荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告

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荣成项目前期-----荣成万隆商业广场市场调研报告目录前言、————————————————————————————————————————2第一篇、宏观市场环境调研分析—————————————————————————————3第二篇、荣成市中心商业调研分析————————————————————————————20第三篇、荣成市各业种、业态调查分析——————————————————————————53第四篇、酒店市场调研分析———————————————————————————————85第五篇、商业地产市场调研分析—————————————————————————————94第六篇、消费者市场调查————————————————————————————————103第七篇、项目SWOT分析————————————————————————————————130 前言 第一篇：宏观环境调研分析第一章：城市规划1、地理位置：荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇、一个管理区，863个行政村，92个居委会，总面积1392平方公里，总人口67.9万人。2004年，全市完成国内生产总值311.75亿元，财政收入17.24亿元，2005年2月26日政府工作报告上统计：城乡居民储蓄余额达到110亿元，人均存款余额16176元。 2、经济实力：32004年全市第一产业增加值37.45亿元，列全国农业百名大县第三位；3渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地；42004年第二产业增加值184.84亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，2004年第三产业增加值89.46亿元，列全省县（市）第一位。3、城市基础建设：3荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座；4城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为62%，城市污水处理率为60%，城市绿化率为39.6%；海上交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线；5对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全；6为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域。4、对外开放优势：4拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮；5获得了国家赋予的对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构；6先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。7全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长79.6%；合同利用外资99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇 51640万美元，同比增长29.5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地区。第二章：宏观经济1、荣成历年国内生产总值：时间000102030405(预计)国内生产总值175.5亿196.8亿220.66亿264.16亿311.75亿361.6亿增长率12.8%11.9%13.95%20.6%19.2%16%资料出处：各年统计数据汇集分析：荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到311.75亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，2000年—2004年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年预测也有16%的增长率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期。 