX商圈发展模式即在中心市级商圈辐射下，在淮海路的串联下，全面提升综合商圈优势，形成老城区组合商业模式。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|4．商业步行街宣武商贸城欧洲商城：酒吧聚集地户部山步行街夹河街：小服饰一条街富国街：餐饮一条街时尚大道：时尚休闲消费4.1商业步行街模拟XX商业中心虽商业业态覆盖面光，但由于中心商业的专属职能，很多需求型商业无法完全在主商圈完成，需求的存在即为其产生提供空间，步行街这类集中性商业街随之产生。XX的步行街大大小小有7、8个左右，分布在主城中心商圈周围，形成专属型商业补充体系。由于其具有集合型及特有性，保持了该商业模式的发展优势。以下针对其中几个重点步行街做模拟分析，来了解集中性小商业的发展模式和潜力。4.2户部山步行街户部山步行街位于彭城商圈南侧，彭城路过建国西路后的延伸部分，紧围绕旅游景点“156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|戏马台”而建。占地15万㎡，建筑面积12万㎡，共分三层，分为2期建设，是具有旅游综合功能服务区。主要由一山、一城、一街组成，山是户部山，城是不夜城，街是时尚步行街。大定位——户部山步行街大定位为古建筑风格的休闲娱乐餐饮为主题的商业街发展契机——XX市政府重点打造项目，利用名胜古迹“戏马台”的山体依势而建，打造XX的“不夜城”。发展历史——1998年立项，2003年竣工。目前二期改造工程已开工建设，于2009年11月完工，近5-6年的发展历史东西四至——北起彭城路（建国东路）南至和平路东临解放西路西靠中山南路物业景观——建筑风格则为“汉式风格建筑”其中以一层商铺均为独立底商，部分为酒店、餐饮的全1F—3F模式。除步行街的主干道（彭城路等）外，其部分小道上独立商铺与沿街临时摊位大量聚集，档次较低（以钻石钱柜后马路为主要表现）。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|面积分布——类别面积（㎡）层数特征沿街商铺15—401F茶具等30—701F大餐饮500以上1F—3F中餐饮200—4001F—2F小餐饮40—1001F休闲300—4001F—2FKTV800以上1——2F、3F从整体面积看，沿街商铺均为小面积为主，餐饮、娱乐、KTV等面积相对偏大156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|业态分布——业态数量百分比（%）备注商场10．5宏图三胞大餐饮73．5喊王府、毛家湘菜、探花楼土大力、雨来风两大消费主体中餐饮126大娘水饺、钱塘人家、咱家饭店、秦师傅小餐饮2311．6——服饰199．5——茶叶、茶具5025．3——小超市2010——休闲（足疗、瑜伽等）105——KTV、夜总会63钻石钱柜、金丝利、不夜城、红馆、皇嘉名人酒店31．5新金鹰酒店银行21江苏银行药店21广济连锁药店美容178．6Y·S、名古屋其它2615古玩、烟酒、摄影、书店业态分布主体为餐饮、娱乐及茶叶市场，户部山步行街大定位为“不夜城”，以消遣、娱乐为主导，茶叶市场与古玩等业态在该大定位下形象相左，无法与整体户部山步行街形成统一价值优势。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|租金体系——类别租金承租方式后段（二期汉王府后南向）2．8元/㎡天均以转租为主中段（西侧）3．35元/㎡天中段（东侧）4．45元/㎡天前段（入口处）5．3—5．5元/㎡天外围0．8—1．0元/㎡天户部山步行街整体租金体系由北向南逐渐降低，北侧主要集中娱乐、餐饮为主，南侧集中业态为小超市、服饰、茶叶批发市场等。主流业态决定租金价值体系。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|经营及消费时间——种类时间123456789101112131415161718192021222324普通商铺经营消费餐饮经营消费休闲经营消费从整体消费时间看，大消费结构上仍以下午及夜间为主，与步行街业态相对应。该步行街成为XX夜生活消费空间之一。消费消费人群特色——年龄百分比备注消费层次青年50%20—35岁，以餐饮消费为主中低档中年45%35—50岁，以休闲消费为主中高档老年5品茶休憩低档发展潜力——该步行街主题模式已经定型，在现阶段已经成为XX中、中高端餐饮、娱乐消费代表之一，拥有大量稳定持续客源，短期内，发展前景良好。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|4.3宣武市场宣武市场位于XX市东面，紧靠古黄河，由宣武老市场，宣武商贸城和玄武文体市场组成，占地面积2.2万㎡。大定位——苏北规模小商品集散地发展契机——小商品集中地，中低档产品批发、零售中心发展历史——1985年成立宣武小商品市场因缺少消防规划和安全设施，被省、市列为重大隐患挂牌督办。2006年投资3.2亿元，彻底推倒老市场，建成先进安全设施的商贸城。宣武市场现由宣武商贸城、宣武西市场、宣武南市场三大经营区域组成。东西四至——东起黄河西路南至解放东路西临宣武路北靠青年路物业景观——宣武商贸城为23层建筑，现代简约风格。老宣武市场，宣武文体批发市场以大棚形式显现。面积分布——类别面积（㎡）层数特征箱包15-30㎡宣武商贸城1F皮鞋15-30㎡宣武商贸城1F服饰15-80㎡宣武商贸城2-4F服饰批发40-80㎡宣武商贸城5F杂货15-40㎡宣武老市场文体用品15-40㎡宣武文体市场156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|以中低档批发零售为主导，均以小面积为主导。业态分布——业态百分比（%）备注皮鞋5.20%鳄鱼、老人头等箱包9.30%鳄鱼、皮尔卡丹等童装18.50%无女装17.60%无男装14.30%华伦天奴、阿玛尼等服饰批发3.10%恒源祥、花花公子等杂货16.30%——文体用品16.7%——服装、文体用品、杂货、箱包等批发、零售为主。品牌以国内中低档品牌为主导。租金体系——类别租金承租方式皮鞋箱包1F6.9-7.2元/㎡天均以转租为主童装2F7.1-7.8元/㎡天156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|女装3F6.2-6.7元/㎡天男装4F6.2-6.7元/㎡天服饰批发5F3.5-4.2元/㎡天杂货2.7-3.2元/㎡天文体批发2.8-3.5元/㎡天宣武市场租金分俩大部分，一为商贸城内6-7元/㎡天，二为周边店铺3-4元/天/㎡，从大XX商圈整体租金水平比较看，本商贸城租金价格与主城区中心彭城广场商圈租金相似。侧面反映出商贸城商业活跃度及商业发展高度。经营消费时间——种类时间123456789101112131415161718192021222324宣武老市场经营消费宣武文体批发市场经营消费宣武商贸城经营消费整体宣武市场经营及主力消费时间均集中在白天。从其大定位的中低档批发兼零售即可对应出本市场的消费时间特征。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|即日常消费及批发型消费主导。发展潜力——由于经营的产品都是一些中低档产品，价格较低比较受到工薪阶层的百姓欢迎，经营状况比较良好，特别是童装系列，由于产品比较集中深受家长青睐。且由于其小商品的品种多、价格低等特色，形成苏北小商品集散地。大苏北经济相对弱势及发展速度相对缓慢，中低档产品很长一段时间内仍是需求主体，有需求就有空间，故本市场仍会有很长时间的可持续良好发展前景。4.4欧洲商城欧洲商城位于XX市西安南路与淮海路交接处，占地约2万㎡左右，目前欧洲商城为XX酒吧、夜总会集中地。西安南路名烟名酒店（20㎡）二层龙跃女子健身会所图文印刷（60㎡）蓝地亚装饰公司（150㎡）天使投资公司（200㎡）苏尚美容美发（60㎡）皇驾婚庆（100㎡）苏薇SPA（120㎡）西南证券（200㎡）宝丽金娱乐会所（300㎡共3层）烟酒名店（20㎡）两岸咖啡（200㎡）齐齐火锅（300㎡）母婴世家（160㎡）洗车、烟酒店、小吃店（各30㎡）维耶纳快捷酒店（600㎡）博爱快捷酒店（500㎡）广济药店（40㎡）红楼浴都（300㎡）布达拉洗浴（300㎡）博爱路纳澜时尚生活馆（200㎡）浩然信贷公司（200㎡）午夜阳光CLUB（500㎡）沪上造型（150㎡）小超市、小服饰（20㎡）香江岁月（300㎡）CK酒吧（700㎡）锦江豪庭（住宅）淮海路喜年来（50㎡）洗衣店（80㎡）格力空调（80㎡）七匹狼（200㎡）苏宁电器（1000㎡）共两层售楼处（200㎡）目前已关闭好七水饺（120㎡）亲密爱人婚纱（250㎡）小服饰商店（120㎡）帕克酒吧（700㎡）钻石钱柜（500㎡）平价超市（40㎡）停车场装修中酒吧小高层住宅2046美发（200㎡）欧洲商城业态分布图156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|大定位——XX酒吧、KTV等休闲娱乐集中地发展契机——市区中心，临近中心商圈，补充中心商圈缺乏业态项目四至——北起淮海西路南至一条小路（无名路）东临西安南路西靠博爱路物业景观——欧洲商城其物业形态5层建筑形态为主，其中部分为办公底商，部分独立商业为1-3层夜总会及量贩式KTV，其建筑风格为“现代简约建筑”。面积分布——类别面积（㎡）层数特征沿街商铺60-3001层餐饮200-3001-3层酒店500-6004层美容美发2001层电器15002层酒吧300-4001层夜总会1000-1500共3层156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|KTV15001F—2F酒吧面积基本在300-500㎡，夜总会、KTV面积集中在1000-1500㎡左右业态分布——业态数量百分比（%）备注品牌服饰38.8七匹狼餐饮514.7齐齐火锅、两岸咖啡、香江岁月、好七水饺、喜年来酒店25.9维耶纳快捷酒店、博爱快捷酒店美容美发38.8苏尚、2046、沪上造型酒吧娱乐823.6CK酒吧、帕克酒吧、钻石钱柜、宝丽金娱乐会所等其它1235.3婚纱影楼、烟酒店等主体商业基本为酒吧娱乐等休闲业态及餐饮为主导，另配合少量酒店及其他业态。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|租金体系——类别租金承租方式淮海路店铺6-8元/㎡天均以转租为主西安南路店铺6-7元/㎡天博爱路店铺（锦江豪庭底商）5元/㎡天博爱路与西安南路之间店铺4-5元/㎡天本区域租金基本集中在5-8元/㎡天，区域整体经营状况良好及收益空间完善为区域租金体系提供价格基础及发展空间。整体租金价格位于主商业中心价格中上阶段。经营消费时间——种类时间123456789101112131415161718192021222324普通商铺经营消费餐饮经营消费休闲经营消费经营156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|KTV、夜总会消费从此消费时间看出，6点以后的欧洲商城即夜生活的开始，有吃、玩、休闲多样消费支撑，形成XX特色的酒吧、休闲区之一。经营状况——欧洲商城以形成了其特有的商业主题，虽然已形成了聚集，酒吧及夜总会管理状况较差以及消费人群较低，导致经营状况较差。