秭归房地产市场调查报告.doc

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秭归房地产市场调查为了更大的实现公司进军秭归房地产的战略目标，进一步了解秭归房地产市场情况，以便以最好的形式、最快的时间开展公司房地产工作，营销公司展开了这次的秭归房地产市场调查活动。本次调查时间为2010年8月5日，由于时间和人力因素的影响，本次调查活动仅仅收集了初步的数据和信息，整个报告重点在于对秭归县的房地产市场状况的整体调查和秭归楼盘的了解。具体调查信息如下：一、秭归概况秭归县位于中国湖北省西部，地处川鄂咽喉长江西陵峡两岸，东接宜昌市夷陵区，南邻长阳，西接巴东，北毗兴山。秭归是楚文化与巴文化的交汇点，是世界文化名人屈原的故乡，历史悠久。秭归县现有人口数：383488人。总户数约13万。秭归国土面积为2427平方公里，其中12个乡镇，7个居委会，186个村，1111个村民小组，186个村均实现了通车、通电、通电话的条件。二、秭归居民生活消费情况2009年，秭归城镇居民人均可支配收入为10514.67元/人，2008年人均可支配收入为9678.71元/人。2009年，农村人均全年纯收入为3176.62元/人，人均生活消费支出为3259.46元/人，2008年人均全年纯收入为2875元/人，人均生活消费支出为3387.23元/人。2009年全县在岗职工人均工资为14604元，比2008年增长16.70%。2009年，秭归全年消费品零售总额达168039万元，比2008年增长20.16%，城镇消费品零售总额达68264万元，比2008年增长21.52%。三、秭归工业发展2009年，秭归固定资产投资总额288597万元，比上年增长43.5%。其中，市县属固定资产投资总额248843万元，比上年增长27.23%。2009年，全县交通建设总投资达6.32亿元，施工项目64个，比2008年增加了21个。近年来，秭归工业迅速发展，以森达集团、维维集团、华新水泥、AB集团、帝元公司、奥海魔芋制品有限公司为代表的一批名牌企业相继落户秭归，使秭归工业向新型工业、高科技工业、出口创汇工业发展。全县2009年工业施工项目67个，新开工58个。其中，华新水泥工业投资7.32亿元，日产4000吨。四、秭归文化秭归文化底蕴丰富，人文灿烂。这里历史悠久、人杰地灵，是商朝时期归国所在地，至今已有3200年的文字史。这里诞生了“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”的世界文化名人屈原，是端午习俗及龙舟文化的发祥地，也是楚文化、屈原文化、峡江文化、柑橘文化、移民文化的发源地，其内涵非常丰富。秭归地处长江西陵峡畔，位于三峡工程坝上库首，集屈原、西陵峡、三峡大坝、高峡平湖于一体，自然山水、人文景观、优秀的屈乡民间文化交相辉映。人文景观瑰丽，现代化的移民新城青春亮丽，璀璨夺目；庄严雄伟的屈原祠千古流芳，世人景仰；举世向往的高峡平湖，更是风光迷人。此外，秭归栽培柑桔历史悠久，早在两千多年前，伟大爱国诗人屈原就在故里写下了《桔颂》名篇，一九九五年四月，秭归因盛产脐橙被国家有关部门命名为“中国脐橙之乡”。五、秭归国土资源情况 秭归国土面积为2427平方公里，2009年用于房地产项目的土地交易1宗，位于花园路，建筑面积为1.2512公顷，均价为1502.5576万/公顷，总计1880万。2010年秭归用于房地产项目的土地交易2宗。除了弘洋盛世开发有限公司之外，另一宗位于建平路，建筑面积0.5449公顷，均价为3817.2142万/公顷，总计2080万元。六、秭归城市建设规划2001年，湖北省城市规划设计研究院对秭归县城区及进行了总体规划的修编。规划城区同时向南、北方向发展，重点发展九里片区，适当发展金缸城片区（金缸城、井水垭一带），形成“一主两翼”的组团式格局。