2、荣成历年各产业完成增加值情况（单位：元）:时间000102030405(预计)第一产业35.14亿35.5亿36.36亿36.86亿37.45亿12％35亿9．6％第二产业91.3亿103.73亿121.28亿151.22亿184.84亿59．2％220.1亿60．8％第三产业49.06亿57.57亿63.02亿76.08亿89.46亿28．6％106.5亿29．4％资料出处：各年统计数据汇集分析：第一产业完成增加值37.45亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值89.46亿元，比上年增长15.8%。全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.2%，其中地方财政收入达到10.6亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%。 3、荣成历年固定资产投资规模：时间000102030405(计划)25.8亿31.1亿51.8亿103.9亿150.8亿196亿增长率26.2%20.7%66.3%113.7%45%30%资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实。如：2004全年完成全社会固定资产投资150.8亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡献率达到49%。其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。03－05年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，（04－05年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。）从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特别是商业，发展缓慢的原因之一。 资料一：工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额166.69亿元，当年投资49.22亿元）序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成 时间1荣成北大科技园4500010000成山集团2005.32007.12成山集团新上半钢子午胎、载重胎及钢帘线扩建9600020000成山集团2005.12006.125000050000成山集团2005.32005.123海山机械工业园3800038000斥山水产集团2005.32006.1华泰汽车扩建10000064000华泰汽车有限公司2003.42005.121980013000华泰汽车有限公司2005.32006.125高温汽冷堆核电一期工程2000005000清华大学中国华能集团核工业建设集团争取2005年上半年国家发改委批复6国电荣成电厂一期工程61800010000寻山水产集团靖海实业集团争取2005年国家发改委批复7华力电机工业园5000047000华力集团2004.92005.98锻压机床工业园1200012000锻压机床有限公司2005.32005.129小王子汽车工业园3000010000东风汽车（荣成）有限公司2005.12006.12序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成  时间发电厂、热电厂10000010300山东鲁能发展集团威海鲁能海源电力荣成高虹电力集团2005.12005.123000025000荣能热电有限公司2003.102005.121500010000华鹏玻璃斥山热电厂2004.82005.12136008000高虹电力集团威海海都食品2004.52006.6120005000高虹电力集团2005.32006.811好当家造纸工业园2150010000好当家集团2004.52005.412梅林食品工业园3000010000泓达罐头食品公司2004.72005.1213黄海船舶修造2140016100黄海造船有限公司2005.32005.1214双丰海产品加工180006000双丰食品有限公司2005.52007.3 15特种防伪纸生产线改造1660013600凯丽纸业股份有限公司2004.42005.121615万吨干船坞及配套设施改造1500015000海达造船有限公司争取2005年国家有关部门批复17双橡集团搬迁　1500012200双橡集团2004.52005.6序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成  