发展潜力——本区域为酒吧为主导的消费模式，酒吧更多为年轻人激情碰撞、白领时尚的消费模式，XX整体城市发展中，青年人群收入体系与消费模式仍无法达到先进城市的水平，短时期内酒吧业发展空间仍较为薄弱。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|4.5时尚大道时尚大道位于XX主商圈的核心位置，（中山南路、淮海西路交叉路口地下），是过往人群的必经之路，是地下通道与地下商场的结合，打破传统的地下通道建设模式。大定位——时尚娱乐购物发展契机——位于主商圈，不同消费人群进入主商业圈的必经之路，周边两大主力百货及中高档餐饮围绕，其定位为年轻人喜好的休闲时尚消费发展历史——2006年春节开业，历经3年现已成为XX家喻户晓的休闲购物娱乐的时尚场所，整个商场有200多间店铺。物业景观——店铺设计为精品专卖店风格，整体设计成商业街，以增加市民逛街而非单纯购物的乐趣。此外，在景观布置上也可见中心时尚大道的时尚品位，无论是下沉式广场的大幅现代壁画，还是通道中心的迷你钟楼，都洋溢着青春时尚的勃勃生机。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|面积分布——类别面积（平方米）层数特征大型折扣品牌店150-200㎡下沉广场1F品牌店100-150㎡下沉广场-1F服饰、眼镜、化妆、饰品10-20㎡下沉广场-1F大型游艺厅500-800㎡下沉广场-2F专卖店主力面积集中在100-200㎡之间，小型饰品、服饰、化妆品等店面面积集中在10-20平方米左右。业态数量百分比（%）备注小餐饮21%平均面积15㎡服饰10453%平均面积20㎡箱包3818%平均面积15㎡美甲157%摊位饰品4321%平均面积15㎡商圈业态——服饰、饰品、箱包为业态主导，与其形象定位及消费模式吻合。时尚型消费为主导，客源集中在年轻人休闲时尚消费。类别租金承租方式A区8.8元/天/㎡租赁B区8.2元/天/㎡C区7.9元/天/㎡租金体系——从租金分布看，该地下商场的租金已经达到彭城广场商圈主力租金中上段，一方面反映出其价格体系，另方面侧面反映出年轻时尚中低档消费在XX发展较好。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|种类时间123456789101112131415161718192021222324时尚大道经营服饰箱包饰品消费美甲消费游艺厅消费经营消费时间——娱乐时尚消费，主力消费时间集中在下午时段。消费持续时间较短。一方面时尚大道所面向客源层面较单一，另方面经营产品属性较单一，缺乏拉长消费时间及连锁消费的多样业态。经营状况——由于区域分化严重，缺乏专业的经营管理公司统一管理，物业管理收费较高、时尚大道内除A区金街、银街经营较好外，其他区域经营情况一般.商户只能保本，盈利空间不大。发展前景——市区中心商业圈内的地下时尚消费场所，从档次上为中低档产品，从种类上属于时尚型消费，从客源上看，更偏重于年轻人。以上多样属性与主市区中心业态形成一定的补充，其有一定的发展空间。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|4.6商业步行街组合分析从量上看——XX大约有7、8个步行街从档次上看——大部分以中低档为主，少量为中高档（如：户部山步行街）从分布看——主要分布在主力商圈周边辐射区，形成业态的补充从步行街属性看——主要有服饰、餐饮、休闲娱乐、时尚消费为主导。这几类能脱离主商圈单独形成小型商业集中带，也说明其在XX有存在的市场，同时侧面证明了该行业的可持续发展性和利润保障。从租金体系看——距离主商圈越近，租金体系越高，一方面说明地段在价值方面的影响，另方面也说明整体中低档消费人群在主商圈与步行街中的联动性。从消费人群看——整体步行街的主力消费人群为青年及中年，该两类人群为整体人群属性中最具有消费力和消费冲动人群。从发展潜力看——这些步行街均有自身独特的竞争力，如户部山的休闲餐饮、宣武的中低档批发、时尚大道的时尚消费等等。在各自属性上针对性经营，满足主商圈不能提供的发展属性，步行街这类集中性小商业体在XX156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|仍有较好的发展空间。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|5、百货市场5．1百货市场的发展90年代XX百货业以古彭购物中心、XX百货为代表，提供百姓的日常消费及引领XX商圈大发展。2000年后，逐渐引进的大型现代百货提升和丰满了XX百货市场的形态，为XX百货业提供更新换代的过程，如2003年成立的金鹰、金地商都等XX百货整体发展档次目前仍属于三线城市发展阶段，整体百货经营档次、品牌比例等仍与一、二线城市有明显差距。以下针对XX重点百货做模拟分析，了解XX百货业的发展与状况。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|5.2XX古彭购物中心楼盘名称XX古彭购物中心项目地址淮海路中山路交界口建筑风格90年代老式商场建筑产品定位一层：男女式鞋（康奈、蜘蛛王、老爷车、双星、老人头、红蜻蜓、达芙妮、啄木鸟等）二层：女士服饰（伊莎菲尔、冰蚕、瑞姿羽、贝诗奴等）三层：女士服饰、箱包（百代顺达、菲立特、吧吧牛仔等）四层：男士服饰（九牧王、保罗、稻草人、杉杉、花花公子、皮尔卡丹等）经营模式多以品牌扣点模式经营，根据品牌影响力扣点率不同配套内部设施1、车位：无2、空调及同风系统（品牌）：中央空调3、电梯：自动扶梯1部（OTIS），位于商场入口处。无直达电梯建筑材质及装修1、商铺外立面饰材：铝塑板门窗：大幅玻璃2、商铺公共区域饰材：地砖铺地广场：无公共走道：小地砖铺地（楼梯）3、内部饰材：铺内墙体：木架地面：复合地板铺地商业环境XX金地商都位于XX中心商圈，周边多为商业广场及办公大楼，是XX最繁华区域156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|铺位划分面积划分：主力商铺：60—100平米，次主力商铺：30—50平米客户定位人群特征：年龄：青年10%；中年70%；老年20%1.区域：XX市区70%；周边区县25%；外地区域：5%2.消费重点：目的性消费（打折低档消费）3.消费档次：多为低档消费产品优势项目位于XX市商业中心地带。产品劣势低档品牌为主，档次不高，布局较为拘谨，通道狭窄，购物环境较差。供应品牌1.每楼层品牌（按类别）服饰：伊莎菲尔、冰蚕、瑞姿羽、贝诗奴、九牧王、保罗、稻草人、杉杉、花花公子、皮尔卡丹等鞋类：康奈、蜘蛛王、老爷车、双星、老人头、红蜻蜓、达芙妮、啄木鸟等2.中、低档次比例：3：73.按类别分鞋类：30%服饰：60%其他：10%需求主力消费1.档次分156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|高档：0%中档：20%低档：80%2.类别分中档服饰：10%低档服饰：60%鞋类：30%营业时间周日-周四：9：00-20：00；周五-周六：9：00-20：30消费时间1.一周主力段：主力消费时间在周六、周日2.一天主力段：平常日主力消费时间在17：00——21：00周末主力消费时间在10：30——12：30；15:00——17：00；19：00-20：00发展状况模拟分析终合认知度分析百姓认知：较高商家认知：较低商业在城市综合形象：较低发展状况前景分析与城市经济契合度较差、中低端消费层次，无法配合中心商圈发展节奏156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|古彭购物中心各层品牌分布图156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|XX古彭购物中心模拟分析——主商圈内老百货代表之一，位于淮海路中山路交界口。物业形象——建筑陈旧，90年代老式商场建筑产品分布——以服饰为主，另有箱包、鞋等商品配套体系——老式商业建筑，整体配套设施相对较差，如无停车位、无直达电梯、立面陈旧、通道狭窄、购物环境差等供应产品——以中低档产品为主，整体档次比例中、低档比例为3：7，基本为国内二、三线品牌，如九牧王、杉杉等品牌优势不强需求体系——中年为主体需求客源，多为低档消费。满足XX及周边区县的部分消费综合认知度——由于是老百货，百姓认知度及传播程度广，从商业形象及商业整体经营收益方面看，消费重点转移及大认知度转移，综合认知度较低。未来发展——位于主市区主商业中心，地段良好，商业环境丰富，先决条件完善，但由于整体城市经济发展及更高档次百货业的进驻，更新换代及百姓消费需求的心理转移，未来发展空间不大。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|5.3XX百货大楼楼盘名称XX百货大楼项目地址淮海路与中山路交界口(XX中山南路1号)建筑风格普通商业建筑风格成立时间1997年以百货大楼股份有限公司为核心组建XX百货大楼集团商铺规划徐百总面积32100平米，营业面积19300平米，1层多为化妆品柜台，面积多为10平米左右，其它层面品牌店面多为100-200平米，一般店面在50-80平米产品定位一层：化妆品、名烟名酒、黄金珠宝、镶嵌饰品、钟表器材等（周大福、老凤祥、戴蒙德、通灵等、天梭、天王等）二层：淑女装、休闲女装、女士饰品、皮具箱包等三层：职业女装、时尚女装、女士饰品、内衣等四层：精品男装、商务休闲、休闲男装、绒衫毛衫等（jackjones、esprit、鄂尔多斯、报喜鸟、利郎、沙驰、雅戈尔等）五层：运动鞋服、体育用品、青春休闲、牛仔系列、户外运动等（耐克、阿迪、匡威、PUMA、李宁、美特斯邦威、唐狮、森马等）六层：床上用品、家具布艺、针织袜品、童装玩具、婴儿用品七层：羽绒服特卖场（波斯登等）经营模式多以品牌扣点模式经营，根据品牌影响力扣点率不同配内部设施156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|套1、车位：无地下停车场、停车多在百大后门，地面停车，车位较少2、空调及同风系统（品牌）：美的中央空调6、电梯：自动扶梯1部（西子—OTIS），位于商场中央。直达观光电梯共2部，位于百大东门（OTIS）。建筑材质及装修1、商铺外立面饰材：铝扣板门厅：地砖铺地门窗：大幅玻璃2、商铺公共区域饰材：大块地砖铺地广场：无公共走道：小地砖铺地商业环境XX百货大楼位于XX中心商圈，周边多为商业广场及办公大楼，是仅次于金鹰的商业商场。铺位面积面积划分：主力店商铺：80—120平米，次主力商铺：30—60平米客户定位XX百货大楼是XX最老的百货商场，消费人群多位XX本地以及周边区县人群。人群特征：年龄：青年50%；中年45%；老年5%1.区域：XX市区70%；周边区县25%；外地区域：5%2.消费重点：时尚型消费3.消费档次：多为中低档消费，童装消费产品优势项目位于XX市商业中心地带，是XX最老的商业，目前为XX老百姓重点消费区域，90%左右XX人及周边区县人群消费于此。产品劣势项目品牌较差，属于中低档次，就少有较高档次品牌，同时店铺较为拘谨，通道狭窄。供应品牌1.