重庆中式别墅市场调研报告

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重庆中式别墅市场调研报告重庆中式别墅市场调研报告第一回合：全国中式别墅概况及典型案例第二回合：2013上半年重庆别墅市场分析第三回合：重庆中式别墅代表案例分析第一回合中墅分析……引言随着技术水平的提高和国家经济实力的增加，对于本民族传统居住文化的自信心也在逐步建立。特别是最近几年，一批非常有影响的新中式建筑的诞生，彻底改变了人们的观念。新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和变化上：既很好的保持了传统建筑的精髓，又有效的融合了现代建筑元素与现代设计因素，改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。因为建筑材料的变化以及现代生活方式的变化等原因造成的对建筑需求的变化——建筑形式只是这些内涵发展和变化的一个结果。新中式建筑的集体爆发带给国人很大振奋，不仅在文化上被广泛支持，在被市场认可的程度上，也达了良好的效果。中式别墅特点1、规划和形式特点以家庭院落 中心，街坊邻里为干线，社区地域为平面的社会网络系统，同时也形成了一个符合人性心理、保持传统文化、邻里关系融洽的居住环境。它满足了人们衣食住行的需要，满足了人们希望得到友谊、同情、理解、信任的需要。数代人的居住实践表明，它能让人与人之间产生一种递凝聚力与和谐气氛，同时有一种安全稳定感和归属亲切感。这与现代住宅永远紧闭大门的冷漠形成了鲜明的对比。2、环境布局特点中国传统住宅多为内向型院落式布局，是封闭性住宅，对外只有一个街门，关起门来自成天地，具有很强的私密性，也非常适合看中隐私的现代人独家居住。它的院落宽绰疏朗，四面房屋各自独立，彼此之间有游廊联接，起居十分方便。它不仅和中国人的化理观念契合无间，而且表达了中国人中正平和，变通有则的处事态度。中式别墅特点3、建筑特点讲究磨砖对缝、黄松木架、风火双檐，屋里是方砖地，窗明几净。一砖一石一草一木，都有说不心的学问，说不尽的讲究，处处体现着民俗、民风和传统文化，表现着人们对幸福、美好、富裕的追求。4、历史和文化特点作为民间建筑的一个重要成份，它是非常有生命力的一种住宅。它所体现的人与自然和谐相处的天人合一的哲学思想与现代建筑理念是一致的。它是中国人在建筑艺术史上的一大创造，是对世界文化的一大贡献，称得上一门学问。5、古与今的相融粹取古代建筑的精髓，融入现代的理念，再把现在的材料应用上去，解决以前防水、保温、抗震等要求，增强居住的舒适性。复古派 特点：从建筑、园林、文化等多方面忠于某一类中式风格的传统典型案例：观唐、龙山书院集萃派特点：中式建筑的多种风格主题的片段式摘录与组合典型案例：芙蓉古城意象派特点：现代手法+中式元素、营销噱头典型案例：万科第五园、优山美地、中堂从运用手法上可以总结为如下三类案例检索北京观唐北京紫庐北京优山美地成都芙蓉古城北京香山甲第成都清华坊北京易郡成都蜀郡案例检索成都三利宅院成都国色天香上海九间堂 上海恒联名人世家南京中国人家上海绿洲江南上海生茂养园上海康桥水乡案例检索杭州万科中粮本岸深圳万科第五园杭州九龙1号长沙汀湘十里广州清华坊苏州建邦?aname=baidusnap9>6?唯园苏州天伦随园杭州颐景山庄绮霞苑复古派案例分析——观唐开发商：博华紫光置业有限公司物业地址：北京市朝阳区香江北路西侧（香江花园西）占地面积：48万平米，其中建设用地25万平米建筑面积：111>.5万平米容积率：0.46总套数：326栋（310栋住宅，16栋独立院落式配套商业用房）一期套数：174套总体规划：皇城脚下的又一个城风水学中最佳村镇选址按照中国风水学“背山；面水；向南”的原则进行资源再造。 在别墅区外北侧绿带内侧挖河外侧堆较高土山，西侧绿带内侧挖河外侧堆次高土山，山上植丰茂树木。在别墅区外南侧绿带内挖湖，成平坦开阔之势，湖外侧堆较低土山，山上植丰茂树木，形成别墅区的案山。外围5-10m宽的护城河，既体现了皇城规划的理念，又实际起到社区与外界剥离的安全屏障。街巷式布局：主街—胡同—内庭院沿袭了中国古代城市规划“不正不威”的思想,遵循“街道分割”和“方块居住”原则，采用棋盘式端直布置街巷式布局：主街-胡同-内庭院（扬—抑—扬）主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞；序列上：空间处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。