易居快报之房价指数20150418

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0370城房价走出“过冷”区间，二季度更多城市将回归涨价时代2015年04月18日2014年年末一线楼市率先涨价，2015年上半年全国房价将止跌反弹11月房价环比跌幅继续收窄，一线城市年底可能率先止跌房价加速2013年1月18日房价加速上涨，一线城市有点疯20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender7 0370城房价走出“过冷”区间，二季度更多城市将回归涨价时代一、成交上升促房价环比跌幅收窄1．房价环比跌幅收窄，同比跌幅继续扩大易居房地产研究院根据国家统计局4月18日公布的《2015年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.2%，相比2月份0.5%的跌幅继续收窄，这和3月份市场成交量持续上升的态势有关。预计随着二季度市场成交量的继续上升，70城房价有望止跌反弹。同时，同比跌幅6.4%，目前已出现连续七个月同比下跌的现象，且跌幅在扩大，相比2月份6.0%的跌幅水平增加了0.4个百分点。其原因是，受此前几个月持续性的环比下跌态势影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得越来越多城市面临房价同比下跌的态势。图170个大中城市新建商品住宅价格环比与同比增幅走势数据来源：国家统计局、易居研究院数据库2．房价上涨的城市数量增加根据国家统计局的数据，与2015年2月相比，3月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有50个，上涨的城市有12个，持平的城市有8个。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender7 03受3月份市场成交量较好的影响，房价上涨的城市数量在增加，预计二季度将会有更多城市加入涨价的大军中。环比价格变动中，最高涨幅为0.7%，最大跌幅为0.9%。而在2月份最高涨幅为0.2%，最大跌幅为1.3%。这反映了3月份房价最高涨幅在扩大，最大跌幅在收窄。图2新建商品住宅价格环比上涨、下降和持平城市数据来源：国家统计局3.深圳扮演房价上涨的“领头羊”角色国家统计局数据显示，2015年3月份，70个城市中，有20个城市房价止跌或上涨。其中深圳、石家庄和北京三个城市的房价环比增幅最大。而房价环比下跌最快的城市是惠州，跌幅为0.9%。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，2015年1-3月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。深圳房价之所以上涨明显，在于供求关系和市场预期发生了微妙变化。深圳目前面临了供应乏力的尴尬。如2月份新建商品住宅库存量为409万平方米，而到了3月份则下跌为356万平方米，环比下跌13%。而从去库存周期看，3月份为6.8个月，相当于2013年6月份的水平。该去化周期低于12个月水平，也比一线城市的水平要低。这是支撑房价上涨的市场原因。包括房企和购房者的市场预期也确实在发生转变。下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。表1新建商品住宅价格环比增幅排序增幅前10位的城市增幅后10位的城市城市增幅城市增幅20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender7 03深　　圳0.7%惠　　州-0.9%石家庄0.4%蚌　　埠-0.8%北　　京0.3%青　　岛-0.6%厦　　门0.3%成　　都-0.6%天　　津0.2%银　　川-0.6%太　　原0.2%湛　　江-0.6%南　　京0.2%南　　充-0.6%郑　　州0.2%杭　　州-0.5%武　　汉0.2%桂　　林-0.4%南　　宁0.2%遵　　义-0.4%数据来源：国家统计局4.70个城市房价全部跌回一年前水平国家统计局数据显示，2015年3月份，70个城市中，厦门在同比增幅排行中位居首位。但相比2015年2月份首次出现下跌，即从2月份的0.0%的水平下滑至-0.4%。2014年下半年，房价同比下跌的城市数量总体处于增多态势，7-12月份分别为3个、19个、58个、67个、68个和68个。到了2015年1月份，下跌城市数量达到69个。到了2月份，随着厦门止涨态势出现，70个城市均没有出现同比上涨的态势。而在3月份，70个城市全部下跌，说明房价都已跌回去年同期水平，甚至弱于同期水平。从排行中可以看出，跌幅最大的三个城市为杭州、沈阳和桂林，分别为11.2%、9.8%和9.6%。下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。