每楼层品牌（按类别）156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|珠宝：周大福、老凤祥、戴蒙德、通灵等化妆品：兰蔻、薇姿、佰草集、高夫、羽西、宝莱等衣服：jackjones、esprit、鄂尔多斯、报喜鸟、利郎、沙驰、雅戈尔等运动：耐克、阿迪、匡威、PUMA、李宁等休闲：美特斯邦威、唐狮、森马等2.高、中、低档次比例：1：3：73：类别分：家居：30%时尚：60%奢侈：10%（多为黄金珠宝、化妆品等）需求主力1.档次分高档：10%中档：60%低档：30%2.类别分黄金珠宝：20%服饰：60%家居：20%营业时间周日-周四：9：00-21：00；周五-周六：9：00-21：301.主动消费时间主力消费时间在周五及周六2.一天主力段：平常日主力消费时间在17：00——20：00周末主力消费时间在10：00——12：00；15:00——17：00；19：00-20：00发展状况模拟分析终合认知度分析百姓认知：较高商家认知：较高商业在城市综合形象：较高发展状况前景分析与城市经济契合度较高当地中低端消费层次与中心定位较契合156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|各层商业分布图——一层黄金珠宝二层女装区四层女装区三层女装区五层女装区六层：童装、儿童玩具、家纺用品七层：羽绒服大卖场156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|XX百货大楼分析——XX百货成立于1950年，历史悠久，XX商业标志之一。目前伴随新百货的进驻，其整体影响力正逐渐下降。但由于其历史悠久，在XX人心目中地位仍较高。XX百货大楼进程——1950年元月，XX百货大楼成立1987年元月，二期工程竣工1989年9月，三期工程竣工，一、二、三期工程连为一体2004年，公司与南京中央商场强强联合，实施战略重组后，成立了XX中央百货大楼股份有限公司在不断建设、扩建、升级过程中，XX百货大楼逐渐完善自身，与时俱进，形成XX中心知名百货之一。物业形象——现代商业建筑风格产品分布——服饰为主导、配合箱包、化妆品、黄金珠宝、生活用品形成统一产品组成。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|配套系统——无地下停车场，地上停车位较少；、三部电梯，其中有两部景观电梯。内部购物通道较为狭窄，徐百的商业配套相对于古彭购物中心有一定提升，虽整体形象良好，但细节仍有欠缺。供应产品——整体仍以中低档产品为主，其中高档次产品主要集中在国际二线（如jackjones）及国内一线（雅戈尔），仅有少量国际品牌（如兰蔻）等，整体高中低比例为1：3：7。需求体系——整体需求以中档产品为主，高中低比例为1：6：3，购买产品类别比例中服饰绝对主导，黄金珠宝、化妆品：服饰：家居比例为2：6：2。XX百货大楼认知度——悠久的历史及丰富的品牌，在金鹰等更高一级商业大楼未进驻前，徐百的认知度最高，目前开始下滑。未来发展潜力——中心区位、不断更新提升，徐百短时期内仍有良好发展空间。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|5.4XX金地商都楼盘名称XX金地商都项目地址XX中山北路125号建筑风格现代商场建筑风格成立时间2003年11月13日产品定位一层：化妆品、名表馆、黄金珠宝、名品女鞋、皮具配饰、国际快餐连锁、一线品牌等（周大福、老凤祥、戴蒙德、通灵等、百丽、金利来、万宝龙等）二层：男女服饰等（jackjones、esprit、马克华菲、only、佛伦斯等）三层：运动休闲、儿童世界、家用小电器、工艺礼品等（耐克、阿迪、匡威、PUMA、李宁等）四、五层：金海马家具经营模式35%左右的扣点经营模式配套内部设施1、车位：地下停车场约挺500辆车左右2、空调及同风系统（品牌）：中央空调3、电梯：自动扶梯4部（三菱），位于商场中央及两侧。直达电梯共2部（观光电梯），位于商场正门。建筑材质及装修1、商铺外立面饰材：大幅玻璃装饰及部分铝扣板门厅：仿大理石铺地门窗：大幅玻璃2、商铺公共区域饰材：仿大理石铺地广场：无公共走道：小地砖铺地（楼梯）156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|3、内部饰材：铺内墙体：木架地面：复合地板铺地商业环境XX金地商都位于XX中心商圈，周边多为商业广场及办公大楼，是XX最繁华区域铺位划分功能划分：面积划分：主力商铺：120—200平米，次主力商铺：50—100平米客户定位XX金地百货是XX较高档的百货商场，消费人群多位XX本地以及周边区县人群。人群特征：年龄：青年50%；中年45%；老年5%1.区域：XX市区70%；周边区县25%；外地区域：5%2.消费重点：时尚型消费3.消费档次：多为中高档消费产品优势项目位于XX市商业中心地带，是XX仅次于金鹰的百货商场，多以中高端品牌为主，目前为XX老百姓高档消费区域，地区知名度较高。产品劣势商场内业态布局较为混乱。供应品牌1.每楼层品牌（按类别）珠宝：周大福、周生生、老凤祥、戴蒙德、通灵等化妆品：兰蔻、CK、薇姿、玉兰油、羽西、欧莱雅等衣服：jackjones、esprit、马克华菲、金利来、雅戈尔、沙驰等运动：耐克、阿迪、匡威、PUMA、李宁等休闲：真维斯、美特斯邦威、唐狮、森马等2.高、中、低档次比例：1：5：4156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|3.按类别分家居：30%时尚：60%奢侈：10%需求主力1.档次分高档：10%中档：70%低档：20%2.类别分黄金珠宝：10%中档服饰：60%低档服饰：10%家居家电：20%营业时间周日-周四：9：30-21：30；周五-周六：9：30-22：00消费时间主动消费时间1.一周主力段：主力消费时间在周六、周日2.一天主力段：平常日主力消费时间在17：00——21：00周末主力消费时间在10：30——12：30；15:00——17：00；19：00-20：00发展状况模拟分析终合认知度分析百姓认知：较高商家认知：较高商业在城市综合形象：较高发展状况前景分析与城市经济契合度较高当地中高端消费层次与中心定位较契合156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|各层商业分布图——二层平面图一层平面图三层平面图四层、五层为金海马家具156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|XX金地商都分析——开发时间为2003年，与金鹰同期。但从其实际规模包括品牌分布等条件看，与金鹰完全不在一个档次。多样的产品及杂乱的排布，使整个项目缺乏统一属性及竞争力。直接沦落为大杂烩。金地商都大定位——SHOPPINGMALL,购物休闲一体的大型百货立面形象——现代简约产品分布——从细部楼层分布图可以清晰看出，分布混乱，高中低产品均混杂在一起。缺乏主导品牌优势配套系统——该项目属2003年后建立的新商场，整体配套较古彭、徐百有明显提升，但与金鹰比对欠缺明显，如购物电梯数量、停车数量、购物环境等等。供应产品 ——以国内及部分国际品牌为主，缺乏真正高端品牌（仅有万宝龙一家），整体高中低比例为1：5：4，整体供应以中低档为主。无论从产品档次高度、产品数量、集合优势、配套体系均缺乏与金鹰的强势竞争。需求客源——在大供应体系条件确立后，金地商都需求即确定，以中档消费为主导，辅助常规低档消费。与整体金鹰消费属性有大部分重叠。整体看，金地商城经营完全受金地限制和竞争。认知度——XX人对金地商都的认知度低于金鹰百货，出现该结构的主要原因即金地自身供应体系、供应档次、配套设施、管理水平多方面组合形成。以目前金地商都的结构，短时期内无法改善。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|5.5金鹰国际购物中心楼盘名称XX金鹰国际购物中心项目地址中国XX彭城广场北侧,河清路与中山北路建筑风格现代商场时尚建筑风格成立时间2003年12月18日产品定位一层：化妆品、名表馆、黄金珠宝、名品女鞋、皮具配饰、国际快餐连锁、国际一线品牌等（周大福、老凤祥、戴蒙德、通灵等、天梭、天王、登喜路、雪奈尔、兰蔻，雅阁狮丹，水芝澳，伊丽莎白等）二层：职业女装、时尚女装、皮装皮裘及女仕饰品、女仕皮具等（艾米瑞、宝姿、only等）三层：中性休闲、休闲女装、少淑女装、内衣内秀、羽绒制品、咖啡店等四层：男仕正装、商务休闲及领带饰品、男鞋、男士内衣等（jackjones、esprit、鄂尔多斯、报喜鸟、利郎、沙驰、雅戈尔等）五层：运动休闲、儿童世界、家用小电器、工艺礼品、琴行等（耐克、阿迪、匡威、PUMA、李宁、美特斯邦威、唐狮、森马等）六层：家居家电、印象书店、电脑配件经营模式多以品牌扣点模式经营，根据品牌影响力扣点率不同配套内部设施1、车位：地下停车场约800辆车左右，地上无车位2、空调及同风系统（品牌）：中央空调3、电梯：自动扶梯4部（OTIS），位于商场中央及两侧。直达电梯共8部，位于商场正门及左右两侧。建筑材质及装修156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1、商铺外立面饰材：黄色铝扣板（沿中山北路与河清路）及涂料（临金地商都）门厅：仿大理石铺地门窗：大幅玻璃2、商铺公共区域饰材：地砖铺地（80*80）广场：无公共走道：小地砖铺地（楼梯）3、内部饰材：铺内墙体：木架地面：复合地板铺地商业环境XX金鹰百货位于XX中心商圈，周边多为商业广场及办公大楼，是XX最繁华区域，其定位为时尚、品味、档次铺位划分面积划分：主力店铺：100—150平米，次主力店铺：60—100平米客户定位XX金鹰百货是XX最高档的百货商场，消费人群多位XX本地以及周边区县人群。人群特征：年龄：青年50%；中年45%；老年5%1.区域：XX市区70%；周边区县25%；外地区域：5%2.消费重点：时尚型消费、奢侈品消费3.消费档次：多为中高档消费产品优势项目位于XX市商业中心地带，是XX最高档的商场，多以中高端品牌为主，目前为XX老百姓高档消费区域，地区知名度较高。供应品牌1.每楼层品牌（按类别）珠宝：周大福、老凤祥、戴蒙德、通灵等化妆品：兰蔻、CK、薇姿、玉兰油、美宝莲、巴宝利、羽西、施华洛世奇等衣服：登喜路、jackjones、esprit、雅戈尔、沙驰等运动：耐克、阿迪、匡威、PUMA、李宁等休闲：真维斯、美特斯邦威、唐狮、森马等156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2.高、中、低档次比例：2：5：33.按类别分家居：30%时尚：60%奢侈：10%需求主力消费1.档次分高档：10%中档：70%低档：20%2.类别分黄金珠宝：10%中档服饰：60%低档服饰：10%家居家电：20%营业时间周日-周四：9：30-22：00；周五-周六：9：15-22：15消费时间1.一周主力段：主力消费时间在周六、周日2.一天主力段：平常日主力消费时间在17：00——21：00周末主力消费时间在10：30——12：30；15:00——17：00；19：00-20：00发展状况模拟分析终合认知度分析百姓认知：高商家认知：高商业在城市综合形象：高发展状况前景分析与城市经济契合度较高当地中高端消费层次与中心定位较契合156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|金鹰国际购物中心分析——金鹰国际购物中心：XX国际品牌的集中地及时尚中心年份XX品牌发展金鹰节点2003年大牌市场一片空白2003年金鹰商贸集团进驻XX，一期投资3.5亿元建设XX金鹰国际购物中心。