街巷在这空间序列中起着由开放到私密的过渡作用，担负着由内而外的双重身份，连接着宅与宅，宅与自然，形成了人与人交往的空间场所。主商业街胡同内庭院院落空间院落空间体现在整个小区的规划及每栋单体建筑中3米高的围墙以及具有中式住宅象征意义的门楼，围合出200-500㎡中式而私密的院落空间建筑：色彩造型、建筑符号体现北方传统民居特色 色彩与造型：以北方建筑色调（灰色）为主体，在院门、檐口等处适当配以红色等富贵色彩。细部处理注重传统建筑符号的运用：制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统北方民居双坡筒瓦制式屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面、门头、抱鼓石、花窗、灯饰、木作、屋檐等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。竖向条窗的设计：体现了中式庭院（园林）建筑对意境的追求，即居住中的诗情画意，强调与中国传统诗画的关系，长条窗寓意画卷或画轴，从室内透过成组的长窗看内庭，季节交替、自然变化、宛如山水画卷。景观环路景区在绿带中又形成带状水池，靠建筑为规则折线驳岸，靠环路为自然曲线驳岸外侧留8米绿化带，沿墙种高大乔木，乔木下为花灌木，别墅区掩映其中。绿带外是护城河，内侧为规则直驳岸，外侧为自然曲驳岸；护城河或宽或窄，或深或浅，在南部开阔地带洋溢为湖泊，水中形成许多河弯、岛屿四角园林融入了明清园林的精髓，横贯明清江南私家庭院园林之大成客户——以老外为领袖客户，海归、华裔、老外、儒商为主力客户老外儒商据统计，还有23%的老外不知道观唐是中式别墅。中式别墅，反而涉外。——观唐广告语复古派案例分析——龙山书院开发商：北京万通龙山置业有限公司占地面积：10.3万平米容积率：0.4 总套数：119套开盘时间：2005年11月龙山书院真实的再现了苏州园林和苏州传统建筑风格龙山书院项目在北京实现了纯粹“粉墙黛瓦”的建筑形式与“亭台楼阁、小桥流水”的苏州私人园林。庭院精装修交房以极致的展示项目“苏州园林”的核心卖点。龙山书院从设计、施工、用材等方面全方位的体现以“嫡传的中式苏州庭院”为核心的产品诉求香山帮：施工队伍部分来自苏州香山木工注：香山帮是一个集木匠、泥水匠、漆匠、堆灰匠（堆塑）、雕塑匠（木雕、砖雕、石雕）、叠山匠（假山）等古典建筑全部工种于一体的建筑工匠群体。明代生于苏州太湖香山的建筑泰斗蒯祥是香山帮建筑技艺的领军人物，他所主持设计建造的北京明皇宫等传世之作，使香山帮古建筑技艺名闻天下。至今在苏州还有上万名香山帮匠人。太湖石太湖石为我国古代著名四大玩石之一（英石、太湖石、灵璧石、黄蜡石），因产于太湖而得名。太湖石是皇家园林必不可少的观赏石，被成为皇家贡石。来自苏州余窑的金砖立柱：来自江南古筑的粗杉木拆运古建筑作为会所，进一步表达了传统中式的概念项目专程从江西收购一处古宅，拆运复建，作为项目会所的一部分。复建历时1年，耗费700-800万元。 复古派中式别墅案例总结基本手法：从建筑、园林、文化等多方面忠实再现某一类中式传统风格关键点：保证风格的纯粹性与一致性，原汁原味优势：中式风格的独特性和纯粹性容易形成价格突破有利于在后期营销中营销市场影响力风险：客户风险：客户群体相对小众（外籍和中式情节客户为主），存在排他性成本风险：受建筑造型、材料和工艺的要求，成本一般较高设计风险：须在传统建筑理念和现代居住习惯之间找到平衡适用性：中小规模项目，或大规模项目中的某一组团，超越竞争实现价格突破集萃派案例分析——芙蓉古城开发商：成都置信实业(集团)占地面积：680亩建筑面积：20.43万平方米；容积率：0.4成都芙蓉古城位于西郊温江永宁镇，距离成都市区车程约50分钟，属于陌生区大规模项目项目位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁。项目占地810亩，规划总建筑面积20万多平方米。 项目于2000年末入市，当时新成温快速通道未修通，项目交通非常不便，从成都市区到项目需要大约50分钟车程。