房地产估价师经营与管理练习题第51讲 第十章 物业资产管理（2011年新版）.doc

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1、一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容以及收益性物业租金确定和费用测算方法的了解、熟悉和掌握程度。考试要求l．掌握物业管理；2．熟悉设施管理；3．熟悉房地产资产管理；4．了解房地产组合投资管理；5．掌握制定物业管理计划；6．熟悉加强市场宜传；7．掌握制定租金收取办法；8．了解物业的维修养护；9．了解安全保卫；10．了解协调与业主和租户的关系；11．了解进行物业管理组织与控制；12．掌握写字楼的分类；13．熟悉写字楼分类过程中要考虑的因素；14．熟悉写字楼租户的选择；15．掌握写字楼租金的确定；16．

2、了解写字楼物业的租约与租约谈判；17．掌握零售商业物业分析；18．熟悉零售商业物业租户的选择；19．掌握零售商业物业的租金；20．了解零售商业物业的租约；21．了解零售商业物业的其他管理工作；22．掌握收益性物业经营状况的评估；23．掌握收益性物业管理中的经营费用；24．熟悉收益性物业管理中的预算；25．熟悉收益性物业财务收支报告。二、内容讲解第十章物业资产管理第三节写字楼物业管理五、写字楼的租约与租约谈判租赁契约中对租户与业主的权利和义务都有具体规定。由于该租约是租赁双方共同签署的法律文件，所以租赁双方都应严格遵守。鉴于租约条款的谈判相当复杂。所以在

3、租约签署前常常有一个很长的谈判周期。物业服务企业也常常参与到租约谈判的过程中来。虽然物业服务企业一般代表业主的利益，但可以利用其特殊身份，向业主阐明租户的意见，协助租赁双方寻找一些折中方案。通常情况下，业主事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，业主和潜在的租户可在这个基础上，针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只需要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判。谈判中双方关注的其他问题还包括租金及其调整、所提供的服务及服务收费、公

4、共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。（一）租赁合约中的标准条款在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中．尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租户来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数（如消费者价格指数或商业零售价格指数），来确定租金定期增长的数量或幅度。显然，

5、各城市的消费者价格指数能比较准确地反映当地通货膨胀的水平，但由于消费者价格指数有时变化幅度非常大，尤其是在经济高速发展的地区或政治经济不稳定的地区，这就使得租户很难接受用消费者价格指数作为租金向上调整的基础这样一个条件。因此，租户和物业服务企业更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元/㎡或每年上调8%；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险。有时规定，租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，以便由租户承

6、担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险。在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。在“毛租”的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括进这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如能源费用，可由写字楼内的租户以某种方式按比例分摊，由物业服务企业向租户单独收取后直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租户欢迎。因为物业服务企业通常是按租金的一定比例收取物业服务费。如果将运营费用加到租金里面去，业主或租户多少会有一种多支出了物业服务费的感觉。当所有的运营费用

7、均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式，根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分。但一般情况下。代收代缴的费用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的运营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用，是水

8、、电、煤气等资源的使用费。此外，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用，也常常单独缴纳。设备