时间18威海六毛搬迁150008000威海建威纺织2005.32005.1219威海二毛搬迁100005000威海华绮纺织2005.32006.620金滩食品工业园150008000威海供销社2005.32005.1221西霞口船舶修造1320013200西霞口集团2004.112005.1222三丰生物工程120008000荣成三丰生物技术有限公司2004.92006.723惠合食品80005000威海德和永贸易公司2005.32006.1024泰祥食品工业园扩建100008000泰祥食品有限公司2005.42005.1225水供华东保税库60006000水产供销集团2005.32005.1126加乘包装58005800加乘包装公司2005.12005.727朱口轿车活络模具50005000朱口渔业公司2005.52005.12 4、荣成历年消费需求增长情况资料一：历年个体工商户累计增加情况（单位：户）0001020304户数无记录0.9万1.15万1.15万户2.4万资料出处：各年统计数据汇集资料二：全年社会消费品零售总额000102030405(计划)47.1亿50.3亿元55.96亿元59.84亿元，67.89亿元76.7亿增长率9.0%6.8%11.3%6.9%13.4%13%资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年个体工商户增长情况来看，00－03年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20％，而03年更出现停止增长的局面，对比03年全年社会消费品零售总额同样如此，增长出现减缓，这与当年“非典”影响不无关系；发展到04年，消费形势回暖，以上两项指标均有较大增长。对比荣成历年个体工商户、社会消费品零售总额发现，尽管近年均有13％以上的增长，但因为基数较小，绝对增长的数量并不高，从而反映出荣成作为一个旅游城市、人均收入强市，而商业发展却较为滞后的事实。5、荣成历年旅游业接待中外游客数量0001020304170200万人次230万人次220万次275万人次 万人次完成总收入10.3亿12.3亿14.6亿12亿15.6亿增长率30%17.6%15.0%-17.8%30%分析：从历年统计看出，荣成历年接待中外游客稳步增长，旅游业发展迅速，除了2003年受到“非典”影响，旅游收入出现负增长外，旅游业稳步发展。2004年荣成市旅游创收15.6亿元，全年共有275万人次来游，增长30%，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游业，将成为魅力荣成今后的重点发展项目之一，如：04-05年全市旅游重点项目共计7个，投资总额高达33.23亿元，当年投资6.78亿元，预计今后数年内荣成旅游业发展势头更为迅猛。资料一：04－05年荣成旅游方面固定资产投入开发项目：序号项目名称建设内容投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成   时间1凤凰湖综合开发占地1.5万亩，建设凤凰湖游览区、商住区、工业区。24000040000斥山水产集团2005.12009.122锥山旅游开发建设观光索道、国际会议中心、五星级宾馆、低密度休闲别墅区，2005年建设观光索道和低密度别墅区。300008000德州宾海房地产开发有限公司2005.32007.123闻涛度假村建设海上游乐园、农业生态观光园等，年内建成钓鱼台及新上游艇项目。150007500好当家集团2004.12005.94福文化基地四座福文化大殿内部装修及海上雕塑、水中飞机建设。120002000西霞口集团2004.12005.55国际游艇俱乐部王家岛游艇观光、休闲、餐饮及附属设施。83003300加拿大威顿公司2005.42006.106槎山旅游开发建槎山寺1处，并对清凉顶景区进行配套开发。50003000靖海实业集团院夼实业集团2005.32007.12 7法华院续建工程完成景点配套、道路等附属设施的建设。220004000斥山水产集团2005.12005.5分析：旅游业的发展最直接的影响就是促进了酒店产业的发展，截止2005年7月荣成市正规酒店共11家，床位总共1700张；未来荣成酒店业的发展，将随着旅游资源自主开发的趋势，同步迅猛发展。 