项目主要依托自然资源是成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。项目定位为集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为内涵的综合性社区很成都很中国项目规划布局在反映古成都城市布局特色的基础上，尽力满足现代居民休闲度假生活需求区域外建设“城墙”和“护城河”，建立边界；“古城”内的街道布局系明清时代的外观风貌延续古城风貌。功能分区明确，包括风情居住区、特色商业区、运动保健区和文化休闲区，各个分区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐；其中特色商业区和文化休闲区集中布置形成核心，运动保健区分散布置满足置业客户不同需求。“城”内的建筑依树绕水，川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑形成了一个个独立而又互为呼应的园林居住体系。文化休闲区运动保健区运动保健区特色商业 社区室外空间设计依然采用中国传统园林风格，通过不同小品、绿地以及开放空间为游人和居民提供了丰富且优美的室外活动场所江南小桥流水风格是整个社区园林的灵魂所在。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。漫步于社区，但见水气氤氲，烟云明灭，水波激荡，间陈以塔桥、石垣、扁舟、亭台、舞榭于其间；青树翠蔓，蒙络摇缀，参差披拂，驻足小憩，可于长亭短榭望江天寥廓；幽静的环境，郁葱的山川，清润的大气，深远的空间，组成一幅光影交辉、变幻无穷的幽静意境。建筑风格上以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓居住区共有四大风格居住组团组成：川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑。每个组团的建筑风格在总体上保留中国传统建筑文化精华，但是又体现了不同地域特色。组团里的不同的民居共同与园林形成了区域独特景观与感受。建筑设计通过局部细节处理凸现特色，同时注意使用传统建筑材料。提供多种居住物业形式，但总体保持低密度社区的整体风格来形成与城市居住区的差异项目产品风格多样，既有四合院式的传统民居公寓，户型面积从40-300平米不等；又有户型面积偏大、私密性较佳的传统中国联排别墅和独栋别墅，来满足不同收入阶层的置业需求。通过展示区打造以成都传统文化为载体的“出城不出尘”的全新生活方式，克服区域陌生度实现成功启动启动时在市内修建了40亩的芙蓉古城意境小区。作为680亩芙蓉古城项目的实验室对于整个项目的概念和风格进行了极致展示。 通过出书、摄影展以及成都传统文化论坛等活动唤起成都人对于古成都的回忆。社区配套设施以古时成都长街为蓝本，模仿古时代表性建筑，在“形”上反映出浓厚巴蜀文化色彩，唤起了成都人对于古成都繁华市井生活的回忆主干道斜穿小区，共长1000米，是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。这里街市繁华，富有浓厚巴蜀文化色彩的酒楼店铺百肆陈杂。荟萃成都名小吃的美食街、玲琅满目的传统手工制品街、各种风格茶楼。模仿古时的皇城、明远楼、至公堂，承担社区会所、博物馆、室内运动中心以及会议交流中心等功能，总建筑面积达到了6700平米。此外酒店/客栈也临街而建，为不同类型的休闲客户提供了住宿娱乐场所。集萃派中式别墅案例总结基本手法：中式建筑的多种风格主题的摘录和组合关键点：风格的包容性、功能的复合性优势：扩大了客户覆盖面整体意向是关键，降低了在某一风格建筑设计上的压力产品容易形成差异和梯度，便于与大盘的分期开发相结合风险：设计风险：多种风格的协调处理 适用性：通常应用于大规模、复合型项目，在保持独特性的基础上控制市场风险写意式案例分析——万科第五园开发商：万科占地面积：一二期22万平米，三期8.4万平米建筑面积：一二期25万平米，三期12万平米容积率：1.44总套数：1034套，其中庭院别墅102套建筑——粉墙黛瓦唤起传统徽派民居的记忆，简约直白不失时尚马头墙挑檐传统徽派建筑第五园园林规划——起承转合园林——水围竹绕、小桥流水园林——窗花、影壁窗花影壁传统徽派建筑第五园复建“老房子”作为精神图腾万科将一座400平米的老房子从北京移植到第五园，再现徽派民居的原汁原味。