2003年12月品牌时代开始来临金鹰开业， 都彭、欧米茄、周大福、宝姿、路易诗兰、法鳄一夜之间进入XX2005年时尚元素涌入2005年，XX金鹰5F休闲运动广场，6F时尚生活广场开业2006年国际一线品牌开始进驻资生堂的进驻，结束了XX没有国际一线化妆品的历史2007、2008年金鹰改变XX品牌认知观伊丽莎白·雅顿进驻，三天时间突破40万元的预售大关每年春秋两季调整、品牌更新率达到30％兰蔻授权金鹰大型促销，4天销售268万元今天国际品牌引领XX汇聚了登喜路、雅格狮丹、纪梵希、施华洛世奇的国际名品区从以上时间节点即可看出金鹰成功所在，金鹰成为XX品牌发展，消费意识及消费档次的引领人，结合金鹰的品牌形象力，其成功为XX人塑造了新消费时尚。这就是金鹰成功关键。物业形象——现代建筑风格产品分布——以服饰为主导，配合休闲、运动、化妆品、珠宝等配套系统——大型停车场、充足的电梯、良好的购物环境、完善的管理系统及客服系统。在商品为XX引领的同时，金鹰在配套系统做足功夫，为消费人群提供舒适的购物环境。这也是金鹰成功的重要支持。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|供应产品——以高档位引擎和标志，以中档为主流，少量低档；其中高档产品集中了XX主要的国际一线品牌。整体档次比例为2：5：3。金鹰通过不断的品牌引入及每年的品牌更新，全面提升了XX人对品牌的认知。需求体系——高中低档需求比例为1：7：2。从实际消费及调查了解到，XX金鹰百货三大客源层主要为金字塔顶端的一线消费，其关注的主要为国际一线品牌。XX中档人群，其主力消费为金鹰主流供应产品即国内一二线品牌及国际品牌。大众消费在金鹰更多为时尚消费及偶然型消费。客源消费理念——金鹰代表XX品牌导向及品牌高度，金鹰消费代表身份和品位。这与金鹰提供引擎品牌及形象品牌的国际一线及奢侈品影响不可分割。但大多数消费群体真正到金鹰消费更多集中在中档次产品及时尚产品。即形象高调，真正消费仍是大众需求为主导。但心理地位领先。认知度——金鹰百货在XX人心目中是品牌的代表，在实际市调了解到，北方人爱面子，金鹰百货是XX目前发展最有活力，且形象最高端的商业中心。发展潜力——金鹰百货XX店是XX最高端品牌代表，但实际其与一二线城市的中心品牌商业仍有明显差距，从内部品牌配比及国际品牌占有率看即能明显看出。但金鹰目前已领先当地百货业同行，而且自身拥有良好的配套系统，每年度的品牌更新，让金鹰始终处于发展引领阶段，在现阶段看，金鹰无疑是XX最具有发展潜力的综合型商业中心。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|5.6商场百货业总结分析本次XX商场百货主要以中心商圈内4大代表来进行模拟分析，其他副商圈内商场百货主体经营低档产品为主。不计入分析之列。四大百货档次——古彭购物中心——老商场代表，中低档产品为主XX金地商都——中心百货代表之一，从业态分配到形象配套均有明显缺陷，中档为主XX百货大楼——历史悠久，不断提升，配套及形象相对落后，中档为主金鹰国际购物中心——高调发展，配套完善，中高档位主，引领XX品牌高度四大百货认知排名——金鹰国际购物中心>XX百货大楼>XX金地商都>古彭购物中XX品牌发展高度——国际一线品牌国际二线品牌国内知名品牌常规中低档品牌登喜路、万宝龙等4-5个浪琴，欧米茄、兰蔻等30-40个哥弟、雅戈尔、李宁等在几大百货均有出现在大部分徐州百货内仍为主导产品156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|准确讲，XX品牌时代正在全面更新中，国际一线品牌引入，初步为XX人群提供品牌概念和品牌消费，但城市能级和发展周期的不利因素，延迟了品牌进驻XX的节奏。未来发展的每一年都将是品牌升级、更新的时代，与一二线城市百货发展的落差将逐渐缩小和跟进。消费结构——伪高端消费主流：四大百货均以中端消费为主导，占市场主体需求的金字塔中层人群的中高档消费在XX中心几大百货表现明显。高端消费以XX金鹰为代表，但仅有的4-5家国际一线品牌不能满足和支持XX高端消费，从而导致很多高端消费分流至香港、北京等地或者延缓消费。四大百货满足少量低端消费，大部分被专业市场及低端百货等分流支撑消费表现——XX中高档百货数量的稀少及四大百货的不同档次，使XX客源消费更条理化和集中化；金鹰百货在2008年整体需求份额占总量近五成左右也是明显的例证。高端为引擎、中高端为主流、中低端为辅助形成了特色的XX金鹰百货。百货业发展——XX百货从金鹰、金地等进驻后，进入升级换代时代，但从实际金鹰、金地品牌及综合档次表现看，仍明显落后于一二线城市，换言之，在后续XX商业发展过程中，仍有大量的提升空间。提升的速度和高度均看XX的经济和消费的前进脚步。从现阶段看，少量的国际一线品牌不能满足XX高端的常规型消费和中高端的偶然性和刺激性消费。短时期内，在XX大规划和XX的中心土地表现方面，均缺乏更高档次的商业体系产生。即一段时期内，金鹰代表着XX中高端市场的高度和发展方向。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|6、专业行业模拟分析6.1餐饮市场历史悠久，文化渊源，饮食文化丰富——lXX的饮食文化源远流长,XX古称彭城,缘于彭祖和他所建立的大彭氏国。彭祖是我国烹饪界公认的始祖，彭祖因擅烹饪野鸡汤，得到帝尧的赞赏而受封，在XX一带建立了大彭氏国。lXX的菜点秉承有大彭风味，制作考究，风味独特，自成体系，几乎每一道菜都有一个动人的传说。l改革开放以来，XX的饮食文化与全国各地扩大了交流，相继推出了川菜、粤菜、镇扬菜等风味名菜；陕西、河南、安徽、山东等地的风味食品也遍布街头，加上外来的肯德基、麦当劳，极大地满足了人们的饮食需求。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|主体集中在XX中心区域，云龙湖旁集中高档餐饮——高档餐饮1.金悦酒店2.样样红海鲜3国宴4.御苑5.西湖春天中档餐饮6.毛家菜7.鱼米之乡8.汉王府9.全聚德10.新金鹰11.同仁居12.粗茶淡饭13.排骨米饭低档餐饮西式餐饮14.维多利亚旋转餐厅15.悠仙美地16.斗牛士特色餐饮17.蕉叶18.西域印象19.韩金城户部山步行街lXX餐饮业主要集中在人流量较大的淮海路以及中山路附近。l高档餐饮主要分布在解放路、云龙湖附近，解放路附近餐饮主要以鲍鱼鱼翅海鲜为主，云龙湖附近高档餐饮主要以环境以及XX高档本帮菜为主。l中档餐饮分布于XX市中心各处，主要分布在户部山步行街以及各星级酒店。l西式餐饮较少，主要分布在中山路金鹰百货3层和6层。特色餐饮主要分布在人流量较大的中山路沿线。西餐均中档，缺乏高档西餐。lXX高档、中档餐饮大致比例约为1：6。XX当地餐饮主要以淮扬菜为主，占到70%，高档餐饮均为中餐，以海鲜菜系类为主。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|部分餐饮列表：餐饮档次餐饮名称地址开业时间菜系高档金悦酒店解放路3号2005年海鲜菜系为主样样红海鲜会所大同街19号2002年海鲜菜系为主西湖春天云龙湖东岸2005年本帮菜中档毛家菜西安北路2006年湘菜鱼米之乡淮海西路270号2002年海鲜、淮扬菜系为主汉王府云龙区彭城路319号2007年淮扬菜系为主全聚德淮海东路29号2006年北京烤鸭新金鹰酒店石磊巷步行街内2007年淮扬菜系为主同仁居解放南路36号2007年淮扬菜系为主低档粗茶淡饭富国街2006年点菜、简餐百碗香排骨米饭富国街2009年快餐西餐维多利亚旋转餐厅中山南路16号成功大厦28层2009年西餐悠仙美地金鹰国际3F2006年中餐、西餐斗牛士金鹰国际6F2007年西餐特色蕉叶夹河东街华圣大楼2009年8月泰国菜西域印象中山南路45-1#2007年2月新疆菜韩金城富国街1号楼2层2007年韩国烧烤156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|装修风格各异，高档餐饮装修豪华大气，特色餐饮配合特色风情——XX中高档餐饮装修较为豪华，绝大多数采用中央空调，部分中高档餐饮装修较有特色，如汉王府装修主要以汉式装修为主，给人以宫廷的感觉。高档餐饮主要以包厢为主，并无大堂，包厢全为豪华装修，大间开门，地毯铺地，镜面墙砖，并配有壁画等。XX西式餐饮装修较为简洁，主要以大型落地窗为主。餐饮档次餐饮名称地址物业形态规模外立面装修风格大堂入口高档金悦酒店解放路3号共3层，1500㎡左右现代建筑风格，浅色大块墙砖贴面豪华装修挑高2层，大堂100㎡，包括前台，休息区等，镜面地砖铺地，大型落地玻璃为玻璃旋转门及拉门样样红海鲜会所大同街19号共3层，1500㎡左右现代建筑风格，深黑色木条组成豪华装修挑高2层，大堂150㎡，包括前台，休息区等，镜面地砖铺地，大型落地玻璃为玻璃旋转门及拉门西湖春天云龙湖东岸整体由陆上低层建筑和一艘游轮构成，18间包间，船上6间现代建筑风格及游轮餐厅装修整体感觉一般，与其高端餐饮定位不匹配面积约40㎡玻璃拉门156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|中档毛家菜西安北路2000㎡左右砖墙、落地窗统一装修、红色系为主，同时墙上配有毛主席画像及革命图片300㎡包括收银台、8桌10人餐桌等玻璃拉门鱼米之乡淮海西路270号共3层，1500㎡左右木框架结构现代装修风格，包厢装修豪华，包厢面积在30-60㎡左右为点菜区、厨房和订餐接待为玻璃旋转门及拉门汉王府云龙区彭城路319号共3层，2000㎡左右汉式建筑风格汉式建筑风格装修，漆红大宅门，中央走廊挑空，左右两边木雕修边挑高3层，大堂150㎡，包括前台，休息区等，深色地砖铺地为玻璃旋转门及拉门全聚德淮海东路29号共2层，1000㎡左右大厦底商，二层为大型落地窗全聚德统一装修面积40㎡左右，深色地砖铺地玻璃拉门新金鹰酒店中山南路石磊巷步行街内共3层，1000㎡左右户部山步行街店，灰派建筑风格装修较好，现代餐饮装修，包厢装修较好面积约50㎡左右，大块地砖铺地玻璃拉门同仁居解放南路36号户部山商城D1综合楼共3层，1500㎡左右现代建筑风格现代餐饮装修，包厢装修较豪华面积约50㎡左右，大块地砖铺地玻璃拉门低档粗茶淡饭富国街150㎡左右砖墙装修较差平层玻璃拉门156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|百碗香排骨米饭富国街50㎡砖墙较简约平层玻璃拉门西餐维多利亚旋转餐厅中山南路16号成功大厦28层共2层，1000㎡左右现代装修风格高层景观落地窗面积约40㎡玻璃拉门悠仙美地金鹰国际3F400㎡左右落地窗装修较简洁仅有前台玻璃拉门斗牛士金鹰国际6F450㎡左右落地窗现代装修风格，红色系为主仅有前台玻璃拉门特色蕉叶夹河东街华圣大楼共3层，1000㎡左右东南亚装修风格泰式装修风格，处处体现泰国特色面积约60㎡左右玻璃拉门西域印象中山南路45-1#共3层，900㎡左右黄色墙砖贴面浓郁新疆风格，室内有一些原产于新疆的艺术品，客户看中可以够买面积约40㎡玻璃拉门韩金城富国街1号楼2层300㎡左右落地窗简约装修平层玻璃拉门从整体市场上来看，中高档餐饮装修较为豪华，包厢较为大气，而西式餐饮目前在XX较少，装修较为简约，缺乏特色；特色餐饮主要根据其菜系特色进行装修，如蕉叶主要以泰国菜为主，其装修风格处处体现泰国风情。