中国房地产市场引进reits的制度障碍与创新

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1、第4期（总第159期)2011年7月财经论丛CollectedEssaysonFinanceandEconomicsNo.4(General，No.159)Ju

2、y.201171994-2015ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved,http^v^^vw.cnki-nel71994-2015ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved,http^v^^vw.cnki-nel中国房地产市场引进REITs的制度障碍与创新沈田

3、丰韩灵丽2(1.国浩律师集团（杭州）事务所，杭州;2.浙江财经学院经济与社会发展研宄院，杭州)摘要：REITs即房地产投资信托基金，是一种基于房地产收益的资产证券化创新，是房地产融资的新途径。在房地产市场实施REITs必须建立相应的配套法律制度，目前中国的房地产市场需要引进REITs,来实现融资方式的创新，但因缺乏配套法律制度而存在诸多无法克服的制度障碍。为了解决宏观调控背景下房地产市场的融资问题，引进REITs可以适应金融创新的发展需要，公司法、信托法、税法、信息披露等法律制度均需要进行制度创新。关键词：房地产投资信托基金；法律障碍；制度创新中图分类号：F83248文献标识码：A文章

4、编号：100-4892(2011)04-0069"07一、引言：REITs是严格法律约束下的融资工具REITs(RealEstateInvestmentTrnsts的缩写)，即房地产投资信托基金。2004年12月香港领汇高达220亿港元筹资额的发行成功，不仅使其成为全球最大的REITs项目①而且开辟了房地产市场融资的新途径。中国金融证券监管部门及相关企业开始研宄在中国发行REITs的可能性。但REITs不是一个天生的金蛋，而是一个需要严格法律约束的融资工具。领汇发行时所遭遇的二位普通香港老人的诉讼，曾发生了蚂蚁让大象后退的一幕导致了香港政府将领汇的发行与上市计划整整搁置了一年111。法律

5、制度的设计对REITs这种金融创新产品至关重要。二、REITs®的法律界定与运行路线(一）REITs的法律界定REITs,是一种以专业化团队管理的，以房地产租金或其他收入为保障的集合投资计划。根据香港证监会2005年6月公布的《房地产投资信托基金守则》规定：“房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。”®因此，香港的REITs是以房地产租金收入作为主要回报收稿日期：20110503作者简介：沈田丰（

6、965)，男，浙江海盐人，国浩律师集团（杭州）事务所一级律师；韩灵丽（1963)，女，浙江海盐人，浙江财经学院经济与社会发展研宄院教授，中南大学法学院博士生。①领汇房地产投资信托基金20)5年11月14日刊登开始发行20)5年11月25日领汇的基金单位在香港联合交易所上市交易。②关于REITs的国内研宄，参见毛志荣：《房地产投资信托基金研宄〉，深圳证券交易所综合研宄所研宄报告，2(B41.16深证综研字第号。③香港证监会20)5年6月公布了《房地产投资信托基金守!则〉第3.1条规定。71994-2015ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHou

7、se.Allrightsreserved,http^v^^vw.cnki-nel沈田丰等中国房地产市场引进REITs的制度障碍与创新所设计的的融资证券。基金单位持有人(证券市场投资者>分配收益A▼基金单f资持有资产净资产收益厉地产资产资产经理(物业管理公司)(二）REITs的框架结构与运行路线图1REITs的投资者购入基金单位，将这个基金信托给专业的信托公司，同时聘请由专业人员组成的管理公司（即管理人）对基金的资产进行管理，在基金管理人的操作下基金购入、投资己经出租的房产或其他有固定收入的房产取得收入，这些房产所得的租金等固定收入在扣除税收及信托费用与管理人的管理费用及其他必须开支的费用

8、后，绝大部分用于支付基金持有人的投资回报。而投资者从投入资金购买基金单位开始，到购买己经存在的物业，再聘请信托人与管理人，维持出租物业的后续服务水准，保障租金收入的合理使用并最后能将其中的绝大部分收益用于分配给基金投资者。在这个复杂的过程中，一系列复杂的制度设计均是基于律师起草的合同来作为保障，合同的效力基础则是现行公司法、信托法、税法、信息披露等法律的规定。法律及其制度设计是REITs这种金融产品的核心与基石之所在。(三）REIT