6、荣成历年城乡居民储蓄余额(单位:元)0001020304储蓄余额70.4亿81.9亿89.9亿101.4亿110亿较上年增加3.7亿8.1亿7.8亿11.5亿8.5亿同比增长5.6%11.0%9.4%12.8%10%资料出处：各年统计数据汇集资料一：威海平均每人年末储蓄存款余额单位：元项目2003年2002年合　计1453312691市　区2340520572文登市1215910815荣成市1459612703乳山市84797315资料出处：威海统计年鉴资料二：2003年威海分市区总户数和人口数（户籍人口）　年末总户数（户）总人口（人）其中：非农业人口（人）年平均人口数（人）合计男性女性文登市254345649857327237322620229239652854荣成市237175670309337363332946275576672490乳山市218077586665297659289006175766590406 分析：从表上可以看出，历年荣成的城乡居民储蓄余额稳步上升，排在文登、乳山前面，并且从人口数量上看荣成市也高于其它县市，因此判断荣成市区居民的实际收入、存款额要比平均值高出很多，显示出该市居民前景的潜在消费力。7、荣成历年在岗职工平均工资：（单位：元）000102030405(计划)平均工资800785848928101881398416316人均储蓄1034312030132801507816176工资增长率7％4％14.1%37％15%分析：从历年年鉴数据统计看出，02年以前荣成在岗职工的平均工资增长均幅度不大，而从03年开始职工收入发生较大增长，最高04年涨幅高达37％，工资增长水平大大超出往年，分析认为这首先得益于全市一二产业经济的大力发展，同时与国有企业改制工作的大力推进不无关系。根据荣成市政府05年发展计划，平均工资有望突破16000元，相比上年的增长幅度又会有15％的较大增幅，根据2004年全市各项经济指标的100％－105％的良好完成表现来看，对于这一目标荣成市政府信心同样十足；预计05年之后开始的“十一五”计划，将是荣成经济与城市居民收入，双向驶入发展快车道的辉煌时期。8、荣成历年城镇居民人均居住面积（单位：平方米）0001020304城镇居民14.51519.824.8农村居民2727.62828.5分析： 从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅，03年城镇居民人均居住面积达到24.8平米，与当年威海地区城市居民人均居住面积15.58平方米的指标相比，超前幅度达59％，这反映了近年荣成住宅地产的开发形势较好；另外从表上可以看出，历年荣成人均居住面积均基数一直都较高，分析认为这与荣成城市常驻人口不多、流动人口少的现实有关，因此未来荣成住宅市场要有重大突破，在对流动人口的增量需求上要下大功夫才行。 9、荣成历年全年社会消费品零售总额：000102030405(计划)总额47.1亿元50.3亿元55.96亿元59.84亿元，67.89亿元76.7亿元增长率9.0%6.8%11.3%14.2%13.4%13%资料一：历年荣成城镇居民百户耐用消费品拥有量：0001020304彩电131134台136台112台摩托车76辆77辆78辆70辆电冰箱69台69台73台74台饮水机\72台洗衣机52台56台58台85台计算机\1台28台汽车\1辆4辆手机(含小灵通)\98部124部分析：2004年全市社会消费品零售总额完成76.7亿元，比上年增长了13%。吃、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺，而05年计划继续有13％的增幅；从历年来看，全市社会消费品零售总额增量稳定，但于《历年在岗职工平均工资》表对比后发现：03、04年的消费总量与工资增长并不成比例，从而看出荣成市民消费存在外流（威海、青岛）现象，与民间调查反映情况有类似吻合。从全年荣成消费市场呈现几大亮点： 　一是、大型家电的增量不明显，反而略有回落，这与该类家电的家庭普及率很高有关，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新换代为主。二是、交通工具中，单车、摩托车的增量不明显，反映这两种一般交通工具的增量市场已经很有限，而摩托车的增量重点将以农村消费为主。三是、汽车、手机、计算机、小家电的增量有较大发展，如：03年小汽车类拥有量比上年增长300%，03年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的水平，百户拥有量为124部。10、荣成历年城市人口统计量：0001020304出生率7.13‰5.75‰6.13‰4.03‰缺省死亡率8.34‰7.74‰8.26‰8.15‰缺省自然增长率-1.21‰-1.99‰-2.13‰-4.12‰缺省年末总人口680733678837680733670309缺省比上年减少676人1896人4166人4362人缺省资料一：历年在校学生统计.00010203在校学生9.42万10.6万10.3万9.8万人中专学校1669人3828人3826人3828人职业中学1942人3305人4979人5973人中学生4.86万人5.88万人5.53万人5.14万人小学生4.2万人4.01万人3.83万人3.73万人分析：截止03年，对应人口统计表与在校学生表，可以看出荣成近年出现短暂的适婚人口减少现象，但从各职业中学、中专学校在校学生增长情况从2000年的3611 人增加到2003年的9801人，增幅较大；小学生出现数量减少情况，人口的持续负增长以及人口的逐渐壮龄化，使得未来几年荣成的人均各项收益指标都将继续大幅度攀升。