公寓营销方案.doc

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1、总经理办公会内部文件汇报材料会后收回关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报营销部2017年9月22日鲁能城三期公寓总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/㎡，精装公寓13000元/㎡左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/㎡，精装公寓14000元/㎡（含2000元/㎡装修成本）；为满足不同客户需求，暂定4-14楼以精装形式销售，15-21F以清水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比例的调整；公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后

2、方可取证。为保证公寓首开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28日。工程进度需予以保证。以上情况，请公司领导审议。附件：1.鲁能城三期公寓营销方案2.鲁能·东方里公寓价格体系3.鲁能·东方里公寓开盘前工作排期表附件1：鲁能城三期公寓营销方案一、本体情况1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283.00㎡，总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F为公寓

3、）共计245套，层高3.3.米，3T14户。商业水电，不通气。紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。2.公寓产品梳理：三期公寓合计245套，面积段为34-77㎡，主力面积44-49㎡，合计205套，套数占比83%。鲁能城三期公寓户型配比公寓建筑面积(㎡）套数套数占比总建筑面积面积占比33.910.41%33.90.28%43.43-48.5720583.67%9326.3278.10%52.39-54.3141.63%212.861.78%63.08-76.563514.29%2368.9819.84%合计245100.00%11942.

4、06100.00%一、市场概况（一）整体市场1.公寓市场成交独涨，SOHO产品表现较好；17年1-9月主城区各类型商办物业成交中，SOHO成交占比最大，占比39.79%，其次为商业及写字楼，分别占比25.89%及24.31%。从各物业成交涨幅情况来看，因受商品住宅限购政策限制，同样具有居住属性的公寓产品产生明显利好，成交持续上涨，其他各物业成交均出现下滑，其中SOHO成交86.54万㎡，环比上涨110%，同比上涨168%。LOFT成交21.7万㎡，环比上涨100%。同比上涨26%。物业类型供应面积（㎡）环比同比成交面积（㎡）环比同比商业611280.22-43.0%-75%563

5、173.244.30%-13.00%LOFT337410.09-26.1%0.00%217588.9100.17%26.00%SOHO852057.88-54.8%51.30%865445.3110.00%168.00%写字楼60018.22-87.0%-68.00%528707.522.86%-70.00%2.SOHO公寓供销价大幅上涨，市场需求旺盛，去化周期持续缩短；17年第一季度以来，供需持续上涨，价格稳中有涨。17年第三季度成交面积36.9万㎡，环比上升18.89%，同比上升101.76%；17年第三季度成交均价11202元/㎡，环比上升4.28%，同比上升18.18%。

6、17年第三季度主城区SOHO存量面积177.44万㎡，环比下降10.1%，同比上升4.0%；存销比逐渐下降，17年第三季度存销比4.8，去化周期处于近几年各季度最低位。（二）区域市场1.城东公寓库存较大，受住宅限购及租售同权等政策影响，公寓供应表现积极，公寓销量持续递增，进入新增供销平衡，库存仍待去化。1）截至2017年8月城东整体公寓存量面积39.78万㎡，同比上升14.9%；(7月)集中供应面积72.9万㎡，同比上升340%;销售面积3.47万㎡，同比上升215%；2）16年1月至17年9月城东公寓价格整体走势平稳，有小幅上涨趋势；3）受住宅限购政策持续升级及租赁利好政策频出

7、影响，公寓市场逐渐回暖，供应积极，整体销量持续上升，但库存量依然较大。2.本案所处版块清水均价8500-10000元/㎡，版块差异较大：1）攀成钢片区清水12000元／平米，精装14000元/㎡左右；万年场板块清水8500-10000元／平米，精装12000-13000元/㎡；2）攀成钢板块月均去化38套左右，万年场板块月均去化30套左右。　　攀成钢板块　环球汇天誉蔚然清水120001500461127893849421933.6428050.73精装14000恒大望江华府150