老房子再生，成为项目的精神核心和文化灵魂。客户以高学历的年轻群体为主，有文化情节，而又追求时尚与创新意象派中式别墅案例总结 基本手法：采撷中式建筑中的典型元素加以改造，采用现代建筑手法化繁为简，表达中式意象，从营销上放大“中式主张”关键点：写意大于写形优势：客户相对主流，排他性相对较小不违背现代居住习惯风险：设计风险：在中式元素改造上的尺度把握，简约而不能简陋适用性：一般适用于非陌生区，通过适当差异化赢得区域内竞争中式别墅分类及特征总结非陌生区简约尺度把握不佳容易丧失品质感主流性写意大于写形意象派大盘开发控制风险风格的协调处理包容性摘录组合，不过于强调内在关联集萃派 中小规模市场突破客户层面小成本投入大极致性完全忠于传统复古派适应条件主要风险主要优势基本手法（北京中式别墅、TOWNHOUSE的客户群体分析）中式别墅客群分析总结专业投资客户，市场洞察力较强，手中有较多的流动资金，看好中式住宅的租赁市场。投资客户这部分客户收入很高，中国文化对他们吸引力很强，他们喜爱中国传统的文化与建筑形式，在选择住宅时，四合院等中式住宅通常成为他们的首选，并以租住形式为主。外籍企业的高级管理人员（外籍人士）客户长年在国外生活，经济实力较强，对中国的传统文化以及中式建筑有较强的亲切感与归属感。归国华侨 客户受过良好的教育，事业成功，有足够的财富实力，最重要的一点是他们大多有从容平和的心态；对中式文化与住宅有一定的情结。公司老板或大型公司的高级管理人员具有艺术的气息，具有鲜明的个性，对特立独行的新鲜事物会强烈的追捧，思维上能把现代与传统文化很好的的融合。设计师、艺术家客户特征与心理状态成交客户分析中式住宅的客户群种类较非中式住宅客户群种类更加丰富；特殊客户群，比如艺术家、归国华侨以及外籍企业的外籍高级管理人员在中式住宅项目中的比例均远远高于非中式住宅；中式住宅的投资客户比例高于同档次的非中式住宅；中式住宅的客户文化素养较高，对中国传统文化较为喜爱。中式别墅客群分析总结（北京中式别墅、TOWNHOUSE的客户群体分析）根据北京中原提供的价格数据表明，北京市场中式住宅例如观唐、运河上的院子等项目的售价较同片区内非中式住宅售价高出3400-5000元/平方米。从广州中原提供的价格数据表明，市场上中式住宅例如清华坊tonwhouse的售价较临近的碧桂园同等物业价格差异达1300元/平方米。 从以上两个城市中中式住宅的价格分析可以看出，中式住宅做为近几年来在地产界复兴的一种传统居住产品，具有独具魅力的产品风格与文化内涵，其稀有性也使得中式住宅市场价格承受能力较其它同档次的非中式产品高出25％-45％左右。（北京、广州中式物业产品的价格特征）中式别墅价格特征总结从广州中原调研的信息表明，清华坊在成都上市时，开售当天就已经成交70％左右的单位，售价也从原定的5000元/平方米升至7000元/平方米；广州清华坊同样也取得了骄人的销售成绩，第一次推出市场后，一周内销售率即达到了65％左右；从以上的数据表明，中式住宅做为近年来市场的一个全新产品，受到市场的热烈追捧，销售状况在几个项目中都表现的十分火爆。（北京、广州中式物业产品的销售特征）中式别墅销售特征总结因为市场中式住宅的缺乏，中式住宅一经面市，极易成为市场的焦点，其蕴涵的传统文化还具有极强的无形广告价值；中式产品同时也可以折射出开发商所具备的深厚文化底蕴及独特的市场判断力及开发魄力，对企业形象也可以达到宣传与提升的作用；中式住宅做为一种独特的建筑形式，一定程度上可以视作艺术品看待，具有很高的欣赏价值与研究价值，同时做为城市中的一个文化标签，将在较长时间内对城市保持一种影响力。（中式产品的市场影响力）中式别墅市场影响力总结第一回合：全国中式别墅概况及典型案例第二回合：2013上半年重庆别墅市场分析第三回合：重庆中式别墅代表案例分析第二回合重庆别墅 市场分析2013上半年，重庆别墅市场表现可圈可点。上半年重庆别墅市场呈现供不应求的局面，共计成交2200套53.52万方。2013年上半年别墅成交面积/金额TOP10榜单的项目多为小面积经济型别墅，目前重庆主城区别墅已经开始销售面积向“小”看齐，赠送面积向“大”看齐。2013年上半年重庆别墅市场概况2013年上半年主城别墅月均供应5.84万平米，市场出现供不应求整体而言，从2011年开始，别墅供应逐年递减，但是整体供应大于成交。到2013年上半年，主城区别墅市场整体呈现供不应求态势。