因为各中专学校、职业中学学生汇集而成的学生群体，也是商业特别是服装、IT、数码业的潜在消费群体，因此青年群体人数的增长也为特殊行业的发展形成较大促进。 小结:从过去一年的经济和社会发展计划执行情况看，荣成国民经济和社会已进入了加快发展的重要时期，开始步入景气增长阶段，这将为荣成今后的超常规发展奠定坚实的基础。5从产业结构的调整与发展来看,荣成市第三产业发展机会较大，随着城市旅游固定资产投入的加大（04、05年合计约30多亿），有望通过旅游更快拉动第三产业的发展；另外近几年商业与人均收入情况出现不协调的缓慢增长，商业消费潜能较大。6从居民消费结构来看，满足基本生存的消费已经变弱，休闲、享受、娱乐型消费成为主流。人民生活水平的提高有利于零售业的发展。704/05年政府在固定资产投资上的力度，以及工业、农业、渔业、旅游业各项重点建设合作工程的启动，未来荣成对外开放与贸易、旅游业的发展将带来更多的流动人口与国内外资金，这将使酒店与商务办公的需求得到进一步的提高，酒店与写字楼地产可开发性强。二、2005年经济和社会发展预期目标2005年是全面完成“十五”计划的最后一年，也是为“十一五”发展实现良好开局奠定基础的一年，荣成市政府提出2005年的经济和社会发展计划，主要的预期调控目标初步安排为：市内生产总值增长16%，达到361.6亿元。其中第一产业完成35亿元；第二产业增加值增长19%，达到220.1亿元；第三产业增加值增长18%，达到106.5亿元。分析：总体上看，2005年国民经济各项计划指标安排的增长幅度基本上与上年相同，继续保持较高增幅。 第三章、宏观政策一、土地政策1、2004年3月30日，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》：规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。此规定有利于土地交易的公开、公平、公正，但同时也增加开发商投资成本。2、2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》：此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央从严管理土地的决心。二、金融政策2004年10月28日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率,为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，政府采取了多种金融手段。主要是为了：2加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛。3控制房地产信贷规模。4提高个人购置商品房按揭贷款门槛。利率的上调对房地产投资者影响比较大,打击了的投机型客户。相对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响比较小。银行贷款利息的上调增加了投资者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的抑制。有利于保障房地产市场持续、稳定、健康的发展。对自用型购房者来说，使其消费更趋于理性，持币观望者逐渐增多。4、05年6月1日起，执行国家七部委新政，对不是两年(年含两年)以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比率不得低于50%等。 三、产业政策1、《城市商业网点规划条例》出台，商业地产更为合理化发展：鉴于全国商业地产的一些不合理的开发，为了抑制城市商业地产的相对过剩和结构不合理，国家出台的《城市商业网点规划条例》，首次在我国商业地产领域引入听证制度。根据《条例》，建设3000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。2、2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。这些调控措施的效应将在2005年逐步显现。