經濟適用房政策問題論略

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1、經濟適用房政策問題論略摘要:從經濟適用房政策缺陷、政策執行主體動機偏差兩方面探討瞭經濟適用房政策過程中出現的政策表面化、擴大化、扭曲化現象的深層次原因，並從明確經濟適用房政策在保障性住房政策體系中的角色、強化政策執行主體的公共服務動機、推進經濟適用房政策的市場化運作三方面提出瞭建議關鍵詞：經濟適用房；政策偏差；政策缺陷分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號：1673-291X(2009)32-0097-02一、經濟適用房政策的演變改革開放以來，我國逐步對舊的住房制度進行改革，至今大致經歷瞭五個階段：第一階段,1980-1985年，進行瞭國傢、企業、個人三者共同負擔購買住房的試點；第二階

2、段,1986-1990年，進行瞭以提高住房租金為突破口的住房體制改革；第三階段，1991—1993年，以公房出售為重點，住房制度改革在我國全面鋪開；第四階段,1994-1997年，以住房公積金、安居工程為依托,住房制度改革全面推進；第五階段,1998年至今，全面停止瞭實物分配的福利分房制度，住房體制開始探索市場化運作。至1998年國務院發文以“經濟適用住房”的提法代替“安居工程”，並明確提出，建立和完善以經濟適用住房為主體的住房供應體系，對不同收入傢庭實行不同的住房供應政策，經濟適用住房政策正式出臺二、經濟適用房政策失效的表現（一）政策目標異化我國制定經濟適用房的初衷是為瞭解決中低收入者的

3、住房問題，保證“人人享有適當住房”社會目標的實現。在我國多層次的住房保障體系中，廉租房和經濟適用房政策是解決中低收入者住房問題的主要手段。具體而言,低收入者通過政府的廉租房或廉租房補貼解決住房問題，中低收入人群通過有限産權的經濟適用房購買有限産權住房。經濟適用房政策推行至今已有11個年頭，不但“中低收入人群通過有限產權的經濟適用房購買有限産權住房”、“調控房地產市場運行”的政策目標沒有實現，而其因為經濟適用房戶型不合理、價格過高、質量問題嚴重，經濟適用房交易黑市活躍，髙收入階層也投機購買的突出現象等問題的出現，使得經濟適用房政策還遭到瞭來自多方的質疑（二）政策表面化現象凸顯目前，經濟適用住

4、房的建設規模遠遠小於社會需求量。從2001年開始，我國的經濟適用住房供給持續減少，從投資建設的面積來看，每年經濟適用住房新開工面積占住宅新開工面積的比重呈現下降趨勢。2000年，經濟適用住房新開工面積占當年住宅新開工面積比重達到最高值，為21.77%o從2001年開始，這一比重開始出現下降。到瞭2005年，該比重僅為6.37%0從投資規模來看，國傢統計局頒佈的“國房景氣指數”表明：2006年1一11月，全國完成房地產開發投資16416億元，完成商品住宅投資11550億元，其中經濟適用住房投資526億元，經濟適用住房投資規模占住宅投資比重為4.55%,如果以月平均值換算,2006年的經濟適用

5、住房投資規模占住宅投資比重也不過是4.97%[1]O對絕大部分中低收入傢庭來說，經濟適用房可望而不可及（三）政策扭曲化現象明顯一些地方政府在執行政策過程中使經濟適用房政策的調控對象、范超越瞭既定的要求。按《經濟適用住房價格管理辦法》之規定：“經濟適用住房要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右。市、縣人民政府可根據本地區居民的收入和居住水平等因素，合理確定經濟適用住房的戶型面積和各種戶型的比例，並嚴格進行管理。”但事實上，一些經濟適用房的面積大、價格高，經濟適用房的“不經濟”弱化瞭經濟適用房的社會保障作用。此外,經濟適用房一般建在交通條件差、

6、配套設施不完善的遠郊地區，導致購房者生活成本增加，一直以來備受追捧的經濟適用房在一些城市受到人們的冷落，出現無人問津的現象三、經濟適用房政策失效原因分析（一）政策缺陷1.政策目標偏差政策目標偏差主要表現在兩個方面：一是政策目標缺乏有效性，經濟適用房政策將中低收入人群納入保障范圍，按照收入水平劃分，商品房、經濟適用房和廉租住房的住房供應體系覆蓋人口范圍大約分別是15%、80%和5%,而如果將80%的中低收入者和5%的最低收入者都納入社會保障的范圍，無疑是與商品化、社會化的改革目標存在矛盾的［2］；統計數字顯示，我國大多數傢庭屬於中等收入傢庭，約占城市傢庭總數2/3左右，范圍如此之大，使得經濟

7、適用房解決中低收入人群住房問題力不從心，政策目標難以實現。“中低收入者”的標準過於寬泛,現實操作過程中較難確定中低收入者的具體標準。二是政策價值目標偏差，經濟適用房政策的制定涉及“公平”與“效率”，政府為保證'‘人人享有適當住房，社會目標的實現”，通過政策補貼等措施，完成社會財富的二次分配，實現社會公平，但這種公平在現實操作過程中難以實現，即使實現瞭也是一種低效的公平，而將房地產市場一份為二，實行二元體制，這與當前我國正