投资好于预期房价同比涨幅继续收窄.doc

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投资好于预期房价同比涨幅继续收窄——9月全国房地产行业综述│本刊评论员9月份，国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，明确试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，以构建租购并举的住房体系为方向，着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，健全服务和监管体系，提高存量土地节约集约利用水平，为全面建成小康社会提供用地保障，促进建立房地产平稳健康发展长效机制。22日-23日，西安、重庆、南昌、南宁、长沙等城市先后出台楼市新政。此前没有出台限购限贷限售政策的城市，或政策力度未及其他城市的，在此次进行了相应的加码，如石家庄、长沙限购升级，贵阳结合此前调控力度，此次限售并限贷升级。此轮以二线城市为主的密集调控出台前，楼市调控已经向三、四线城市蔓延。其中，限售成为本轮调控有别于以往调控周期的一大特征。2017年1-9月份，房地产开发投资保持平稳增长；企业开发资金来源增幅持续收窄；商品房销售面积增幅继续回落；商品房待售面积降幅扩大，主要是在三四线城市去库存收到积极效果；9月份，全国房地产景气指数微涨，升至101.44。◆　高层动态9月26日，国土资源部在湖北省武汉市召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署。国土资源部党组成员、副部长王广华在会上表示，试点城市应围绕“两完善、两探索”勇于创新。一要优化用地管理流程，对宗地供应计划、签订用地合同、批复用地许可、不动产登记及项目开竣工、改扩建等环节实行全流程管理，将项目用地纳入供后监管。二要保障集体建设用地有效供应，统筹运用乡村规划编制、农村土地整治等措施，盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地，实现土地利用“腾笼换鸟”。三要保障项目配套基础设施和公共设施用地。四要完善合同履约监管机制，明确行政监管要求、权利义务关系和违约责任。五要推进建设用地使用权登记、房屋所有权登记。六要加强部门协调，统筹好政府、农民集体、企业和个人利益，平衡好项目收益与征地成本关系。9月29日，银监会召开“今年以来银行业运行及监管情况”通报会，要严厉打击“ 首付贷”，严查挪用消费贷款资金，防范房地产泡沫风险。◆　政策出台情况9月11日，国土资源部发布《关于开展土地估价机构备案工作的通知》，要求2017年9月30日前，从事土地估价业务且符合资产评估法第五条、第十五条等规定的评估机构，应登录“土地估价行业备案系统”，向工商登记所在地的省级国土资源主管部门进行土地估价机构备案。9月20日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题；防止小产权房通过不动产登记合法化。9月21日，住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。《意见》要求，发展共有产权住房，要制定具体管理办法，明确供应对象范围，建立健全共有产权住房配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则，明确相关主体在房屋使用、维护等方面的权利和义务，确保共有产权住房是用来住的，不是用来炒的。本月主要城市出台的地方性政策：9月1日，深圳市规土委官网公布了《深圳市人民政府源于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》，《意见》针对健全土地供应体系、加强建设用地供应及审批监管、政策衔接及时效等3个方面提出12点意见。国有建设用地租赁实行短期租赁和长期租赁。急需的公共设施、公益事业及市人民政府批准的其他情形用地实行短期租赁，以协议方式确定承租人，租赁年限不得超过五年。工业及其他产业用地实行长期租赁，以招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式确定承租人，租赁年限不少于五年且不超过二十年。租赁期届满前，可以申请续期或者转为出让。9月8日，中国人民银行营业管理部、北京市银监局联合印发《北京市银监局人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查的通知》，要求北京市辖内的银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作，重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。9月8日，北京市住建委相关部门联合发布《关于开展房地产经纪机构违规行为情况检查的通知》，要求中介机构对近三个月本机构及从业人员经营活动开展自查。根据要求，自查重点主要针对为购房人办理“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷” 作为购房首付款等六项经纪机构违规行为。对自查发现的问题，经纪机构要及时进行整改。自查时间为一个月，经纪机构需要在10月8日前向北京房地产中介行业协会提交自查整改报告。9月12日，人民银行南京分行、江苏银监局下发《关于加强个人消费贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，强调：严禁个人消费信贷资金违规流入房地产市场。各商业银行在非住房消费贷款用途审查上，既要加强对个人消费贷款贷前交易背景真实性的审查，又要强化贷中资金流向和贷后资金用途管控，谨慎发放长期、大额、不指明用途的消费贷款，严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人消费贷款。各商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的以住房为抵押的贷款;对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。9月13日，中共中央、国务院批复同意《北京城市总体规划（2016年-2035年）》。批复提出，加强需求端管控，加大住宅供地力度，完善购租并举的住房体系，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，努力实现人民群众住有所居。