3、近两年出台的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之，就是对于房地产的“地根”和“银根”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和长远的影响：（1）贷款利率的上调一方面加强了房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛控制房地产信贷规模；另一方面提高个人买房按揭贷款门槛。（2）随着土地政策进一步落实加强，土地市场的经营态势更加有序，地价将会有所上涨。（3）荣成房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长，作出这样的判断主要是基于两个方面的因素：其一，经过多年的蓄势待发，荣成的城市基础设施建设完善，05年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。其二，近年荣成商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能同时，也推动着城市商业的良性发展。其三，随着荣成市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。其四，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。 第二篇：荣成商业调研 荣成市中心主要商业街调查1沿河北街1．1沿河北街租金、商业分布图1．2、该路段的共有各类店铺115间，业态比重分布如下：业态数量（家）比率代表商家1品牌专卖服饰2017％诺曼奇、伯仙多格、基特、依米奴、灰鼠、杰弗雷、德尔惠、菲尔、森域专卖等2一般服饰3228％略3鞋业1613％百顺鞋业、百盛鞋业、顺达鞋业、韩国圣喜美鞋业4裤业98％35裤业、50元裤业、389裤业5美容美发66化妆品76％雅芳专卖7服装大超市5雅威特、新派一族、漂亮广场、大红门、凯旋门服装超市8箱包3黑骏马箱包、鑫源包行9饰品3爱哟哟饰品连锁、比比看连锁10水产111餐饮212童装1金贝贝儿童服饰专卖13小家电314玉器115音响116金店3友谊金店、世纪金店、成金行17相馆1182元百货超市1 1．3、该商业街特性分析：A、传统商业老街，服装百货业仍然是主流。由于荣成最老集中性服装市场——易发商贸城的长期影响，沿河北路一直都是市民百货消费的聚集地。尽管随着人们消费水平的提高，目前易发商贸城逐渐沦落为面向周边农村人口消费、低收入家庭的低档百货市场，对沿河北街的商业促动作用越来越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已经具有广泛的文化根基和商业底蕴，未来仍然主导着城市的传统商业格局。B、在城市百货商业中，商业老街享有得天独厚的地源优势。由于沿河步行街本身临街铺位较少，加上由于缺乏管理，作为个体成衣摊点的新世纪商城经营不善、缺乏商业人气，因此众多商家宁愿坚守商业老街的第一阵线。目前这里的商铺出租率高达98％，其中绝大多数以零散个体户为主，也出现了部分品牌专卖店、服装大超市的人气拉动。C、品牌服饰发展缓慢，市场空间极大。目前在沿河北街的品牌服饰、专卖店仅有20家，比重仅为20％，且约60％的均为40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街内，除利群百货收拢有部分品牌外，临街专卖店的数量及品牌也是极为稀少。而根据中国城市步行街的发展趋势：品牌店、专卖店将成为个体百货的经营主流，因此判断：相比荣成市民的消费水平，服装品牌店、专卖店具有较大的发展前景。（注：品牌店、专卖店，并不意味着高消费人群，品牌本身也具有针对性。） 1.4、沿河北街各大商场情况分析1．4．1、易发商贸城 1．4．1．1、该商场商业分析A、易发商场目前100％满场经营，商场内有小部分商家有转租现象，整个商城占地约2000－2500平米，总建筑面积约4000平米，部分建筑为三层、四层，多数为平层或临时铁皮屋建筑；整体商场环境混乱，主要经营低档服装，价格便宜。消费群体以周边乡镇的农民和打工妹为主，经营情况不理想。B、商家反映每年只有在将近春节的最后两个月的服装旺季时经营情况较好，基本能赚回全年的房租及经营费用，此外剩余的10个月时间内的生意就算全年利润，商家平均经营情况：周一－周五，营业额在80－100元，周六在200元左右，不开张的情况也时有发生。C、商场铺面租金根据位置好坏，从高至低分别不同，如服装城内铺面一般面积在7－9平米，租金最贵的是9300元/年，铺面位于入口处；最低的是4000元/年，铺面位置较差，购物人流少，整个服装城的平均租金在5500－6000元/年，单位租金1.69-1.85元/㎡◎天。D、商场内街铺面由于整体位置相对较好，租金要求较高，铺面面积平均13平米，租金12000－15000元/年，单位租金2.56-3.2元/㎡◎天，开放式街铺的经营情况比服装城要好。