中心城区为行政办公、商贸、文教、医疗卫生中心，用地面积3.6平方公里；南翼即九里片区，建成以加工工业为主，配以居住、服务设施的综合区，用地3.2平方公里；北翼即金缸城片区，开发成为以居住、旅游为主，配以一类的工业组团，用地面积1.6平方公里。结合地形、组团间分别规划200米至400米宽的组团隔离绿地，并引入城区周围的自然山水景色，让城市融入自然之中。新城居住区根据山城特点并结合自然地形，居住用地遵循“私房逐步改造，新城区成片建设”的原则，规划人均用地面积24.2平方米，以建多层住宅为主，居住区建筑密度控制在28%以内。目前，秭归在建楼盘数目不多，即将兴建的楼盘有丰辰大厦，建筑面积9742m2；廉租房24398m2。今年在建的楼盘有君临天下，建筑面积为A区41828m2，B区26009m2；京城家苑，建筑面积15166m2；金色阳光，建筑面积30244m2。去年在建的楼盘有山水龙城，建筑面积约20000m2；国华御景，建筑面积63053m2。七、秭归房地产情况：2009年，秭归房地产投资总计13898万元，房产施工面积121730m2，其中，新开工面积达109500m2，比2008年增长23.33倍。秭归2009年房地产销售面积68054平方米，比2008年增长2.78倍；均价为2207元/m2，比2008年增长17.6%。目前，秭归房地产项目有山水龙城、君临天下、新城华府、金色阳光四个。在此次的调查中，主要以项目商业、配套、住宅三个方面进行，具体情况如下表：项目简介：项目名称金色阳光山水龙城君临天下新城华府开发商宜昌天宸房地产开发公司湖北天立置业公司湖北嘉远德邦房地产开发公司荆州市隆信建筑开发公司承建商华宇建筑武汉顺达建筑集团江西威乐建筑集团武汉市黑马建工集团项目地址平湖大道12号郑家花园43号长宁大道丹阳路售楼部地址平湖大道28号平湖新区B区长宁大道丹阳路工程进度施工至地面5层一期2009年9月30日交房、二期施工至地面4层一期2-4号楼现已封顶全部竣工销售进度已销售50套左右，占全部24%一期已售完，二期2010年8月8日开盘未开盘，一期125房源，累计1000多组意向客户已进入尾盘清盘阶段，剩40多套 销售情况销售情况比较正常，上访量每日约10批左右，上访量主要集中在周一至周五期间。但项目未作相关推广。二期即将开盘，每日上访10批左右未开盘，计划9月底开盘，上访量每日5批左右因地段稍偏、交通不便、售展中心离楼盘位置稍远，致使销售周期过长，剩余48套房源均以大户型为主，上访量较低。广告形式电视广告、宣传单派发、户外围墙户外广告、电视广告、户外围墙户外广告、电视广告、户外围墙电视广告、户外围墙建筑风格现代简约风格现代简约风格都市田园风格现代简约风格、热带风情水景园林项目商业情况：项目名称金色阳光山水龙城新城华府君临天下商业面积2300m220000m25800m23000多m2商业定位普通临街商铺滨江商业、综合体普通临街商铺普通临街商业分布位置负一层、一层临街一、二楼及部分独立商铺临街1号2号楼一、二层2号楼1-4层开盘时间待定/2009-05-162010-09交房时间2011-12-30/2010-09-302011-01预售证取得时间2010-07-12/现房未取得土地使用年限40年/50年40年价格8000-16800元/m2///均价14500元/m280000元/m24500元/m212000元/m2销售情况开发商内部预定待定销售50%，小区大门两侧未开盘项目配套：项目名称金色阳光山水龙城君临天下新城华府项目配套中心花园地下停车场中心花园、绿地凉亭、管道煤气、会所、广场、幼儿园、球场、地下停车场、健身房、喷泉、儿童游乐场、老年活动中心中心花园、绿地凉亭、广场、幼儿园、地下停车场、健身房、儿童游乐场中心花园、绿地凉亭、广场、幼儿园、会所、喷泉、地下停车场、健身房、儿童游乐场教育配套中学、小学中学、小学中学、小学中学、小学交通优劣县城中心、交通便利交通不便县城中心，交通方便交通不便其他配套医疗配套好生活设施缺少医疗资源较好生活配套较差 