↓47.7%10.25.84数据变化2012年（万㎡）2013上半年（万㎡）2013年上半年/2012年渝别墅月均供应数据（表1：2013上半年/2012年渝别墅月均供应数据对比数据来源：正合地产）数据整理：搜房网数据监控中心cq.soufun3>供应减少成交低于去年同期水平低总价产品畅销 2013年上半年，主城区别墅供应35.01万，月均供应5.84万㎡，较2012年月均减少42.7%，供应量大幅减少，这也使得整个别墅市场出现供不应求的局面，也在一定程度上提升了别墅的价格。供应减少成交低于去年同期水平低总价产品畅销，从成交量来看，2013年上半年成交53.52万平米，月均成交8.92万平米，低于2012年月均水平（9.68万平米/月）；（表1：2013上半年/2012年渝别墅月均供应数据对比数据来源：正合地产）数据整理：搜房网数据监控中心cq.soufun从价格来看，2013年市场环境明显好转，建面均价11471元/平米，较2012年上涨约559元/平米。从产品类型来看，别墅产品逐渐向“小面积、大赠送”发展，低总价产品畅销，成交面积段集中在140-200平米，主力总价区间100-220万元。从区域来看，传统别墅区北部新区市场份额扩大，南岸区别墅市场继续发展，新兴别墅区北碚区受典型项目影响较大。2013上半年别墅成交2200套53.5万方，均价涨559元/平（表1：2013上半年/2012年渝别墅月均供应数据对比数据来源：正合地产）数据整理：搜房网数据监控中心cq.soufun别墅成交面积结构和总价结构重庆在售别墅一览第一回合：全国中式别墅概况及典型案例第二回合：2013上半年重庆别墅市场分析第三回合：重庆中式别墅代表案例分析第三回合重庆中式别墅分析重庆中式别墅起步较晚 ，早期龙湖睿城和万科渝园的类中式院落风格逐渐销售，缓慢的带动了重庆中式别墅的发展。2008年鲁能领秀城项目在茶园落地，其中的联排别墅也选择了中式风格。随着重庆别墅市场多元化的快速发展，到2012年，更多的地产开发商选择了附加值更高的中式风格来打造高端别墅，其中以旅游地产居多。代表有大足龙水湖的巴月庄、北碚缙云山的悦榕私邸、黑山谷的瑞午上谷院等，当然，也包括我们中海黎香湖北岸的新中式黎香湖1号。　重庆中式别墅概况巴月庄是中国首个以商帮文化为主题的大型旅游地产项目，将形成一个包括超过20家商会的万商会馆、康体公园、五星级万商精品酒店、高档万商居所在内的旅游地产项目。巴月庄项目落成后，包括浙江商会、江苏商会、广东商会等20余家商会组织将入驻，并且可以根据各省民俗民风修建各式会馆建筑，这既是各省的风貌展示一个缩影区，也是在渝全国商会组织、企业领袖一个广泛交流、洽谈、休闲的高端平台。　地理位置：地处重庆一小时经济圈西线，位于成渝高速路北侧6公里，东距重庆城区80公里，2013年新成渝高速路通车后，到重庆主城车程不超过半小时；背靠巴岳山脉，前临5300亩的“重庆西湖”——龙水湖，自然景观得天独厚；项目内将打造独具一格的水景景观和绿化景观，内外一景，处处是景，大自然景观中，体验不一样的各省市独特文化。　大足龙水湖巴月庄巴月庄定位于万商会馆，将吸引更多的商业精英集聚于此共塑传统商业文化，为商界人士提供高品质的聚会休闲，办公交流，度假居住的空间。总体布局强调“四依”，即“依山、依水、依田、依院”。构建一种亲近自然，回归田园的氛围。 项目建筑整体空间布局依据地形由南向北展开，主要景观南北渐次延伸，暗合中国传统布局中的通而不透的格局，在丰富的空间格局中同时有移步异景的效果。从公共的景观空间到半私密的合院空间再到私密的院落空间，过渡自然，让人有良好的回家感受。　巴月庄还将建重庆第一个马术公园，引进名贵马种，汗血宝马也是其中选择之一。为业界精英在商务活动的同时，提供高品质的休闲聚会项目。马术公园占地500亩，将于3年内与重庆市民见面，市民可以在公园内骑马、学习各种马术。同时，围绕马术公园还将成立一个马术俱乐部和马术学校，想要成为马术俱乐部的会员，还要去马术学校的学习和考试。除了马术公园，项目还配备了五星级酒店、上千亩森林公园、高尔夫公园，农耕体验区，高尔夫练习场网球场，万商会馆等配套商业。占地达到2000亩，建筑面积约21万方，容积率0.695。别墅共规划有490户.为2+1、3+1式结构，共分为三期开发。基本信息巴月庄目前在售一期别墅，分为独栋、类独栋和联排别墅三种类型，共计180栋，分为A-F六个区域。