城市轨道交通效应及住宅价格影响因素研究——以武汉地铁4号线为例

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1、城市轨道交通效应及住宅价格影响因素研究一一以武汉地铁4号线为例吴良国易华莹武汉科技大学管理学院为深入研宄城市轨道交通站点对沿线住宅价格的影响，利用武汉地铁4号线沿线住宅楼盘样本数据，分析住宅价格的影响因素及轨道交通效应。在对地铁沿线住宅市场细分基础上，选取相应的特征价格变量，构建了特征价格模型进行定量分析，验证了武汉市地铁4号线对城市住宅价格的效应。结果表明，沿线住宅价格受到多种因素共同作用，其中武汉地铁4号线开通对沿线住宅价格的提升作用显著，在影响范围

2、Aj随着离站点距离增大，增值效果减弱。关键词：城市轨道交通;特征价格模型;特征变量;住宅价格影响;近年来我国城市化进程不断推进

3、、规模不断扩大，城市的快速发展导致了交通运输量的增长。与此同时土地利用面积的扩大、城市人U的快速增长，必然需要多层次、多元化的城市公交结构。城市轨道交通不仅交通效率高、环境污染小，而且对城市土地利用形态、布局有非常大的影响，能够调整和引导城市空间结构，促进商业空间的变革，推动地铁沿线经济特别是房地产的繁荣和发展。有学者认为城市发展形态理论是轨道交通与土地利用相互关系的理论基础，Richard.M.Hurd最早提出城市形态发展的“中心式”和“轴线式”两种基本形态1±1。此外，相关研宂普遍认同城市轨道交通导向发展(TOD)理论，即在轨道交通站点周围800m范围内，分析轨道交通对土地开

4、发利用、房地产价值的影响位1。W外学者多采用特征价格模型针对城市轨道交通对房地产影响的时效性及空间性做出了研究［3-5］。在住宅价格影响因素上，研宄认为与站点的距离对住宅价格的影响比地铁开通冇更高的统计显著性，同时存在其他变量如社区规模、学区质量、到休闲区的距离等也会对房价产生影响。国内相关研宂起步较晚，随着住房市场化改革和相关数据的逐步完善，学者开始在城市轨道交通对住宅价格的影响效用方面进行研宄。部分研宄探讨了轨道交通正、负外部效应1^21，有些学者采用特征价格法得出城市轨道交通对住宅的增值效用在空间效应上存在差异，主要体现为影响半径及强度差异;时间差异表现在开工第一年及通.午

5、.第一年影响最显著，建设的中期有所回落［8-10］。一、研宄范围选取及样本处理武汉市轨道交通己开通运营地铁1号线、2号线和4号线，建成78.4公里的骨干线路，构成大武汉“工”字型的轨道交通网络。地铁4号线穿越武汉市汉阳区、武昌区、洪山区、青山区4个城区，一期工程于2013年12月28日开通，宥效连接武汉站和武昌站铁路枢纽客运站，二期工程2014年12月28日通车，从汉阳黄金口站至武昌首义路站，跨越长江连接起武昌与汉阳。本文选取地铁站周围共188个住宅小区为样本，结合项目售楼信息、住户调査等方式获取2013-2015价格数据。此外，调查了住宅区包括建筑结构、建筑面积、物业费、绿化率

6、等在内的21个特征变量信息。由于城市空间的复杂难以再使用直线距离来表示住宅与地铁站的关系，故引入交通时间距离变量（即正常情况下沿最便捷路线，成人步行由住宅区至地铁站的时间）体现与地铁站距离的实际意义。二、轨道交通对住宅价格的影响效应（一）地铁4号线对住宅价格的影响由于受到屮央楼市调控、控制楼市泡沬等政策的影响，加之武汉楼市本身存在的泡沬空间不多，近三年房价并没有出现急涨急降的状态，总体保持平稳。然而随着武汉地铁4号线一期、二期的陆续开通运营，4号线地铁影响范围内房价基本保持高位态势。表12013至2015两类住宅价格及价格指数近三年武汉房价总体走势平稳，普通住宅价格2014年4较

7、2013年同期增长为8%，2015年有所回落，仅为13年价格水平的103%。与整个武汉市相比，地铁4号线1.5km范围内住宅价格呈现出持续的增长态势。一、二期工程通车后较之2013年未开通时，住宅价格每平米上涨率为7%及10%。因此，表明武汉地铁4号线的开通对1.5km范围内的住宅价格有较为明显的拉动作用。表2各交通时间距离下沿线住宅均价表2显示，空间上沿线住宅均价呈现出类同心閫式价格不降趋势;在时间维度上,住宅均价在地铁4号线开通前后均整体上随着与站点的交通时间距离的增加而降低。（二）地铁4号线对细分市场住宅价格的影响效应基于武汉地铁4号线沿线住宅的区域特点，本研宄对细分市场进

8、行深入分析，以剔除特定因素的影响，提高研究的针对性和准确性。一期工程起点为武汉火车站，武汉火车站及杨春湖站周围土地在地铁通车前，基于区位劣势，白马馨居、北洋桥村等属于还建房，到仁和路站才有商品房出现，整体发展较为滞后，将武汉火车站至园林路站归类为青山区房地产区域市场;罗家港站至复兴路站区间内，为市场成熟的板块，命名为武昌区房地产区域市场；拦江路站至黄金口站为汉阳区，2008年到2013年只有少量房地产项目在建。地铁4号线一期通车后，在轨道交通的带动下房地产市场逐步繁荣，近两年表现