项目住宅情况：项目名称金色阳光山水龙城君临天下新城华府占地面积3689.45m2140000m241459m228000m2总建筑面积32044.04m2420000m2127666m280000m2小区总户数2263000125(一期)482容积率/3.03.02.8绿化率25%30%35%40%楼层高层高层、小高层、多层小高层、多层高层、小高层开盘时间2010-07-182008-12-27(一期)2010-08-08（二期）2010-09-30（一期）2009-05-16交房时间2011-12-30一期：2009-09-30，二期：2011-01-302011-02（一期）2010-09-30预售证取得时间2010年7月12日一期：2008-12-27，二期：2010-07-28封顶销售现房土地使用年限70年70年70年50年价格2978-3528元/m2//3200元/m2均价3208元/m22800元/m22800元/m22800元/m2楼层差价50元/m2//50元/m2其中，金色阳光有9种户型，分别为：127.99m2、119.53m2、98.28m2、123.16m2、127.76m2、126.78m2、137.06m2、126.98m2、130.46m2，主力户型以126.98m2、127.76m2、127.99m2三种为主，占全部的61%。其中98m2两房及126.98m2、126.78m2三房为畅销户型，98m2两房所占比例过少，需求过盛。126.98m2、126.78m2临街采光朝向更好。137.06m2销售过慢。山水龙城住宅部分一期售完，有95.08m2、109.1m2、134.64m2、102m2、116m2，共计356套，其中95m2、115m2两种占总量的60%，销售情况较好，134.64m2销售较慢。君临天下住房户型为128.6m2、141.82m2、134.62m2、95.6m2四种，共有15栋楼，分三期开发。一期（2-4号楼为一期）以128.6m的2三房为主。由于该项目曾经更改开放商，致使该项目的名誉在当地受到影响，现开发商希望通过现房销售的形式展现开放商的实力。现一期已累计1000多组客户。新城华府户型为100m2两房、120m2三房、138m2三房，其中以120m2、138m2三房为主力户型，占总量80%。120m2三房相对容易销售，138m2三房销售过程较慢。八、总结通过这次的初步调查，对于秭归房地产情况的了解也有了一定的结果。秭归作为一个新兴的城市，农业、工业、交通、旅游等领域正在迅猛发展，向城区涌进的人口也将不断增加。但相对于秭归整体的发展，房地产行业的发展却相对滞后。目前秭归房地产项目缺少，秭归县城居民住房紧缺。秭归房地产行业将会有很大的前景。秭归县区房产市场正处于起步发展阶段。房价并没有存在较大差异。地理位置优越的房地产项目，交通便利，医疗卫生教育设施完善，因而房价相对偏高，且在销售上有一定的优势。新规划区域由于地理位置、基础设施配套不够完善，直接影响到销售，房价也相对较低。因此，在房地产建设中，应该注重基础生活设施的修建，并考虑交通因素带来的影响。 从秭归房地产项目的建筑风格来看，多以现代简约风格为主。从秭归悠久的历史及灿烂的文化来说，开发商可结合秭归这些天然的优势，建造一个符合秭归本土文化特征的房地产项目。从秭归房地产项目的户型销售情况来看，以95m2-126m2为畅销户型，而130m2面积以上的户型相对销售过慢。由此可见，秭归居民选房偏向于中等面积，大户型、小户型均不被看好。秭归商品房购买者仍然以城区居民为主，乡镇购买者不多。因此，在进行项目广告宣传之时，在注重多种途径宣传的同时，也要加大对周边乡镇的宣传力度，争取更多的客源。总之，秭归房地产行业前景可观，但也不应过于乐观。从秭归的居民、消费、城市规划的实际情况出发，注重基础设施建设、广告宣传等影响因素，这样才会有受欢迎的楼盘。