E、商场无国税、地税，只缴纳工商税，每月85元。 1．4．2、双桥市场j1．4．2．1、市场商业情况分析A、双桥市场是2003年开发的项目，临街共36间商铺，一二层联体销售，局部三层，面积160－200㎡，首层面积50－60平米，二层房屋售价4000元/㎡，三层房屋3000元/㎡租金3万元/年，单位租金0.5元/㎡·天。B、目前仅有靠近青山路前端的5间商铺实现经营，其它铺位均空置，空置率高达86％。C、从31间空置商铺内部仍为毛胚结构，可以看出该项目自建成后一直均未做过招商经营的管理工作，所有商铺放任自流，加上地段较特殊，交通不便以及崖头河污染严重，因此尽管商业街整体形象较好，但仍然不被商家看好；对比沿河北街近98％的满租率，可见该商业街的价值得不到商家的认可。 2沿河南街2．1、沿河南街租金、商业分布图： 2．2、该路段的业态分布如下：共有各类店铺56间，其中项目数量比率代表商家1餐饮1934%天津温馨火锅城、归心园酒楼、聚福仙酒楼、巴蜀酸菜鱼、韩罗山韩国料理2娱乐43婚纱610%皇家数码婚礼、红双喜婚纱摄影、婉君婚纱、雪中红婚礼4服装5古谷惠服饰、播服饰、渔服饰、贝贝佳、蜜雪儿5美容美发610%6IT2金色浪潮IT7地板18洗衣店19海产品110药店2鸿泰药店11超市1好旺糖烟酒超市（近200平米）12通讯113名酒专卖114照相215复印116花店217窗帘118医疗器械12．3、该商业街特性分析——餐饮业集中部分：A、该路段商铺由荣达房地产公司于2003年开发，目前一二层联体整栋销售，面积从128－180㎡，未卖出物业由代理公司代销，售价为3200元/㎡，租金100元/㎡·年，换算结果为0.3元/㎡·天；已卖出物业转售价格3000元/㎡，租金2.5万元/年，约0.4元/㎡·天。B、目前有9间铺面空置，直观空置率在30％左右，因此判断该项目最高销售率不超过为70％。C、该地段是荣成西南部较为集中的餐饮娱乐一条街。多数为中餐馆，火锅店、韩国料理各1家，总体经营情况一般，目前尚无大型的品牌餐饮涉足，。 3、沿河步行街3．1、沿河步行街租金、商业分布情况：3．2、该路段的业态分布如下：除集中式商场外，其它临街门店共20间，其中行业数量面积（㎡）代表商家1大型商场2利群、新世纪商城2中型商场2纺织品商城、吉兴商场3小型商场2信得利、太平洋服饰广场、客佳客服饰广场4化妆品商行4E净雅化妆品、梦捷5眼镜商行3精益眼镜、荣兴眼镜、水晶眼镜6箱包17美容美发28品牌服饰4爱都、好事中、范思哲品牌专卖、新郎◎希努尔9裤行110男女皮鞋111金店2鑫业珠宝、12餐饮1八戒快餐13文具1海通文具 3．3、该商业街特性分析1、超大型商场经营惨淡，阻碍步行街发展。作为沿河步行街最主要的商业代表，新世纪商场巨大的商业体量约占50％，但由于该商场长期经营管理不善，当前不仅沦落为中低档成衣、鞋业的集中市场，更出现了大面积的场地空置，商业形象极差，严重影响了步行街商业的整体发展。2、新购物中心出现，取代老霸主地位。严格而言，利群购物中心的地段位置并不在步行街内，但随着该商场的出现，为了依托该商场的人气带动整条商业街的消费，沿河步行街目前已经可以自由通车，失去原本步行街的意义，而整条商业街的重心位置发展改变，围绕利群百货形成新的中心，取代了新世纪商城的步行街领袖市场的地位。3、集中式商场数量多，临街商店数量少，商业结构不平衡。整条沿河步行街，共有大中小集中性商场6家，占步行街总商业面积的70－80％，而临街店面数量仅为20间，与沿河北街相比数量不足1/5；临街商业发展不成规模，是沿河步行街的规划硬伤，未来很长一段时间内仍将成为制约其发展的缺陷之一。4、市中心商业辐射力有限，步行街商业面积供大于求。由于目前荣成市中心商业是以沿河北街与青山路交叉路口为中心向外辐射，因此沿河步行街发展到利群购物中心已经处于商业末梢的位置，目前商场一街之隔的金日商厦已经出现大面积的空置率，而福地小区及西北方向的某旧商场，空置率分别为50％和90％，进驻商业也完全脱离步行街商业业态，多数为餐饮、发廊、杂货店、药店等社区服务性商业。 3．4、沿河步行街各大商场分析3．4．1、新世纪商城3．4．1、商城情况分析1、该商城由A、B、C三座同种风格的分体建筑嫁接组成，是沿河步行街内最大的商业建筑群体，建筑风格陈旧，外里面为瓷砖铁面，年久失色，内部装修简单，整体呈现出上世纪90年代的传统老市场形象，该商场的整体经营不善，严重影响和制约了商业步行街的整体形象和发展。2、A座共5层，每层建筑面积约为648平米，共3240平米；负一层关闭，一层为个体成衣行，共45家摊位，标准摊位面积10㎡，年租金16000元,免国税，出租率100％；二层为波士登品牌为主的羽绒服大卖场，三层为羊毛衫大超市，四层空置；目前A座经营情况一般，已经沦落为低档成衣市场，也是时尚女装较为集中的商场。