2015相关基础班 (13)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价相关知识第十三章　拍卖知识考试目的：　　本部分的考试目的是测试应考人员对拍卖基础知识的掌握度。重点考察应考人员对拍卖的涵义和原则、拍卖标的、报价方式和类型、拍卖原则、拍卖实务、强制拍卖等基础知识的掌握程度。　　【本章主要内容】　　第一节　拍卖概述　　第二节　拍卖规则　　第三节　拍卖实务　　第四节　强制拍卖　　第五节　房地产拍卖　　【本章重点内容】　　拍卖的涵义、基本原则、拍卖标的、报价方式和拍卖类型，价高者得规则、保留价规则、瑕疵请求规则、禁止参与竞卖规则。　　【本章考试要求】　　1.掌握拍卖的涵义和原则；　　2.掌握拍卖标的

2、、报价方式及类型；　　3.熟悉价高者得规则；　　4.熟悉保留价规则；　　5.熟悉瑕疵请求规则；　　6.熟悉禁止参与竞买规则；　　7.熟悉拍卖委托；　　8.了解拍卖公告与展示；　　9.了解拍卖的佣金、价款结算与标的交割；　　10.熟悉强制拍卖的概念、特点和原则；　　11.熟悉强制拍卖的主体、标的和依据；　　12.熟悉强制拍卖的程序；　　13.了解强制拍卖的注意事项；　　14.掌握房地产拍卖及特征；　　15.掌握房地产拍卖的条件；　　16.掌握房地产拍卖的程序；　　17.掌握房地产拍卖的注意事项。　　【本章内容讲解】第一节　拍卖概述　　共两个问题：　　一、拍卖的涵义和原则　

3、　二、拍卖标的、报价方式及类型　　一、拍卖的涵义和原则　　　　　第18页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价相关知识　　（一）拍卖的概念　　拍卖是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。　　拍卖活动中主要涉及拍卖人、委托人、竞买人和买受人四方当事人。　　拍卖人是指依法设立的从事拍卖活动的企业法人，即拍卖公司。　　委托人是指委托拍卖人拍卖物品或财产权利的公民、法人或其他组织。　　竞买人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。　　买受人是指以最高应价购得拍卖标的竞买人。　　（二）拍卖的特征　　通过对拍卖与其他交易方式如普通商品交易以

4、及招标投标的比较，可以看出拍卖作为一种特殊的商品交易方式所具有的明显特征。　　1.拍卖与普通商品交易的区别　　（1）从交易的当事人来看，普通交易中当事人只有两方，即卖方和买方。而拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人（买受人），三方缺一不可。　　（2）就交易的性质而言，普通交易中买卖双方可以私下商量价格，而拍卖的整个过程是在公众的监督之下进行的。　　（3）从商品的形成价格上比较，普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价，而拍卖中，被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价。　　（4）从商品的竞价对手来看，普通交易的价格竞争主要在卖方即生产厂家、供货

5、商中间展开，有时也会在买卖方之间以讨价还价的方式展开；而拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的。　　（5）从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其真实身份，参与竞买前必须出示身份证明及办理竞买手续。在定向拍卖的情况下，还会对竞买人的身份或资格做出相应限制性规定。例如，根据各国在文物艺术品交易中的法律规定，某些文物仅限本国公民购买，而普通交易则没有上述要求。　　⑥从拍卖人的主体资格的要求来看，根据《拍卖法》的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行，而普通交易中的商业企业则一般不会受到特许的限制。　　2.拍卖与投标招标的区别　　招标

6、投标与拍卖的区别主要表现在以下几方面。　　（1）标的内容上的区别。拍卖标的范围是：依法可以处分的物品或财产权利。即包括动产、不动产和无形资产。　　（2）实施机构上的区别。拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜。　　（3）行为目的上的区别。拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系。而招标投标则不同，多数情况下，招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作。但在招标投标中也会出现其他情况，如政府机构为采

7、购物品而招标，这种招标的目的是为了寻找最合适的供应商即卖主，招标人才是买主。　　（4）拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖企业支付佣金；而招标投标活动中，由于中标人或者成为招标人的合作伙伴，或者承揽一个合同项目，双方不需支付佣金或酬劳。因此，是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志。　　（三）拍卖的基本原则　　1.公开原则　　　　　第18页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价相关知识　　（1）拍卖信息发布公开。拍卖人必须在拍卖前7日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告，公开展示拍卖标的，