其中独栋别墅为570-640平米，仅7栋；类独栋别墅为380-460平米，有94栋；联排别墅为218-262平米，有79栋。从销售价格来看，小联排价格在8680－10000元/平米(折后)；小独栋均价在13500元/平米(折后)历史价格巴月庄实景图巴月庄实 景图巴月庄实景图巴月庄一期别墅组团标准层v1户型3室4厅4卫1厨222.53㎡巴月庄一期别墅组团标准层v2户型4室4厅5卫1厨369.76㎡巴月庄一期别墅组团标准层v3户型4室4厅3卫1厨 609.53㎡巴月庄一期别墅组团标准层v4户型4室4厅3卫1厨386.12㎡1、立面设计方面：采用现代中式的设计风格及原素，是对传统建筑文化的合理继承与发展，并结合现代建筑优异的声、光、热、通透性等而完美呈现；创造古朴与现代相结合的一种家居意境；2、小区景观设计方面：项目把“亲水”做为项目主要特色和设计方向，充分利用了巴岳山山溪水资源，活水循环；一改传统的院包水为水包院，满足了人的亲水特性，也体现了中国传统民居中“临水而居”的思想；3、庭院设计方面：项目主张“崇尚自然，师法自然”，把建筑、山水、植物有机地融为一体，把自然美与人工美巧妙结合，创造出与自然环境协调共生、天人合一的艺术综合体。4、户型设计方面：巴月庄户型最大的亮点就是赠送面积大。150.3平联排，实得面积306.86平在“灰空间被叫停”的今天，拥有大面积赠送空间的物业显得弥足珍贵。自赠送面积流行以来，由于它能提高房屋使用率，深受购房者的青睐。巴月庄在空间赠送除前庭、后院外，还有带产权赠送的车库，非常划算，如下图：巴月庄点评 5、定位方面：巴月庄定位中国首个以商帮文化为主题的大型旅游地产项目，将形成一个包括超过20家商会的万商会馆、康体公园、五星级万商精品酒店、高档万商居所在内的旅游地产项目。巴月庄项目落成后，包括浙江商会、江苏商会、广东商会等20余家商会组织将入驻，并且可以根据各省民俗民风修建各式会馆建筑，这既是各省的风貌展示一个缩影区，也是在渝全国商会组织、企业领袖一个广泛交流、洽谈、休闲的高端平台。（此定位解决了绝大部分的销售问题，同时，通过商会与商会之间的交流平台，打造一个高端圈层）　6、营销推广方面：结合项目开发节奏、推售节点及市场热点，与各种媒体和活动公司合作，长年通过大量活动来引起市场高度，从而最终达到销售目的。（由于旅游地产基本上离主城区较远，要想吸引客户关注，就必须通过一系列的活动来实现，此举是旅游地产营销的不二法门。）巴月庄点评…………巴月庄示范区亮相12年10月27巴月庄一期盛大开盘12年11月17精英家庭亲子之旅活动举办12年12月9日“巴月庄号”列车启航（与中铁华夏战略合作）12年12月22VIP卡超值优惠办理及送好声音贵宾票活动“巴月庄之夜”中国好声音盛情唱响重庆首届郁金香节启幕正平山地高尔夫公园盛大开幕第二届国际花雕节开幕 马术公园预热活动内容12年12月112年12月2913年2月1日13年5月19日13年9月26日13年11月活动时间巴月庄系列活动一览表结合项目开发节点，长年通过各种活动吸引市场关注，最终达到销售目的重庆北碚悦榕私邸位于重庆北碚十里温泉城，拥有世界顶级的山地生态资源、温泉资源和历史人文环境资源。是重庆申基实业（集团）有限公司与新加坡悦榕控股集团联合打造的世界精品度假酒店及世界全域生态顶级别墅。一期分三期开发，重庆北碚悦榕私邸一期前期用地616亩，其中项目一期占地约228亩，主要规划有约550㎡的豪华独栋别墅、约390-430㎡的标准独栋别墅、悦榕庄国际度假酒店（豪华别墅、标准别墅、总统别墅、酒店客房、水疗/温泉浴）。重庆北碚悦榕私邸一期由新加坡悦榕控股集团ArchitraveDesignandPlanning规划、设计，以原生态的景观为主题，融合重庆山水风光和巴渝文化特色，以民国时期建筑风格为主题，完美融合传统与现代元素，营造人与自然和谐共生的绝佳体验，倾力打造出传统风情与时尚浪漫相结合的度假酒店，倡导自然低调的生活之道。 重庆北碚悦榕私邸基本信息历史价格均价50000元/平米，区间40000-55000元/平米平面图实景图实景图1、新加坡悦榕控股集团是世界上最富盛名的顶级精品酒店和生态顶级别墅打造集团，直至目前，悦榕集团管理或拥有超过20家酒店及度假村、超过60间spa、超过60间精品店、以及三座高尔夫球场。它的加盟决定了悦榕私邸的市场定位，同时也带来了世界上最成熟的运作经验。