万科集团成本控制简析成本控制

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房地产智库.comwww.home8848.com万科成本控制简析在万科，项目成本控制表现在从前期立项、项目市场定位、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理到物业管理等各个环节的全方位渗透和运用。作为资金密集型行业，房地产业对于资金成本的管理直接考验开发商的资金计划和管理能力。“利润=销售收入—成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。实时监控万科的财务负责人王文金曾说，很多房地产开发商都会碰到这样的难题：一个房地产项目，工程设计甚至施工过半时的成本是多少？完工后的总成本又是多少？“这些问题貌似简单，实则不然，其中隐藏了大量的环节需要确认。如果需要提前估算利润，就很容易估计过高。”所以许多开发商在成本控制上存在的误区是，仅仅把成本控制的主要精力放在施工阶段，比如想方设法降低施工成本，压低材料价格，包括预决算的“斤斤计较”等等。而在万科的发展理念里，项目成本控制贯穿于项目开发全过程。万科早就意识到“省钱就是赚钱”，要有效的控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。1999年，万科开始引入目标成本管理方法。由于当时万科对成本的核算是通过书面的方式，如果要对成本进行实时监控，用原有核算方式就很难实现。2000年底，万科与其合作伙伴开始共同开发基于目标成本管理思想的房地产成本管理系统。2001年6月，万科的信息化成本管理系统投入正式运营。2002年底，万科利用该系统对全部80多个项目的目标成本和实际成本进行比较，把产品的单位成本误差控制在30元以内。而在这以前，出入100元都是常见的。对此，万科的有关负责人表示，“开发成本管理系统的目的就是为了提高工作效率，就既是公司管理的需要，也是缓解竞争压力的需要。”耦合效应万科董事长王石曾说过：“一个制度规范的企业，才能产生更高的效率，让企业摆脱对个人的依赖，让企业减少波动以及由此而来的附加成本，获得一个健康的成长环境。”万科原来有一个预决算部，没有成本管理部。1999年，万科决定把预决算部改成成本管理部。这可以说是万科在成本管理方面的一次变革。原来，预决算部只侧重于做合同的预算、决算和工程招标，而把成本管理方面的责任扔给了财务部。其实，财务部对具体的工程预决算并不是很懂行，很难把握成本的降低点在哪里。预决算部改成成本管理部之后，职责明显扩大：除了要继续负责预决算之外，还要对工程的全过程进行成本管理，包括管理费用，从整个过程来对成本实施动态管理，而不仅仅负责对项目最终的成本核算；珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com另外，成本管理部仅仅做好预决算已远远不够，还必须担当起成本管理当中主要的协调角色，因为成本管理过程是一个全员参与的过程，客观上需要有一个部门担当牵头组织的角色。以前财务管理部门所做的成本管理工作主要侧重于事后的成本核算，很难对成本做到实时的调控管理。当然，财务部依然也要承担相当的成本管理职能。因为还有很多成本并非通过项目合同直接产生的，像财务费用、税金、整个公司的管理费用等。所以财务部门更侧重于对整个公司经营成果利润的把控。这样，万科就把与成本管理有关的职责理顺为：成本管理部负责对成本进行管理；财务管理部负责对利润状况进行管理；销售部负责对销售状况进行管理等。大的框架基本成形之后，再结合设计、工程等专业技术支持部门，整个系统就可以有机地耦合起来，形成万科特有的“成本管理中心”。在万科的成本管理系统中，资金管理模块会定期生成资金需求与使用计划报表。这些资金计划经资金结算中心系统调用后，成为资金管理部融资及安排落实资金使用计划的基本依据。这种信息决策机制对于减少资金占用，加速资金周转速度，降低经营风险，无疑具有十分积极的作用。深入细节万科的成本控制是环环相扣的。规范的制度体系使万科各个部门分工细致，责任明确，内部很少看到繁冗的请示汇报，提高了工作效率，将低了内部交易成本。从程序上来看，万科的成本控制体系首先从前期立项开始，贯穿整个地产开发过程的成本控制深入到各个细枝末节，从以下图表中可窥豹一斑。（附表如下）控制要点控制什么怎么控制负责部门提出并报管理公司批准确定各项目的目标设目标合同价；目标成本管理部计变更费用、目标现场签证费用。1、项目定位成本设计变更费用；目标现场签证费。确定费用限额每平方米钢筋、砼每平米钢筋含量低于目标钢筋含量；每平米砼含量；项目的施工含量低于目标砼含量；项目的施工图预算不超2、规划设计成本图预算；属设计质工程、设计部过目标合同价；属设计质量产生的设计变更费量产生的设计变更用不超出目标设计变更费用。费用与中标单位签订的合同价不得高于目标合同组织招标采购部价；3、施工阶段成本因设计质量引起变更时，成本控制部2天内核算出此次变更产生的费用增、减值。因甲方原设计变更设计部因提出变更时，规划设计部应作出设计变更方案，经成本控制部估价后，成本增加2万元以珠峰高度8848第2页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com下的需经设计总监批准；2—5万元需经总经理批准；5万元以上的需报管理公司批准，批准后有设计院正式出具设计变更单下发实施。现场签证费用不超出目标现场签证费用。“正常类”签证必须先定价（估价）后实施；“特施工现场签证项目部急类”现场签证边施工边洽谈，但必须在开工后十天内办妥全部手续。施工所用的各项材料的选型应在材料招标前选型设计部确定。材料供应方式先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用采购部4、材料及设备采购成材料计划与工程进度配合项目部本日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需材料性价比成本部招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择确定费用目标总额；销售部营销方案根据各种相关因素确定具体计划和费用销售部销售人数控制；销售工作进度控制；奖励办法控制；现场销售器具费；卖场、现场包装费；营销现场费用销售部销售模型费用；宣传资料及礼品费；展销费等控制。5、销售成本媒体及广告代理公司信息收集和分析比较、评媒体选择销售部审市场信息收集；设计部销售部物业样板房装修制订装修目标成本总额；公司材料回收、保管和再利用乙方预算内容的审注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不成本部查同会影响成本的问题6、工程预决算成本选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良钢筋用量的核实好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋成本部量计算工作珠峰高度8848第3页@九舍会+QQ4008408848下载› 房地产智库.comwww.home8848.com严格执行合同中价差调整方法，及时跟踪价格价差的调整（材料、人工、费用）变化情况，当价格出现成本部异常波动时，应立即与相关单位商量对策。工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行洽商、变更的费用专业负责制；甲方对图纸做出重大修改之前，设计部工程部控制应进行方案经济比较；现场签证中，应明确发生费用的原因和责任制定年度资金计划，资金占压费用估算与控财务部制；财务费用制定工程年度付款计划；工程部制定年度销售计划，管理销售回款销售部人工费用依据总部人事部有关规定确定工资总额；依据财务部7、期间费用成本国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助；依据奖优惩劣的政策确定奖金额行政管理费用通讯费用实行限额报销；车辆交通费实行油料总办与财务部归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养非事前审批；8、物业管理成本委托物业管理就未销售的商品房、地产公司办公室、职工宿客户服务中心舍、样板间等与物业公司签订委托管理协议资产委托经营就康乐中心、幼儿园、班车与物业公司签订委托经营合同珠峰高度8848第4页@九舍会+QQ4008408848下载›