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|高性价比产业，投入低产出回报高且稳定——餐饮档次餐饮名称经营状况营业时间主力经营时间菜系特色菜人均消费客户来源及接受度年收入高档金悦酒店10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30海鲜菜系为主鲍鱼、鱼翅等100-150元无大厅座位，全以包厢形式，多以商务、政府招待等为主，晚餐为高峰时段，基本满座400万左右样样红海鲜会所10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30海鲜菜系为主鲍鱼、鱼翅等100-150元无大厅座位，全以包厢形式，多以商务、政府招待等为主，晚餐为高峰时段，基本满座400万左右西湖春天10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30本帮菜 100-120元多为私营业主、政府官员等高端客群为主，晚餐为高峰时段，基本满座600-700万中档毛家菜10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30湘菜沸腾虾、毛家鲤鱼50-60元多为私营业主、政府官员等高端客群为主，由于位置原因，中午不满座、晚餐满座、小餐台翻台率较高200万左右鱼米之乡10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30海鲜、淮扬菜系为主小鲍鱼、酱肘子、甲鱼、河豚等40-80元多以家庭聚会，朋友聚会，婚宴，客户招待为主占60%，散客占40%，晚餐为高峰时段，基本满座200万左右汉王府10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：淮扬菜系为主狮子头、酱肘子等60-100元400万左右156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|18：30-20：30多以商务、家庭宴请、朋友聚会、婚宴政府招待等为主占60%，旅游客户占20%，散客占20%，晚餐为高峰时段，基本满座全聚德10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30北京烤鸭精品烤鸭40-50元多以朋友聚会、家庭聚餐、婚宴、散客为主，占80%，政府、商务客占20%，晚餐为高峰时段100万左右新金鹰酒店10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30淮扬菜系为主酱肘子、鸡煲、鸭煲等40-60元多以朋友聚会、家庭聚餐、婚宴、散客为主，占80%，政府、商务客占20%，晚餐为高峰时段100万左右同仁居10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30淮扬菜系为主手抓羊排、吉祥三宝等30-50元多以朋友聚会、家庭聚餐、婚宴、散客为主，占80%，政府、商务客占20%，晚餐为高峰时段100万左右低档粗茶淡饭10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30点菜、简餐 20-30元左右服务与周边居民小型餐饮20万左右百碗香排骨米饭10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30快餐排骨米饭10元左右服务与周边居民小型餐饮10万左右西餐维多利亚旋转餐厅10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：西餐 60-70元多以写字楼内公司职员，以及部分社会青年人群为主，但该店经营状况较一般40万左右156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|18：30-20：30悠仙美地10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30中餐、西餐 20-30元多以散客、朋友聚餐为主，占90%，忙时需要排队，轻餐饮，平民消费40万左右斗牛士10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-21：00西餐 70-80元多以散客、朋友聚餐为主，占90%，西餐饮当地接受度尚可，忙时需要排队50万左右特色蕉叶10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30泰国菜咖喱牛肉、咖喱鱼肉饼等80-100元多以朋友聚会、家庭聚餐、散客为主，占80%，政府、商务客占20%，客户接受度较高，午餐、晚餐基本满座80-100万左右西域印象10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30新疆菜 30-50元多以朋友聚会、散客为主，接受度较高，午餐、晚餐基本满座50万左右韩金城10：00-21：30上午：11：00-14：00下午：18：30-20：30韩国烧烤 40元左右多以青年人为主，以散客、朋友聚餐占90%，接受度较高，午餐、晚餐基本满座100万左右156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|lXX餐饮，位于市中心人流量较大区域经营状况普遍良好；平均一年到一年半左右收回成本。l高档餐饮人均消费在100-150元之间，年收入在400-500万元之间，l中档餐饮人均消费在60-80元之间，年收入大约在200-400万之间。l西式餐饮主要以快餐形式，人均消费在60-70元之间，年收入主要在40-50万之间l特色餐饮人均消费在50-80元之间，年收入在100-200万之间。整体投入产出体系看，餐饮业表现良好，中高档（含特色餐饮）在XX市场有良好的发展前景和投资前景。中高端餐饮符合XX的形象消费；面子工程及奢侈消费占主导——l消费类别主要为商务型、政府及企业招待、朋友聚会等l消费接受度看，各菜系均有喜好客群，高档餐饮大多以粤菜为主（海鲜）l西餐在当地表现以快餐为主，缺乏高档西餐厅，一方面西餐代表一种文化，另方面高档西餐在XX汉文化更具有主导地位的城市，高档西餐消费仍需引导和给予空间156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|整体服务体系表现较好，能保障消费过程中的质量——餐饮档次餐饮名称餐饮服务付款方式着装态度其他高档金悦酒店服务员统一着装，领班经理穿西装，包房服务员统一旗袍全部经过统一培训，在客户询问过程中始终微笑面对，普通话标准，在客户进入饭店后主动问好等饭店门口专门设有门童为客户开门，所以饭店服务员在遇见客户后都能亲情的问好，大堂接待及包房服务员靓丽程度较高接受各种刷卡服务，合作单位可签单消费中档汉王府服务员统一着装，领班经理穿西装，包房服务员统一旗袍，同时部分服务员穿汉王朝时代着装全部经过统一培训，在客户询问过程中始终微笑面对，普通话标准，在客户进入饭店后主动问好等饭店门口专门设有门童为客户开门，所以饭店服务员在遇见客户后都能亲情的问好，靓丽程度较一般接受各种刷卡服务，合作单位可签单消费低档粗茶淡饭衣着随便未能做到微笑服务，普通话不标准服务员靓丽程度较差现金服务西餐维多利亚旋转餐厅统一着装服务态度较好，始终保持微笑服务服务员靓丽程度较好，无背景音乐接受各种刷卡服务特色蕉叶服务员统一穿泰国特色服装全部经过统一培训，在客户询问过程中始终微笑面对，普通话标准，在客户进入饭店后主动问好等普通话标准，大堂接待服务员靓丽程度较高接受各种刷卡服务，目前在开业期办理会员卡，充5000送500156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|餐饮总结：l从分布上来看，XX餐饮主要分布在人流量较大的中山路沿线、户部山步行街等地；高档餐饮由于其消费档次及消费的特殊心理（空间、感觉、档次、环境等），地段已经不是高档餐饮的唯一支撑，在离市中心较远的云龙湖附近，集中很多高档餐饮，经营表现良好。l从消费客群上来看，中高档餐饮主要面对商务、企业、政府以及事业单位宴请招待为主，而特色餐饮主要以朋友聚会、家庭聚餐、散客为主。XX人对吃的要求在实际客源聚集程度即可看出，中高端餐饮需求表现良好。l从经营状况上来看，中高档餐饮年收入在200-500万元之间，而特色餐饮年收入在100-200万之间，基本在半年到一年左右就能收回成本。良好的获利性为餐饮市场未来发展提供良好的发展方向。l从客户接受度上来看，XX主要以淮扬菜系为主，高档餐饮主要为宴请招待为主，提升自身面子工程，而特色餐饮由于其装修及口味较为新颖，使得XX青年人取之若鸿，朋友聚会等都选择此地。l西餐市场接受度尚可，但目前XX西餐都以快餐的形式出现，并无高档西餐厅。高档西餐市场空白需要文化及消费引导。各档次餐饮发展空间——156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|高档次量少需求集中，未来表现好中档次量大需求中坚，需求好竞争同样激烈低档次量大需求大，利润空间较低特色特色产生需求，发展空间良好西餐市场有空间，但仍需引导和市场验证总体看，餐饮市场在XX表现良好，特别是中高档餐饮市场。在未来发展中，XX餐饮市场更具有活力的几大方向即高档、中档、特色餐饮。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|6.2酒店市场高档酒店数量少，中低端酒店占主导——l据统计XX三星级酒店约6家，四星级酒店约5家，五星级酒店1家，其余多为快捷酒店以及低档酒店，其高中低档配比为1：5：40。酒店入住表现良好，整体年入住率70%以上，商务型为主导、旅游及其他未补充——l商务型客源为绝对主导，另旅游及其他类型为辅助客源。在商务条件基础上，酒店体系产生了大量商务配套设施。酒店列表酒店档次酒店名称星级地址开业时间客户来源年入住率高档开元名都大酒店五星级西湖路1号2003年商务客70%，旅游30%年平均入住率达到80%嘉利国际酒店四星级津浦西路202号2000年以商务招待型客户为主年入住率达到70-80%汉园宾馆四星级解放南路246号2001年以商务招待型客户为主年入住率达到90%最佳西方友谊宾馆四星级淮海西路241号2008年会议型客户70%，合作单位客户占20%，旅游型客户占10%年平均入住率达到80%以上海天假日酒店四星级淮海西路252号2006年以商务招待型客户为主年入住率达到70-80%中档兴隆国际大酒店准四星解放北路6号2008年以商务招待型客户为主年入住率达到70-80%金港大酒店三星级淮海西路263号1996年会议型客户占60%，合作单位占25%，旅游性客户占15%年平均入住率达到70%左右156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|中豪大酒店三星级建国东路1号2000年以商务会议型客户为主年平均入住率达到80%XX白云大酒店三星级鼓楼区复兴北路13号2000年商务客70%，旅游30%年平均入住率达到70%左右低档XX速8酒店快捷复兴南路276号2009年商务客60%，旅游40%年入住率达到70%左右如家快捷酒店快捷复兴南路2号2008年商务客60%，旅游40%年入住率达到70%左右锦江之星快捷苏堤北路16号2007年商务客60%，旅游40%年入住率达到70%左右彭城饭店无彭城路淮海路路口1980年多以民办学校招生为主年入住率达到70%酒店分布集中在中心干道及火车站交通枢纽附近——1.XX嘉利国际酒店2.XX黄河饭店3.XX金港大酒店4.XX开元名都酒店5.XX海天假日酒店6.XX中豪大酒店7.XX金陵金源大酒店8.XX白云大酒店9.XX汉园宾馆10.XX速8酒店11.XX中山饭店12.