香榭里花园策划实施总案.doc

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1、香榭里花园 策划实施总案 ·2000年2月· 目录 第一章市场定位：法国小城的温馨 第二章宣传要点：六大宣传提纲 第三章营销预势：开盘前的准备工作 第四章南岸战略：南岸宣言！ 第五章广告预热：妻子丈夫系列 第六章推广方案之一：户外展示第七章推广方案之二：试住直通车第八章推广方案之三：香榭卡大派送第九章推广方案之四：法国小城的宣传第十章推广方案之五：周末看楼团第十一章推广方案之六：开盘发布会第十二章推广方案之七：立体宣传攻势第十三章推广方案之八：广告费分解 第一章市场定位法国小城的温馨第一节主题

2、核心香榭里：法国小城的温馨1、体现香榭里花园带来的亲和力及温馨家庭的归属感；2、新颖独特的法国小城将对房产市场造成巨大的冲击力；是对法国人闲适生活的高度概括。整个方案以此核心主题展开。第二节优劣势分析二大优势及二大劣势一、劣势：1、香榭里花园为期房，待正式发售时，楼盘仅做好8层以下，小区的绿化及大环境的建造未能完成，购买者对发展商的信心和对楼盘的质量无法确认，构成销售阻力；2、香榭里花园位于南岸区，历史上南岸区为安置区，渝中区及其他地区的购买者一般不会选择居住南岸区，而南岸区整体的大环境相对落后

3、，使香榭里花园销售成为难点。结论：本方案主要针对这两大阻力出发，将主题定于突出楼盘的市场的冲击力及亲和力。二、优势：1、香榭里花园有着重庆其他高尚住宅无法比拟的小区设计，其浓郁的法国小城的温馨亮丽，将是吸引购买者最大的魅力所在，此为推广之重点。2、香榭里花园所处的南岸区有着完善的生活、交通等配套设施，而南岸区随着重庆的不断发展，将进一步得到开发和利用，“吃在南岸、住在南岸”的号召将给人们描述一个居住在南岸的美好未来。结论：此推广方案以充分发挥这两大优势延伸开发，力求突出优势，抵消弱点。第三节客户

4、定位五大客户群 南岸的高档、低价小区 在宣传上，不可过多地宣传高档，而使一大部分当地的旧居民望而生畏。时刻想到客户群。 不管是法国，还是英国美国，最后，房子要卖给南岸人居住。 第一类客户群：当地旧村的老居民，有些甚至是不久前的农民。他们在南岸居住了多年，有了一些积蓄。这些人居住在一些安置区内（如：珊瑚村、长航职工住宅区）最先启动的可能是他们中的一部分人。 第二类客户群：南坪的商铺小老板。他们在这些年发了财，但不知道住哪里，也缺少对生活方式方面的思考。宣传上要给予引导。重点宣传地段：汽配市场、农贸

5、市场、南坪小店区、南城大道美食街、六公里饮食一条街等地。 第三类客户群：白领阶层。这部分人的钱少，但心目中的格调较高。应让他们带动当地的老居民。重点地区：金融大厦、昌龙大厦、惠工商住楼等。 第四类客户：当地政府界的工作人员。这部分人钱也够，但胆子比较小，过份的宣传使他们不敢住东方玫瑰华园。区内各职能部门的各类工作人员是一批不可低估的力量。 第五类客户：其它外地或郊区购房者。 以上四类客户应占全部客户的80。他们大多居住在万寿三期、嘉丽新广场、正扬广场、南坪大厦、五院、六院、 杨子江花园、万寿花园

6、、星宇花园、四海花园的住户，争夺的可能性不大。第五类客户群可能因为楼盘档次，可能因为香榭卡的优惠而引起的消费心理。 竞争对手的分析： 大吨位级别的几个，下半年形势严峻，南岸总量高达35万-40万平米。 海棠晓月：慢。60万平米。分多期开发。 绿化率高的： 家春秋：值得关注。13万平米第一期。 德馨花园：7万平米。 金阳小区：开发较晚。超过25万平米。 注：1、二次置业的人群；2、一次置业的人群；（“置业试住”方式形成广阔的购买空间。）3、渝中区等以外区域客户：（1）、重庆最漂亮的法国小城的魅力

7、足以吸引南岸区以外人士；（2）、置业试住直通车方式的明确提出将吸引全市的购房者。第四节广告语主要广告语定位 1、香榭里花园，法国小城的温馨。2、香榭里花园，置业试住直通车，人人住得起的法国小城。3、香榭里花园，贰佰万元大派送。第五节销售价格基本定位 起价：1980元/平方米均价：2200元/平方米第二章推广要点六大宣传提纲推广要点法国小城，一个诱人而美丽的梦想家园。一个充满了异国情调的生息之地……如诗如画的欧洲园林……巍峨高耸的哥特式门柱……日夜如歌的音乐喷泉……如茵的绿草……高雅的雕塑……天际

8、线上勾勒着充满西方文化色彩的尖顶…… 它，足以在重庆人心目中构成一种特定的、高雅生活方式的象征！ 它，足以引起每一个购房者的骄傲与自尊！ 下面，从六个方面列出香榭里花园的定位依据――从实战角度讲：这六项条件，也将成为香榭里花园在首期对外推广中的“宣传要点”。 宣传提纲之一重庆市场上首家与法商合作的结晶 多年来，在重庆民营企业中，泰正集团一直以三大意识，即：超前意识、创新意识与品牌意识而努力工作，获得了政府、同行业和社会各界的一致好评。 为改变南岸区的居住条件及市场形象，配合南岸区人民政府“