表2新建商品住宅价格同比增幅排序增幅前10位的城市增幅后10位的城市城市增幅城市增幅厦　　门-0.4%杭　　州-11.2%深　　圳-0.9%沈　　阳-9.8%郑　　州-1.6%桂　　林-9.6%牡丹江-3.5%泉　　州-9.4%合　　肥-3.8%青　　岛-9.3%南　　京-4.0%丹　　东-9.1%贵　　阳-4.1%韶　　关-9.1%温　　州-4.3%长　　沙-8.7%兰　　州-4.4%包　　头-8.7%济　　宁-4.4%泸　　州-8.7%20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender7 03数据来源：国家统计局二、城市分类中，一线城市房价领涨全国根据国家统计局4月18日公布的《2015年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年3月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.2%、-0.1%和-0.3%，而2月份分别为-0.1%、-0.4%和-0.5%。这反映了三类城市房价下跌的动力都在削弱，而且一线城市领涨全国市场。根据易居房地产研究院的库存报告，2015年3月份一线城市去库存周期为11.4个月，低于12个月的水平，也比2月份11.9个月的水平更低。这使得此类城市去库存压力继续释放，进而缺乏降价动机。二三线城市的跌幅也在收窄，预计随着后续去化周期的持续收窄，房价也有望步入止跌反弹的通道中。图3一二三线城市新建商品住宅价格环比增幅走势数据来源：国家统计局、易居研究院数据库三、二手房市场有22个城市止跌或上涨根据国家统计局4月18日公布的《2015年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，2015年3月份，70个大中城市二手住宅价格环比跌幅0.1%，较2月份0.4%跌幅有所收窄。与2月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有12个，持平的城市有10个。这意味有22个城市房价处于止跌或上涨态势。环比价格变动中，最高增幅为0.9%，最大跌幅为0.7%。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender7 03一二手房价格跌幅和2月份相比有所收窄，说明房企、房东依然在采纳积极主动的降价策略，但降价的力度继续减弱。比如对于二手房的房东而言，目前营业税免征期已从过去的五年调整为两年，这使得住房出售的税负成本降低。目前在定价上依然会“迁就”购房者，但随着市场成交量的上升，价格松动的可能性就会减弱。图4一二手房价格环比增幅走势数据来源：国家统计局、易居研究院数据库四、第二季度房价将重回上涨通道自2012年6月份以来，70个大中城市房价连续上涨23个月。2014年5月份开始，房价指数出现环比下跌，6-8月份跌幅持续扩大，9-12月份跌幅持续收窄。到了2015年1-2月份，房价跌幅收窄的态势停止，但这是一个暂时现象。随着3月份市场成交量的持续上升，房价环比跌幅持续收窄。预计第二季度市场成交量将继续上升，市场预期也会因此改变。对于房企来说，将放弃过去的降价策略，进而采取涨价策略。而各大城市将积极吸收和消化一季度的利好政策，同时将有更多城市走出止跌通道，进而步入上涨通道。在这过程中，一线城市将扮演房价上涨的领头羊角色。从五灯图分布来看，2014年70个大中城市房价逐渐从“合理”区间转向“偏冷”区间，进而位于“过冷”区间。2015年1-2月份房价继续停留在“20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender7 03过冷”区间，但3月份开始走出“过冷”区间，步入了“偏冷”区间，这符合我们此前的预判。从这个角度说，最佳购房窗口期已消逝，但次佳购房窗口期已形成。图570个大中城市新建商品住宅价格环比增幅区间分布图数据来源：易居研究院数据库执笔人：上海易居房地产研究院研究员严跃进邮箱：fudan-2007@163.com电话：021-608688872015年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.2%，相比2月份0.5%的跌幅继续收窄，这和3月份市场成交量持续上升的态势有关。预计随着二季度市场成交量的继续上升，70城房价有望止跌反弹。20currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender7 0320currencydeposit,weprescribeapassonaregularbasis,qilucardaccountonaregularbasis),certificatebondsandsavingsbonds(electronic);3.notdrawnonabanksavingscertificate,certificatebondsapplyformortgageloans,acceptingonlythelender7