如家快捷酒店13.XX颖都新锦江酒店14.锦江之星（苏堤北路店）15.锦江之星（火车站店）16.如家快捷酒店（火车站店）17.莫泰连锁酒店（建国东路店）156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|XX酒店市场多分布于淮海西路沿线以及火车站附近。火车站附近酒店多以快捷酒店及低档酒店为主，多以过路客居多。淮海路沿线多以四星级酒店居多，多以会议型客户为主。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|商务客源为主导，淡旺季不明显；常规折扣5折以上各有不等——l四星级以上酒店协议价格一般在280-650元/天之间，一般为门市价的4-6折；常规经济型酒店价格在200元/天以下。酒店档次酒店名称房价门市价折扣价高档开元名都大酒店总统套房：28000元/天豪华套房：3800元/天标准套房：2400元/天标准间：1080元/天豪华套房：2600元/天标准套房：1480元/天标准间：418元/天嘉利国际酒店总统套房：9999元/天行政标间：928元/天行政套房：1188元/天普通标间：728元/天总统套房：3888元/天行政标间：388元/天行政套房：490元/天普通标间：260元/天汉园宾馆套房：1988元/天豪华标准间：780元/天标准间：680元/天协议价全部5折最佳西方友谊宾馆豪华套房：9888元/天行政套房：1720元/天标准间：730元/天单人间：730元/天豪华套房：2000元/天行政套房：488元/天商务标间：288元/天156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|海天假日酒店商务套房：2980元/天豪华套房：2180元/天商务标间：1180元/天豪华标间：980元/天商务套房：999元/天豪华套房：818元/天商务标间：438元/天豪华标间：368元/天中档兴隆国际大酒店标间：680元/天套间：780元/天标间：300元/天套间：458元/天金港大酒店豪华标间：458元/天标间：320元/天中豪大酒店豪华标间：560元/天普通标间：360元/天豪华标间：268元/天普通标间：180元/天XX白云大酒店标准间：388元/天标准间：188元/天低档XX速8酒店标准间：188元/天标准间：178元/天如家快捷酒店标准间：209元/天标准间：180元/天锦江之星标准间：179元/天标准间：169元/天彭城饭店套房：550元/天普通标间：180元/间套房：350元/天普通标间：140元/天156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|高档套房需求量小，主流需求仍未常规商务型——l中高档酒店含有套房，部分酒店设有总统套房，但从整体上看，套房数量较少，在市调过程中发现，很多酒店把原有总统套房改小，改为其他房间，主要是因为XX酒店总统套房出租率较小，维护成本太高。大多额外设置行政客房，满足商务型人群高端消费。酒店档次酒店名称客房数量套房行政客房标间单间总计高档开元名都大酒店总统套房1套，普通套房（2间）10套左右20套60套10套100套嘉利国际酒店3套24套160套40套227套汉园宾馆2套12套70套28套112套最佳西方友谊宾馆1套套房10套左右，普通行政房30套70套46套157套海天假日酒店总统套房及豪华套房40余套—— 220余套——272套中档兴隆国际大酒店总体套房16套24套48套40套126套金港大酒店豪华套房3套左右行政套房7套左右80套 92套左右156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|中豪大酒店040套70套30套140套XX白云大酒店4套普通套房 120套70套200套左右低档XX速8酒店—— ——————128套左右，都为标准间和单间如家快捷酒店—— ——————132套左右，都为标准间和单间锦江之星—— ——————119套左右，都为标准间和单间彭城饭店4套0256套0260套156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|高档酒店装修维修成本高——l四星级以上酒店装修较为豪华，品质较高，平均每年都有进行修善。而三星级及中低档酒店，装修较一般，从开业到目前仅进行小部分修善，内部结构及地毯等少更换。酒店档次酒店名称物业形态外立面装修状况大堂入口电梯高档开元名都大酒店现代建筑风格豪华装修面积约500㎡左右，挑空2层为玻璃旋转门及拉门4部OTIS电梯嘉利国际酒店现代建筑风格每年都会进行修善，并逐步淘汰部分电器挑高3层，大堂面积300㎡，包括总台、飞机火车票预订、旅游咨询、商务区等为玻璃旋转门及拉门酒店共6部OTIS电梯，其中4部客梯，1部货梯，1部观光梯汉园宾馆现代建筑风格2007年装修过一次挑高2层，大堂300㎡，包括总台、飞机火车票预订、商务休闲区为玻璃旋转门及拉门酒店共3部三菱电梯最佳西方友谊宾馆现代建筑风格、气势较为厚重、深色大块墙砖隔断较新，为新开未久的酒店，相对较豪华面积300㎡左右，镜面地砖铺地及贴面，部分为玻璃隔断为玻璃旋转门及拉门5部三菱电梯156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|海天假日酒店现代建筑风格，以玻璃及扣板为主，整体气派大方较豪华面积约200㎡，挑高2层，部分3层挑高，大块镜面地砖铺地为玻璃旋转门及拉门8部OTIS电梯中档兴隆国际大酒店共16层，5-16层为客房现代建筑风格，大块墙砖贴面较豪华面积约200㎡为玻璃旋转门及拉门4部OTIS电梯金港大酒店较为破旧，老式（90年代）建筑风格较为陈旧，公共走廊正在装修面积约200㎡左右，大块地砖铺地玻璃拉门2部电梯中豪大酒店现代建筑风格装修一般，开业到现在只进行小部分修善大堂200㎡左右为玻璃旋转门及拉门酒店共两部三菱电梯XX白云大酒店现代建筑风格，共15层装修较差面积约150㎡左右为玻璃旋转门及拉门2部OTIS电梯低档XX速8酒店现代建筑风格装修一般面积约60㎡左右为玻璃旋转门及拉门2部电梯如家快捷酒店现代建筑风格如家统一装修面积约40㎡为玻璃拉门2部电梯锦江之星现代建筑风格统一装修面积约80㎡为玻璃旋转门及拉门2部OTIS电梯彭城饭店老式建筑风格较差，开业到现在基本进行小部分修善大堂150㎡左右为玻璃门酒店共两部三菱电梯156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|配套系统为酒店档次和收益的重要保障，主要以餐厅及会议中心为高利润点——lXX中高档酒店客户多以商务会议型为主，同时承接宴请酒席等业务，所以，酒店配套多以会议中心、餐厅使用率居多。酒店档次酒店名称配套系统会议中心餐饮特殊高档开元名都大酒店4间会议室，150人报价5000元/场，投影仪另收300元一般会议室可做宴会厅，工作餐500元/桌，正餐最低800元/桌，并配有西餐厅和咖啡厅配有足浴、桑拿、健身房、游泳池、网球场、乒乓球、SPA会所等嘉利国际酒店共4间会议室，较好报价2400元/场（4小时），折后价1200元/场，投影仪另收200元一般会议室可做宴会厅，工作餐500元/桌，正餐700-1000元/桌，该酒店30层为自助旋转餐厅该酒店另配有夜总会、桑拿房、棋牌室、健身房等汉园宾馆共2间会议室，平均报价1000元/场，投影仪另收200元有专门宴会厅大包间，工作餐600元/桌，正餐最低800元/桌，1楼餐厅24小时服务另配有棋牌室、健身房等最佳西方友谊宾馆3层共3间会议室，大中小型都有，中型会议室报价1200元/场，投影仪另收200元1层部分西餐厅，2层中餐厅，工作餐500元/桌，正餐最低700元/桌配有棋牌室，KTV，桑拿，商务中心等海天假日酒店4间会议室，平均4000元/场，投影仪800元最低消费800元/桌桑拿、棋牌、商务中心、美容美发、咖啡厅、酒吧156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|中档兴隆国际大酒店会议厅总共300㎡左右，1300-1800元/场，投影仪300元工作餐500元/桌，正餐最低800元/桌健身房、桑拿、休闲等金港大酒店2间会议室，平均报价500元/场，投影仪另收200元3层中餐厅，工作餐400元/桌，正餐最低600元/桌配有棋牌室中豪大酒店共2间会议室，40人报价400元/场，投影仪另收200元工作餐300元/桌，正餐最低600元/桌配有棋牌室XX白云大酒店2间会议室，大型报价800元/场，中型报价400元/场，投影仪另收200元工作餐400元/桌，正餐最低600元/桌配有足浴、桑拿等低档XX速8酒店无无无如家快捷酒店无无无锦江之星无无无彭城饭店共7间会议室，80人报价550元/场，投影仪另收200元200元/桌配有棋牌室156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|酒店收益主要表现为客房收入及配套收益——客房收益（套*入住率*标间实际价格—日常运营支出=年收入）五星级酒店(100*80%*418元—4000)*365=1073万元/年四星级酒店(（150-220套）*70%*300元—3000）=1000-1570万元/年三星级酒店（（90-150套）*70%*200元—3000）=400-1000万元/年快捷酒店（120*70%*180—2000）=450万元/年会议收益（单场收入*每天场次*年会议承租率*365*会议场所数）=（1000-1500）*2*80%*365*（3-4）=180-230万元/年从酒店年收益看，XX酒店市场中高端酒店表现较好，主要原因有二，一方面中高端酒店数量少，另方面商务型客源主流，会议等配套利用率高156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|服务体系良好，从细节满足客户多样需求——XX中高档酒店服务较为系统，都经过统一培训，服务态度良好，高档酒店普通话标准，能够做到微笑服务，着装统一，并且能提供订票、餐饮、休闲娱乐等功能。