（强强联合，引进世界品牌，豪宅地位不可动摇）2、因地制定，融入当地，中西结合，顶级配套。作为悦榕全球唯一专属自住的高端房产，结合重庆独特的历史背景，融合重庆山水风光和巴渝文化特色，以陪都时期建筑风格为主题，完美结合传统与现代元素，生活空间与天地景色融合为一，构建人与自然最真切的联系。同时还享有恒温私人泳池和优质温泉入户，配置专属直升机停机坪，专享飞机、游艇接送，提供超五星级酒店管家服务；采用现代中式和中西结合的装饰风格，将世界顶级视听品牌B&OBeovision、德国汉斯格雅等国际品牌全面引入别墅家装，从每个细节营造高端生活品质，为阅尽世事的智者构筑淡泊之所。北碚悦榕私邸点评3、预约式体验营销——邀请客户入住悦榕私邸样板房，体验悦榕私密、浪漫、低调与尊贵的生活之道。。 世界各地的客户现场体验需要提前预约，并且需要符合一定的条件（预约体验式营销，让客户购买之前切身体验，产生巨大的杀伤力）4、会员专属。悦榕私邸还为其尊贵业主提供私人飞机起降的平台，专享悦榕轩俱乐部会员资格、申基会员资格，在所有悦榕、悦椿酒店以及度假村暨申基旗下酒店享受折扣优惠，并享有为业主定制的专属度假体验，享受非凡假期；申基会员俱乐部更将为业主提供大重庆范围内直升飞机服务，这在重庆别墅市场乃至全球悦榕庄首创，彰显非凡贵气，堪称中国精品度假豪宅的最佳代表作。（真正体现出VIP会员客户的优势）北碚悦榕私邸点评北碚悦榕私邸点评5、高端圈层活动，一周一宴。品尝精美糕点、品味各款香槟红酒、体验悦榕专属Spa、欣赏爵士乐表演等，通过现场的高端活动，聚集人气，同时也构建了一个良好的交流平台。6、全球(香港为第一站）巡展、世界精品论坛活动、SPA开放体验等，吸引世界的眼光。（顶级项目，需要世界的参与）鲁能领秀城占地约1600亩，位于茶园新区核心地段，南北两端各以世纪大道和规划路为界，西傍天然绿色屏障铜锣山，东临800亩新区中心公园，内有天然河流—梨子园河流过，并通过中心公园与所规划的南岸新区府遥相呼应，拥有丰富的原生态自然环境和高尚生活基础。鲁能领秀城在经历了上百次深入民间的造访后，将中国传统建筑文化与与现代中式建筑创造性的结合。一期产品“围合型庭院别墅”，充分考虑到现代人对生活品质的挑剔：超大入户花园和露台，极具中国文化特色院落空间，极富创意的地下室空间……内涵丰富的优越生活层次，让中式建筑以一种更自然、更现代、更具文化底蕴的品相出现。 融和“天人合一”居住理念和“院落友邻”居住关系的新中式生活社区，令现代建筑元素与现代设计因素在此得到传神体现。茶园鲁能领秀城（项目沙盘解析）联排合院别墅总平面图基本信息历史价格历史价格历史价格从销售价格来看，鲁能领秀城的不同组团价格相差较大，从5500－15000元/平不等（套内）实景图实景图实景图套内302平米实得370平米户型套内294平米实得346平米户型户型图赏析套内241平米实得315平米户型套内235平米实得315平米户型户型图赏析一期合院别墅C户型4室5厅3卫342.21㎡户型户型图赏析一期合院别墅M户型4室5厅4卫441.94㎡户型户型图赏析 1、作为重庆地产界的外来户,鲁能领秀城是鲁能在渝的第二个项目。出于战略和市场的考量，鲁能领秀城一开始就抛开市场上流行的欧式别墅等风格，从而选择中式别墅风格。鲁能领秀城于2007年12月28日奠基，2010年8月第一次开盘，2011年1月开始加推，至今中式别墅开发的七七八八。（重庆市场最早一批建中式别墅的项目，前期占位优势明显）2、项目刚启动时，茶园新区的各种配套及规划都还在纸面上，随着各种利好的逐步实现，鲁能领秀城的大盘也慢慢呈现出来。所以，看好一个地块和项目的前景，就一定的坚持。3、从营销推广来看，鲁能领秀城与媒体尤其是网络等形成战略合作，通过网络密集的发布项目的产品、活动、价格等信息。尤其重点的一点，通过长年的软文系列推广，从各个不同的层面解析项目，取得很好的效果。4、放大现场的作用。通过现场的示范区及小区不批次交房，让客户有一个最直观的感受。（体验营销是高端项目的主要推广手段）鲁能领秀城点评（）5，户型解析。据置业顾问介绍，鲁领秀城是在经历了上百次深入民间的造访后，将中国传统建筑文化与与现代中式建筑创造性的结合才打造出独具特色的“围合型庭院别墅”。作为重庆最先在售的中式别墅，项目充分考虑到现代人对生活品质的挑剔：超大入户花园和露台，极具中国文化特色院落空间，极富创意的地下室空间等设计使得项目更显得内涵丰富，让中式建筑以一种更自然、更现代、更具文化底蕴的品相出现。