9月13日，西安市人民政府发布《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》，将住房限购政策调整为：在新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，暂停向已拥有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭售房；在上述区域范围内无住房且能够提供2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭可购买1套住房。经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。将规定的缴存职工家庭申请住房公积金购房贷款的最高额度由75万元调整为65万元;将最低缴存时限由连续足额缴存6个月以上调整为连续足额缴存1年以上，并停止办理试行的商转公贷款业务。9月15日，上海市出台《关于加快培育和发展上海市住房租赁市场的实施意见》，提出到2020年，基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。一是充分保障租赁当事人合法权益。二是加快建立住房租赁平台。三是加大租赁住房供应。四是大力培育租赁市场供应主体。五是加强住房租赁监管。9月19日，长沙市发布《住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则》和《国土资源交易现场摇号操作实施细则》， 规定试点地块将采取最高限价机制，国土部门将根据市发改委审核的住宅销售价格和市住建委提供的住宅开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合拟定土地交易最高限价。当宗地竞价未达到最高限价，最高报价人即为土地竞得人；当竞价达到最高限价时，停止网上竞价，改为现场摇号，如无人选择参加现场摇号,则此宗地由报价达到最高限价的竞买人竞得；当竞价达到最高限价时，如仅有一个竞买人选择参加现场摇号，则此宗地由该竞买人竞得；当竞价达到最高限价时，仍有二个或二个以上竞买人选择参加现场摇号的，现场摇号产生竞得者。9月20日，中国人民银行广州分行、中国银监会广州银监局联合发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，规定原则上不发放金额超过100万或者期限超过10年的综合消费贷款。严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为，不得发放无指定用途消费贷；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以评估后净值为抵押追加贷款。9月20日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市规划和国土资源管理委员会联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，规定，申请家庭应符合北京市住房限购条件且家庭成员在北京均无住房。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。与此同时，一个家庭只能购买一套共有产权住房。9月22日，重庆市国土房管局发布《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》，规定凡在主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易。9月22日，贵阳市人民政府发布《关于促进房地产市场健康稳定发展的若干措施（试行）》，规定自2017年9月23日零时起，凡在贵阳市购买的新建商品住房，3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。9月22日，南昌市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产住宅市场调控工作的通知》，规定除“三限房”及在此之前有限售规定的住宅外，自9月23日起，在全市（含南昌县、进贤县、安义县、新建区）范围内，所有新交易的住宅（含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准），须取得不动产权证满2年后方可转让。9月22日，南宁住房保障和房产管理局发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》，规定企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。9月23日，长沙住建委发布《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，规定在本市购买的商品住房（含二手住房，下同），需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。本市个人家庭户和集体户个人，且在本市无住房的，限购1套商品住房。本市户籍家庭在本市已有1套住房的，待首套住房取得不动产权属证书满3年后，方可购买第2套商品住房。在本市无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。限购区域调整为本市行政区域（暂不含浏阳市、宁乡市）范围。9月23日，石家庄市人民政府发布《关于加强房地产市场调控的补充意见》，规定 非本市户籍居民家庭在申请购买首套住房时，须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，限购1套住房（含新建商品住房和二手房）；自发文之日起新购的住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易；对在市区范围内已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂不得在本市购买住房，购房时间以交易合同网签备案时间为准。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。9月25日，无锡市人民政府发布了《关于加强房地产市场调控的补充意见》，调整梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含鸿山)、惠山新城、锡东新城范围内限购政策。暂停向已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭出售新建商品住房;继续暂停向已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市户籍居民家庭申请购买住房时，应提供2年(含)以上的本市缴纳社会保险或个人所得税证明(对依据省、市有关人才政策引进的非本市户籍高层次人才除外)。