酒店档次酒店名称酒店服务着装态度服务细节高档开元名都大酒店大堂统一西服着装，其他员工按其工作性质着装不同五星级服务标准，仪表气质较好，亲和力较好酒店门口专门设有门童，接受订票服务，旅游咨询及商务休闲区服务体系嘉利国际酒店大堂统一西服着装，其他员工按其工作性质着装不同能够做到微笑服务，在客户进入酒店后主动问好等方面态度较好酒店门口专门设有门童，接受订票服务，旅游咨询及商务休闲区服务体系汉园宾馆大堂统一西服着装，其他员工按其工作性质着装不同能够做到微笑服务，在客户进入酒店后主动问好等方面态度较好酒店门口专门设有门童，接受订票服务，旅游咨询及商务休闲区服务体系156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|最佳西方友谊宾馆大堂统一西服着装，其他员工按其工作性质着装不同能够做到微笑服务，亲和力较强，普通话标准，在客户进入酒店后主动问好等方面态度较好酒店门口专门设有门童，接受订票服务，旅游咨询及商务休闲区服务体系海天假日酒店大堂统一西服着装，其他员工按其工作性质着装不同能够做到微笑服务，在客户进入酒店后主动问好等方面态度较好酒店门口专门设有门童，接受订票服务，旅游咨询及商务休闲区服务体系中档兴隆国际大酒店大堂统一西服着装，其他员工按其工作性质着装不同能够做到微笑服务，在客户进入酒店后主动问好等方面态度较好酒店门口专门设有门童，接受订票服务，旅游咨询及商务休闲区服务体系金港大酒店大堂统一衬衫工作服，行政人员着装较为随意服务质量一般，本地口音较重 中豪大酒店大堂统一西服着装，其他员工按其工作性质着装不同服务状态一般，在客户询问过程中有点心不在焉 156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|XX白云大酒店大堂统一西装，其他员工按其工作性质着装不同，行政员工着装较随意服务态度一般接受订票服务、旅游咨询等低档XX速8酒店大堂统一着装，其他员工按其工作性质着装不同服务态度热情 如家快捷酒店大堂统一着装，其他员工按其工作性质着装不同服务态度热情 锦江之星大堂统一着装，其他员工按其工作性质着装不同服务态度热情 彭城饭店统一着装，多以衬衫为主服务态度一般 156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|入住客源以商务型客源为主，旅游等其他客源为补充——企业及会议较多，XX中高档酒店多以商务会议型客户为主，占到70%以上，合作单位客户占到20%左右，而旅游客户较少，仅占到10%左右。酒店档次酒店名称客户来源高档开元名都大酒店商务客70%，旅游30%嘉利国际酒店多以商务招待型客户为主汉园宾馆多以商务招待型客户为主最佳西方友谊宾馆会议型客户居多，占70%，合作单位客户占20%，旅游型客户占10%海天假日酒店多以商务招待型客户为主中档兴隆国际大酒店多以商务招待型客户为主金港大酒店多以会议型客户居多，占60%，合作单位占25%，旅游性客户占15%中豪大酒店多以商务会议型客户为主XX白云大酒店商务客70%，旅游30%低档XX速8酒店商务客60%，旅游40%如家快捷酒店商务客60%，旅游40%锦江之星商务客60%，旅游40%彭城饭店多以民办学校招生为主156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|总结：l经济的快速发展，保障XX商务型客源的后续充足，旅游及其他类型客源在缺乏强烈城市吸引点的条件下，短时期内变化比例不会很大。整体看XX酒店市场收入表现较好。l从酒店分布明显能看出，XX常规酒店更多位于市区中心及交通枢纽附近，极大便利满足主体客户需求。短时期内，常规酒店仍需要地段配合以满足客源的便捷型入住及消费。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|6.3娱乐行业欧洲商城户部山步行街主市区中心注：为夜总会为量贩式KTV为酒吧156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|消费层次决定数量，需求决定存活状态——lXX夜总会有8家，酒吧约13家，KTV约30家左右。XX娱乐产业整体数量较一二线大城市偏少。娱乐产业作为最反映人群消费能力及档次的产业，从数量结构上看也印证了XX个人经济方面仍略有欠缺。主体娱乐类设施均分布在主市区中心，少量凭借特色脱离主城区——lXX夜总会和酒吧分布相对集中，主要集中在欧洲商城和户部山步行街中，两区域自建成以来，定位一直是XX娱乐集中地。同时，四星级以上酒店配套中也包含夜总会，如开元名都酒店、海天假日酒店。lXX量贩式KTV较多，大约30家左右，并没有相对集中区域，主要分布在市中心交通较便利区域，XX绝大多数量贩式KTV都以中小型为主，品质较差，仅有两个品质较高的连锁KTV（agogo、糖果）。lXX娱乐行业主要分布在距离市中心较近区域，人流量较大，交通较为便利，其次具有聚集效应，便于消费人群的聚集。l较远区域夜总会在其档次上与服务上都具有自己独特的特性，如开元法老王、天宫夜总会。从该结构可以看出位置不是夜总会发展的唯一属性。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|娱乐行业物业形态及装修风格——(选取在XX当地较有名气的部分夜总会、酒吧、KTV进行对比分析)行业种类档次店名规模物业形态及装修状况外立面大堂通道入口电梯包厢停车场夜总会高档开元法老王1500㎡埃及风格为主200㎡左右，大理石铺地玻璃及镜面墙砖贴面，镜面地砖铺地玻璃拉门1部电梯沙发座、大理石桌面、投影电视、中央空调、电脑控制台、卫生间等与酒店公用同一个停车场中档海天假日酒店夜总会1500㎡酒店里面夜总会200㎡左右，大理石铺地玻璃及镜面墙砖贴面，镜面地砖铺地玻璃拉门1部电梯沙发座、大理石桌面、投影电视、中央空调、电脑控制台、卫生间等与酒店公用同一个停车场酒吧中档CK酒吧400-500㎡黑色系为主，玻璃贴面外加字形霓虹灯无接待大堂，内部大厅约400㎡玻璃及镜面墙砖贴面，镜面地砖铺地木质拉门无沙发座、大理石桌面、投影电视、中央空调、电脑控制台等欧洲商城停车场量贩式KTV高档agogo办公大厦外立面约200㎡，包括收银台、等候区、超市玻璃及镜面墙砖贴面，镜面地砖铺地电梯直达到大堂1部OTIS观光电梯为沙发座、大理石桌面、液晶电视、中央空调、电脑控制台等恒茂大厦停车场156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2500㎡，共62间包间，小包厢26间，中包厢35间，VIP包间1间低档嘉年华2000㎡，共70间包间，大型落地窗约200㎡，包括收银台、等候区、超市玻璃及镜面墙砖贴面，镜面地砖铺地玻璃拉门为沙发座、大理石桌面、液晶电视、中央空调、电脑控制台等l从规模上来看，量贩式KTV面积较大，在2500㎡左右，夜总会通常在1000-1500㎡左右，酒吧都较小，在400㎡左右。l量贩式KTV面积较大主要原因为：该行业以量获益，单人单场消费金额较低，一般量贩式KTV面积大多集中在2000-3000平方米左右l夜总会面积一般集中在1000平方米左右，夜总会针对消费人群为高端客源，在配置、装修、服务内容投入较高，故其在包厢数量上最求精及单包厢获利多少，而有别于量贩式KTV的以量取胜。常规夜总会面积主力集中在1000平方米左右。l酒吧主要需求人气，消费者聚集在一起共鸣；故一般酒吧面积会在500平方米以下，不会过大而导致无法积聚人气。l夜总会作为高档消费之一，其装修在配合自身特色基础上，需要表现出更多属性，如高档、神秘、风格等，如法老王以埃及为主题风格。l作为酒吧更多趋于现代、华丽为主基调，通过霓虹灯点缀，形成绚丽外表，激起消费共鸣，与酒吧客源的年青层次相符合。l量贩式KTV装修更倾向于现代、欢快方向，且由于消费档次相对较低，对立面要求及依托性不大。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|娱乐行业经营状况——行业种类档次店名经营状况营业时间高峰期包厢价格小姐小费人均消费酒水价格投资金额日营运成本年收益夜总会高档开元法老王20：00-凌晨2：0021：00-24：00中包厢最低消费880元大包厢最低消费1580元300元300-500元较外面贵2-3倍700万左右5000元左右800万左右中档海天假日酒店夜总会20：00-凌晨2：0021：00-24：00中包厢最低消费880元大包厢最低消费1280元200元300-500元较外面贵2-3倍600万左右4000元左右700万左右酒吧中档CK酒吧20：00-凌晨2：0021：00-24：00吧台最低消费20元小桌最低消费200元沙发坐最低消费400元包房最低消费800元无100元左右较外面贵2-3倍200万左右5000元左右50万左右量贩式KTV高档agogo10：30-次日凌晨5：0020：00-23：00下午在20-110元/小时；夜间60-280元/小时；凌晨40-260元/小时无40-50元较外面贵2倍左右800万左右4000元左右800万左右156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|l从营业时间上来看，除量贩式KTV为全天候营业，其余均为晚上8点到凌晨2点，该时间段是夜总会酒吧黄金时段。l从消费档次上来看，夜总会消费较高，人均消费在300-500元之间，主要以酒水和小姐小费为主，同时酒水相对于外面超市贵2-3倍。而量贩式KTV根据时间段的不同，包厢价格也不同，人均消费在40-50元之间，主要以包厢消费为主，酒水相对与外面超市贵2倍左右，但含有套餐。l从收益上来看，夜总会和量贩式KTV投入较高，都在600万以上，主要用于装修设备等方面，但其都能在1到1年半左右收回成本，年收益率在700-800万元左右，从收益表现看，XX集合高端人群消费（夜总会）及大众消费（量贩式KTV）的业态发展良好。夜总会及量贩式KTV投资前景较好。l酒吧在XX整体收益最低，年收益约50万左右，形成该现象原因有XX年青人的现代消费意思不足，XX年青人中白领、精英型人群量不足，酒吧经营中日支出高；酒吧作为现代意识消费代名词，在XX更多沦为无业人员滞留场所，整体收益及经营条件均较差。侧面也反映出XX现代商务环境仍处于发展阶段。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|娱乐行业消费客源——行业种类档次店名客户来源夜总会高档开元法老王私营业主、白领、企业招待、政府官员等高层人群中档海天假日酒店夜总会宝丽金夜总会天上人间酒吧中档CK酒吧无业人员、年青人群等量贩式KTV高档agogo白天多以学生、青年人为主，夜间多以家庭聚会、朋友生活、学生消遣为主高档糖果高端人群中端人群低端人群夜总会量贩式KTV酒吧高端人群中端人群低端人群夜总会量贩式KTV酒吧徐州目前娱乐消费人群分布实际应存在的状态人群分布——156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|l形成该原因主要即XX三产及个人经济弱势、现代商务及现代办公行业发展弱势、年青工作群体消费力不足、文化型消费档次不高。l在XX大经济环境发展条件下，上述结构转变仍需时日，时尚型消费特别是中高档时尚型消费在XX仍处于弱势发展阶段。该结构也说明，XX酒吧行业短期发展投资前景弱势。总结：XX发展层面——大经济良好发展，但三产及个人经济提升仍需时日，该结构下，XX娱乐行业应针对目前的特性，抓住适合人群及适合产业进行投资。夜总会——面向高端客源，XX夜总会数量不多，高端仅有一家，整体经营收益良好，年收益700万左右，收回投资成本快，投资前景佳。且从实际市调表明，具有自身特色及特性的夜总会可以脱离主市区的位置依托。