据介绍，鲁能领秀城的赠送面积为50-130平米左右，超大赠送面积也是其一大特点。 鲁能领秀城点评一期合院别墅E户型4室5厅3卫348.21㎡户型图鲁能领秀城推广节奏及软文表现系列活动、VIP卡、软文轰炸、加推、特价房、一口价、其它优惠……各种推广手段组合运用。上，喻位高、位尊，有最好之意。谷，从“善”，又含生活之味。瑞午上谷院，原创新中式坡地度假墅院，融合东方传统美德和居住情趣，以山知仁、以水明智、以树达礼、以门立信、以戏台晓义，带您回归生活、回归性情、回归中国传统的院落生活。瑞午上谷院位于中国最美养生峡谷黑山谷八角小城。政府在八角小城内将打造13公倾的基础配套设施，集社区医院、大型生活超市、酒店、特色餐饮、特色酒吧等具有慢生活格调社区。距本项目仅有300米的距离。上谷院占地约5万㎡，地上建筑面积仅5万方，私享6万方主题公园作为本项目的自然景观配套。综合绿化率60%以上,容积率仅为0.6，居住户数仅996户。公司在主题公园内打造草亭、放飞区、亲子娱乐区、果园采摘区、步行栈道等休闲娱乐区。上谷院摒弃千篇一律的简欧和现代建筑风格，将传统中式建筑元素与现代建筑工艺手法完美结合，通过合院、露台、花园、连廊、挑空等多种手法打造出原创新中式坡地度假别墅区，为您的物业提供50%以上的赠送空间。上谷院院子文化与邻里文化的理念更是无处不在，“院里有院，户户带院”让您居家度假的同时回归中国传统文化中的邻里亲情，赋予中国传统建筑文化新时代的意义。黑山谷瑞午上谷院基本信息鸟瞰图效果图效果图 效果图户型图户型图户型图户型图户型图户型图户型图户型图户型图户型图户型图1、反季节营销。针对9－12月的传统销售淡季，推出一系列的优惠活动，反季节营销。如交20000元抵50000元办卡认筹活动，现在买房更实惠，来年酷暑就没有后顾之忧；（不坐以待毙，主动出击，在非传统旺季加大销售）2、低总价，大优惠买，全城团购。上谷院18万起买养心别墅！目前，瑞午上谷院11号大合院已被认购完毕，一期推出的1、2、4、5号院墅房源也呈紧张态势。加入瑞午养心会可以享受购房优惠，同时缴3000元现金可抵扣房款20000元。3、现场体验、当地特产礼品相赠。“到场嘉宾可现场品尝窖藏原浆，品鉴名家书画，观赏原山原水。在上谷院，不仅可以体验养生山水之乐，还可采摘有机蔬菜、猕猴桃与家人分享”据上谷院工作人员介绍，如此丰富的尊崇养生生活，静待养生人士品鉴。 黑山谷瑞午上谷院点评4、小户型，大赠送。一期产品为30—70㎡原创新中式及时养心院墅，平均赠送60%，部分户型赠送高达100%。（以送吸引客户）5、中式院落风格，与大多数人不同。坚守中国人心中根深蒂固的传统院落文化。将传统中式建筑元素与现代建筑工艺手法完美结合，通过合院、露台、花园、连廊、挑空等多种手法打造出原创新中式坡地度假别墅区。通过确保“院里有院，户户带院”，瑞午上谷院努力还原中国传统文化中的邻里亲情，通过“客服中心平台+农业体验平台+会所俱乐部平台”的三大度假平台为人们提供了一个真正得以返璞归真的养心生活圈。6、组团营销，主城巡展。万盛经济技术开发区管委会、万盛经济技术开发区旅游局牵头，在观音桥步行街举办“美丽新万盛乐居黑山谷2013万盛旅游度假地产主城商圈巡展大型营销推广活动”。黑山谷瑞午上谷院点评项目借鉴1、规划方面。在占据稀缺资源的基础上，定位要准确、规划要高端大气上档次。2、配套方面。向高端和齐全并且有亮点三个方面全面建造。像五星级酒店、高端的SPA、水疗、养心养老配套等。而且有有亮点，具备别的项目不具备的配套。 3、推广方面。线上维持暴光度，线下真正做到圈层营销。结合市场的热点做一些针对性强的推广活动，确定项目现场的人气。4、户型方面。朝大小两个极致方向发展，并且要有大的赠送面积。价格既要有低总价，也要有高总价。5、现场方面。加强项目的现场体验打造，营造出真正能打动客户的场景。包括销售中心、示范区、物业等。6、合作方面。与媒体、商会、渠道、活动公司等形成战略合作，精准推广，精确“打击”客户。7、文化方面。结合历史、结合区域文化、结合项目全面的多层次多角度的阐述中式别墅的精髓，彰显中式别墅给予客户更多的精神方面的内涵。9、用材方面。用材要品牌化、高端化、智能化。10、创新方面。不光体现在建筑方面也体现在推广方面。比如旅游地产的反季节营销，比如预约式体验营销等。