9月29日，北京正式出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，在增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范、加强市场主体监管等四个方面提出要求，涵盖16个方面的具体问题。8月中下旬期间，该文件向社会公开征求意见，很多热点问题得以明确，包括子女入学、户口登记和迁移、租金管理等。◆　市场运行状况房地产开发投资：2017年1-9月，全国房地产开发投资80644亿元，同比增长8.1%，与上年同期相比回升2.3个百分点，与上月相比提高0.2个百分点。其中，商品住宅完成投资55109亿元，同比增长10.4%，与上年同期相比回升5.3个百分点。9月份当月，全国完成房地产开发投资11150亿元，同比上涨9.2%，增幅比上月提高1.4个百分点。其中，住宅完成投资7669亿元，同比上涨11.9%，增幅比上月回升1.0个百分点。 资金来源：2017年1-9月，房地产开发企业本年资金来源达113095亿元，同比增长8.0%，增幅比上月下降1.0个百分点。其中，国内贷款增长最快，实现19003亿元，增长19.5%；自筹资金最慢，下降0.3%。在其他资金来源中，个人按揭贷款实现17739亿元，同比增长1.3%。9月份当月，房地产开发资金来源新增13291亿元，同比上涨1.2%，增速比上月减慢2.7个百分点。其中，国内贷款新增2099亿元，增长23.8%，增速比上月扩大10.2个百分点；个人按揭贷款新增1975亿元，同比下降6.5%，降幅较上月收窄2.0个百分点。土地购置：2017年1-9月，房地产开发企业土地购置面积为16733万平方米，同比增长12.2%，涨幅与上年同期相比回升18.3个百分点。土地成交价款为8149亿元，增长46.3%。 9月份当月，房地产开发企业购置土地面积为2504平方米，同比增长25.5%，涨幅较上月回升21.9个百分点。当月土地成交价款为1540亿元，同比增长64.4%。从土地平均购置价格来看，2017年1-9月，房地产企业购置土地平均价格为4870元/平米，同比上涨30.4%，比上月涨幅提高0.9个百分点。新开工面积：2017年1-9月，全国商品房新开工面积为131033万平方米，增长6.8%，与上年同期持平。其中，商品住宅新开工面积为94113万平方米，增长11.1%。9月份当月，商品房新开工面积为16037万平方米，增长1.4%，增速较上月回落3.9个百分点。其中，商品住宅新开工面积为11982万平方米，增长7.8%，增速较上月收窄7.8个百分点。市场销售：2017年1-9月，全国商品房累计销售面积116006万平方米，同比增长10.3%。其中，商品住宅实现销售面积100131万平方米，同比增长7.6%。9月份当月，商品房销售实现17467万平方米，同比下降1.5%，与上月增幅相差5.8个百分点，这是自2015年3月份房地产数据公布后，30个月以来首次出现商品房单月销售面积同比下调的情况。其中，商品住宅实现销售14683万平方米，下降5.7%，与上月增幅相差8.0个百分点。 从销售额上看，2017年1-9月商品房销售额实现91904亿元，同比增长14.6%。其中，商品住宅实现销售额76442亿元，增长11.4%，增幅同比回落31.8个百分点。从待售面积看，9月末全国商品房待售面积为61140万平方米，比2017年9月减少1212万平方米，同比下降12.2%，降幅较上月扩大0.2个百分点。其中，商品住宅待售面积为32256万平方米，同比下降22.0%，降幅比上月持平。房屋价格：2017年1-9月，全国商品房平均销售价格为7922元/平方米，同比上涨297元，上涨3.9%。其中，商品住宅平均房价为7634元/平方米，同比上涨261元，涨幅回升3.5%。9月份当月，商品房平均销售价格为7905元/平米，同比上升245元/平米，增长3.2%，涨幅较上月增长1.1个百分点。其中，商品住宅平均销售价格为7686元/平米，同比回升257元/平米，上涨3.5%，涨幅较上月回升2.0个百分点。 房价指数：9月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策持续发挥作用，70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。70个大中城市中，一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同。一二三线城市房价同比涨幅继续回落。表1-1近期各月新建商品住宅价格指数走势情况 从70个大中城市新建商品住宅同比价格指数上看，房价同比下降的城市数量比上月增加1个，为3个，分别是深圳、成都和上海，最大跌幅为下降3.8%；本月有67个城市房价同比上涨，比上月减少1个，西安、北海和扬州等二三线城市继续领涨，超越北上广深四个一线城市，其中西安涨幅最大，为14.9%，相比上月涨幅继续缩小2.0个百分点。从70个大中城市新建商品住宅价格指数上看，环比上涨的城市比上月减少2个，为44个，其中安庆、长春、济宁、南充和哈尔滨等城市涨幅居前；环比下跌城市个数与上月持平，为18个，其中泉州、济南和广州等城市领跌，最大降幅为下降0.8%。据测算，9月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.1%，涨幅与上月持平。景气指数：2017年9月份，房地产开发景气指数（国房景气指数以2012年为基年）小幅回升，涨至101.44，比上月提高0.02个点，与2016年9月相比，增加0.9个点。◆　月度点评9月份，楼市调控再掀一轮小高潮。据统计，本月多达45个城市发布了楼市调控相关政策52次，政策密集程度甚至超过了去年10月。截止日前，年内全国房地产调控政策已接近180次。统计局相关负责人表示，一线城市房价经过调控以后，现在市场预期比较稳定，投资投机性的需求得到了有力遏制。另一方面，房地产调控着力加大了对三四线城市去库存的力度，取得了积极的进展。9月末，全国商品房待售面积同比下降了12.2%，主要在三四线城市去库存收到积极效果。在房地产调控过程当中，由于采取了因城施策、因地制宜的办法，而不是一刀切的调控，在调控方式上，也不是一味地限制需求，特别是针对一线城市住房供求矛盾比较突出的问题，国家鼓励在供求矛盾突出的地方，通过加大住宅土地的供应来解决房地产的问题。所以，前三季度房地产投资增长是比较平稳的，对经济的发展依然起到了积极的作用，同时房地产的风险也得到了有效的化解。随着调控范围的不断扩大，预计 房地产开发投资和销售增速在四季度仍将下滑，但基于前期积累的数据以及三、四线城市的去库存政策，全年房地产销售金额维持正增长仍是大概率事件。后期楼市调控政策持续加码，房地产长效机制将加速落地。在此背景下，非理性购房需求再减，房地产逐步形成更健康的结构。