酒吧——在大XX经济模式下，XX酒吧需求客源仍处于成长阶段，短时期内酒吧投资获利空间低。不适合经营投资。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|项目定位依据部分156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1.1XX主体行业及高获利行业模拟人民广场商圈淮海广场商圈彭城广场商圈餐饮、服饰车行、餐饮餐饮、服饰餐饮、服饰徐州商圈体现价值行业156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|欧洲商城时尚大道户部山步行街餐饮、娱乐娱乐、餐饮服饰、饰品、箱包娱乐、餐饮徐州步行街体现价值行业金地商都徐州百货大楼金鹰国际购物中心服饰、珠宝、化妆品、童装、家纺用品服饰、化妆品、珠宝徐州百货业体现价值行业服饰为主、化妆品、珠宝、运动品牌等服饰、珠宝、化妆品、家居156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|从供应量及需求量方面判断——服饰、餐饮、休闲娱乐三大版块为绝对主流；酒店市场也成为需求中的重要组成部分，以下针对几大板块做价值分析。服饰类高档中档低档供应量少量，以金鹰供应为主供应较多，以中心百货供应为主大量，批发、零售、百货均有供应需求量XX中高端人群消费中低端人群消费中低端消费及批发发展空间供应少、需求支撑足；发展前景好需求人群广、品牌更新期，发展前景好本地消费及外县市批发，需求量大，发展前景好服饰行业——虽然为XX供应最大、比例最大的行业，但由于不同级别需求人群的存在和消费的不断持续，行业发展度高。餐饮业高档中档特色餐饮西餐（中档）低档供应量7-8家多10家左右3家多需求量高高高较高较高收益空间（万元/年）400-700100-20050-10040-5010-20156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|餐饮行业——成本回收时间低，常规一年半左右收回成本，年收益空间良好。娱乐业高档（夜总会）中档（酒吧）低档（量贩式KTV）供应量8家1330家左右需求量高一般高收益空间（万元/年）700-80050700娱乐业——高端及低端发展前景良好，收益空间良好，一年左右基本收回成本。酒店业高档中档低档供应量4-5家（4星以上）较多多需求量高高高收益空间（万元/年）1000500-1000400-500酒店业——收益稳定，客源较充足，高中低档次发展均较好。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|1.2XX成功商业项目必备方向从消费客源看：高端及低端消费人群XX活跃度高。中段及现代型消费受低收入体系影响活跃度较低。（酒吧业不景气即可验证）从经营可行性看：娱乐行业、餐饮业、服饰类、酒店业四大行业可行性高，现阶段XX需求主体。从盈利能力看：娱乐行业中夜总会（高档）、量贩式KTV（低档）盈利空间高餐饮业的高档、中档及特色型餐饮盈利空间高，高档西餐在XX市场属空白阶段，有一定市场机遇性服饰类的国际一线品牌服饰在XX数量稀少，可行空间及眼球吸引度高酒店业高档、中档酒店盈利空间高，市场占有量相对较少从成本投入及回收看：娱乐业（酒吧除外）基本一年左右收回成本；餐饮类（高、中档及特色餐饮）一到一年半收回成本酒店业二到三年收回成本，持续型回报；国际一线品牌服饰属于稳定回收体系。综合看，XX商业项目大方向基本以四大主流需求行业内选取和斟酌，通过后期良好经营实现获利空间。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2．其他城市借鉴项目2.1借鉴项目特点组团型集中商业项目脱离城市商业中心地块规模有限项目定位准确，方向合理良好运用城市特性，结合自身条件做项目开发经过规划建设运营，目前已形成成功商业模式156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2.2上海新天地发展历史——1999年建设，2007年底全部开业上海新天地——国际大都市的时尚休闲之地发展高度——已经形成餐、商业、娱乐、文化为一体的休闲步行街，现代旅游景点之一建筑风格——以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。上海新天地就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街新天地规模——占地30000平方米，建筑面积57000平方米156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|新天地布局结构——商店、中西餐厅、茶馆休闲街区文化艺术古董高科技产品展示办公酒店健身中心商场快餐影院餐饮、名店156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|新天地业态——新天地业态88新天地酒店酒吧时尚服饰生活家居餐饮文化美容美甲88新天地酒店——个性五星级酒店、准五星级,53套房间价格：高级房3300元湖景房3500元商务套房3800元豪华套房4500元豪华湖景房4700元行政套房6800元酒吧——近十几家的酒吧，消费水平在人均200-500元左右时尚服饰——集合特色高档时尚产品，如evisu、it、sisley、misssixty等，单件服饰价格约在1000-3000元之间156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|生活家居——宝马生活方式、安梨家居、藏博堂等，提供生活方式和中高档家具生活餐饮————以中高档特色餐饮为主导茶点（一茶一坐、午后小憩等）西餐（意大利餐厅、锦江拉丁等）日式（东园石头烧、赤坂亭等）创意菜（小南国、小巴辣子等）咖啡（STARBUCKS、优果等）文化——新天地一号（私人俱乐部）、中央美术学院油画画廊等美容——沙宣（预约美发）、美丽的专业美甲等影城——UME新天地国际影城156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|发展结构分析现在u新天地目前认知度——时尚消费、娱乐、旅游、文化天地u项目优势引擎——建筑文化引领现代旅游、酒吧文化、特色餐饮、特色服饰从单引擎元素发展至今，多元素丰满，形成多引擎共同发展刚建设初期u位于一大会址，利用老建筑石库门文化与商业融合，形成现代旅游商业体u体现小资情调，通过小资餐饮、咖啡等起步从目前已全面发展的新天地看，多样元素融合，形成统一体，但在建设初期，仅仅是旅游及小资消费为主导。商业需要发展原始引擎，在后续发展中逐渐提升，形成多引擎优势，提升整体商业综合竞争优势和发展潜力。集合型独立商业发展需要原始引擎带动，后期成长提供多重引擎发展空间。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2.3宁波老外滩区位——宁波市中心，位于甬江、奉化江和余姚江的三江口汇流之地发展历史——于1844年开埠，比上海外滩还要早20年，是目前国内仅存的几个具有百年历史的外滩之一。主体工程于2003年5月份完成。宁波来外滩——集吃、住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时尚消费中心发展高度——囊括了个性消费的所有功能，包括城建展馆、国际酒店、世界美食、城市公寓、行业会馆、生活天地，一举成为宁波最顶级的社交平台，一个高档次、多元化的商业街区。建筑风格——由文物、旧、渐旧、新的建筑物构成新天地规模——占地4万平方米，总建筑面积8万平方米新天地平面图——156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|宁波老外滩业态——老外滩业态时尚餐饮主题零售时光休闲动感娱乐文化展示时尚餐饮——以时尚主题餐饮和休闲餐饮为主，同时引入部分老字号餐饮，并赋予现代时尚的商业精神，形成丰富且特色的时尚餐饮。目前已有30多个中外餐饮高端品牌进驻外滩街区，包括国际著名咖啡连锁店星巴克、台湾斗牛士、“名轩”鲍翅馆等，形成了特色餐饮一条街。主题零售——以时尚服饰、特色工艺品、钟表珠宝、时尚家居、婚纱摄影为主的主题性零售，多以“风尚、高雅、时尚、小资”的中高档时尚小资品牌组合，其进驻品牌在国际国内具有相当的品牌号召力和忠实的消费群体，代表了一种小资时尚的生活方式，倡导一种“国际品牌、时尚消费”的消费理念，形成宁波的新风尚地标。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|时光休闲——SPA、瑜伽、美容、健身、足浴、茶馆等雅致休闲业态。动感娱乐——发展休闲娱乐产业是外滩又一特色经济业态。以时尚动感风情酒吧和餐吧为主，目前，在老外滩开业的休闲娱乐场所有法式的乐咔酒吧、至尊新概念酒吧等，打造宁波夜生活的新地标文化展示——城市展览馆、美术馆成为市民了解城市发展、欣赏高雅艺术的大型文化休闲场所。发展结构分析——现在u老外滩目前认知度——吃、住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时尚中心u项目优势引擎——新老建筑以及异域文化引领现代旅游、酒吧文化、特色餐饮、特色服饰依托自身优势发展，新都市文化的植入，形成多元素引擎共同发展刚建设初期u优越的地理位置，独占三江口商圈北端唯一节点u通过保留建筑和街区风貌，植入新都市文化，赋予不同的人的生活方式、经营方式形成城市品牌。从建立初期，依靠其地段优势以及保留建筑风貌，与新城市文化的完满结合，打造城市品牌，到目前已发展成集吃、住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时尚消费中心。商业的发展，依托城市整体机能的带动，后期依靠自身优势，形成异域文化集合地，提供多重引擎发展空间。156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|2.4上海新天地与宁波老外滩分析内容上海新天地宁波老外滩位置人民广场商圈辐射三江口商圈形式组团集合型商业组团集合型商业发展源动力老建筑融合商业、文化、轻餐饮建筑、都市文化目前主活力石库门商业、酒吧、时尚服饰、特色餐饮现代旅游、酒吧文化、特色餐饮、时尚服饰城市高度一线城市二线城市所在城市三产1：46：534.2︰55.4︰40.4外来人口户籍常住人口为1371.04万人外来常住人口为517.42万人流动人口约700万全市户籍人口568.1万人流动人口约400万城市活力高端中端低端高端中端低端成功条件吸收城市最活力、最有激情元素，提升项目存在及发展空间现在形成档次时尚型消费为主导中档偏高消费型156 |XX|太|行|楼|项|目|市|场|调|研|报|告|上海新天地、宁波老外滩均形成现代时尚型消费为主导，中档偏高消费档次。形成该现象原因有如下——吸引城市最具有活力和消费激情元素大量流动人口及旅游人口中高档现代消费量充足现代商务发展强势个人收入体系及文化消费档次高两个组团型集中商业项目成功的关键——充分利用了城市资源和结合了城市最具有消费活力和动力的阶层为项目自身做档次定位。组团集中型商业在城市发展成功的必要条件————抓住城市最具有消费活力阶层及提供项目发展引擎156
此文档下载收益归作者所有
