房地产估价理论与方法_第九章(3)_2011年版.doc

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1、文档1、假设开发法用于房地产估价与用于房地产投资分析的不同之处在于：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在（　）的投资者的立场上，投资分析是站在（　）的投资者的立场上。A:特定，典型B:典型，特定C:特殊，典型D:典型，特殊答案:B解析:假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是；在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。2、假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（　）的“倒算法”。A:市场法B:收益法C:成本法D:长期趋势法答案:C解析:假设开发法在表现形式上是评估新开发的房

2、地产价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。3、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（　）。7/7文档A:假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B:运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C:假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D:假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案:C解析:假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和可重新装饰装修改造或改变用途

3、的旧的房地产。4、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元，该宗土地的评估价值应为（　）。A:800万元B:1000万元C:1800万元D:800～1000万元之间答案:D解析:根据合法原则、最高最佳原则进行判断。5、假设开发法最基本的公式是（　）。A:待开发房地产价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润B:待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C:待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D:待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本答案:A7/7文档6、

4、开发完成后的房地产适宜出售的，其价值适用（　）评估。A:市场法B:收益法C:成本法D:推测法答案:A7、运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（　）。A:不必考虑B:根据实际情况而定C:必须考虑D:无法确定答案:C8、假设开发法具体可为房地产投资者提供（　）。A:待开发房地产的最高价格B:待开发房地产的平均价格C:房地产开发项目的预期利润D:房地产开发项目的平均利润E:房地产开发中可能出现的最高费用答案:A,C,E7/7文档解析:假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格；（2）测算房地产开发项目的预期利润；（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用

5、。9、地块的区位状况，包括（　）。A:地块所在城市的性质B:地块的地质情况C:地块所在城市内的区域的性质D:地块的水文情况E:具体的坐落状况答案:A,C,E解析:弄清地块的区位状况，包括3个层次：①地块所在城市的性质；②地块所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。10、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（　）。A:房地产具有开发或再开发潜力B:将预期原理作为理论依据C:正确判断了房地产的最佳开发方式D:正确量化了已经获得的收益和风险E:正确预测了估价对象开发完成后的价值答案:C,E11、选择最佳的开发利用方式，包括（　）方面。A:最佳的用途B:建筑规模C:档次7

6、/7文档D:大小E:区位答案:A,B,C解析:选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。12、下列关于现金流量折现法与传统方法说法正确的是（　）。A:在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来B:在现金流量折现法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中C:传统方法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减。D:现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到估价时点上），然后再相加减E:对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

7、等的测算，在传统方法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的。答案:A,B,C,D解析:对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。13、与现金流量折现法不同的是，在传统方法中（　）都单独显现出来。A:销售费用B:后续的开发成本C:投资利息D:开发利润7/7文档E:管理费用答案:C,D解析:与现金流量折现法