3、B座共四层，每层建筑面积约600平米，共2400平米，负一层为金猴皮鞋专卖场，一层为成衣行，是A座一层商业的业态延续，标准摊位面积10㎡，年租金12000元，出现10％的空置率；二层定位时尚服饰，整体经营不善，空置率高达80％，10平米铺位年租金仅3600元；三层空置。4、C座共三层，一层成衣行，10平米摊位年租金6600元，空置率高达70％；二、三层为家具城，面积分别在1500平米，经营中档家居、办公家具，租金15元/㎡◎月。5、D座三层，每层约300平米，全空置。 3．5、吉兴商场3．5．1、商场业态分布图3．5．2、吉兴商场商业分析A、吉兴商场每层面积近900平米，四层商场总面积约3600平米。B、商场铺货率高，业态结构完整。在沿河步行街内，除了利群商业外，吉兴商场是为数不多经营状况较好的集中式商场。该商场环境配套较好，每层均设置有自动扶梯，商品种类多样化，也比较注重购物环境、氛围的营造，是步行街为数不多较具特色的中型百货商场。C、百货大楼结构，品牌统领业态。该商场各层业态划分完全模范大型百货商场的格局，采用“多业态集中经营，同时又合理分区”的方式，并且每种业态均采取了品牌搭配杂牌的配货方式，通过一定数量品牌的拉动，保持商场的整体档次及竞争力，如：男装：雅戈尔、皮尔卡丹等；女装鞋业：达夫尼、百丽等。D、吉兴商场目前共有石岛、荣成两家分店，但石岛分店规模较小，经营状况也一般，商场装修、规划、特色均较一般；该商场较为注重企业文化及品牌的塑造，目前在市影剧院、公交车体上均做了有部分宣传广告。 3．4、纺织品商城3．4．1、商场业态分布图3．4．2、商城商业分析A、该商场共三层，每层约600平米，共2400平米，经营情况一般，B、单业态垄断，消费市场稳定。该商场是目前荣成较大型的家专营布匹、纺织品、窗帘布、被单、中型商场，同时也经营少量低档的床上用品、布艺，目前荣成仅有纺织品商城、青山西路的纺织品公司商店经营布匹业态，形成具有相对垄断的格局，因此就布匹行业及窗帘布的销售而言，应该经营状况都不错，C、多业态模式组合不当，经营状况不佳。除去布匹业的经营，该商场同样设置了成衣行、羽绒服、首饰行、金行等其它业态，但服饰业态的经营情况并不理想；分析原因主要是因为缺少知名品牌的带动及自身较具竞争力的特色，绝大多数服饰款式和档次较一般，同时商场的老式装修缺乏现代时尚购物的氛围，整个商场给人的整体感觉太一般。 3．5、利群购物中心3．5．1、商场业态分布图 3．5．2、商场商业分析A、利群购物中心共四层，每层面积约5000平米，总建筑面积20000平米，是目前荣成最大、最豪华、配套最齐全的集中式百货购物中心，成为当前沿河步行街的核心商业，成为沿河步行街的代名词，拉动着周边整片商业的发展；受城市人口规模及消费力限制，目前商城经营情况一般，顶多维持收支平衡状态，商场盈利以12－18％的扣点方式为主。B、作为荣成最大的购物中心，利群采用多业态复合经营的百货商城经营模式，业态种类多、商品多样化；各种业态均收录了众多的知名品牌作为主打经营，无论商品种类、档次还是室内装修、货架摆放等均遵循其它城市高档百货商场的设计理念，但在荣成相对落后的商业经营环境中，与其它中小型商场便以形成强烈对比，构成荣成唯一一家相对中高档商品密集的购物商场。C、底层经营美食城、超市。美食城占地1000平米，简单装修，主要经营快餐类食品、小吃，经营情况较好；超市占地近4000平米，是目前市中心最大规模的超市，辐射力强，经营状况较好。D、一层经营业态密集，均以行业利润高、人气旺的业态为主，其中大小家电约占30％的面积，手表/首饰/工艺品等占40％，化妆品占10％，体育用品10％，而IT业仅占不到1％，约40－50平米，仅有2－3个品牌，3－4个靠墙柜台；数码产品专柜也不大，仅60多平米。E、二层主要定位于鞋业、箱包、男装，三层定位于女装、童装、床上用品。二三层商品与其它商场品牌重复率少，品牌数量众多，如：雅戈尔、登喜路、都彭、船王、梦特娇、金利来、千百度、花花公子、真维斯、达夫尼、唐狮……与其它商场构成档次上的显著区别，锁定城市中高收入人群的消费。 3．6、金日商厦3．6．1、商场业态分布图 3．6．2、该商场商业情况分析A、该商场分两半，一半为金日商厦，是民间某私人老板整栋买下的物业，每层近500平米，共五层，目前一层有一半面积外租，客佳客商场是其独资自营的商场，商厦三层目前正在装修，计划上市出租。B、另一半建筑目前属于桃园房地产公司资产物业，调查中无法获取更多信息，只知道该地块位置原为荣成市人民商场，是拆除后重建的；目前一楼仅有新郎◎希努尔品牌形象店进驻一楼，面积约540平米，另外将近一半的临街商铺空置，也无招租告示。C、富利码鞋城位于客佳客二楼，面积近150平米，是市中心步行街内较大的单店鞋城，经营情况一般。D、二层300平米羽绒服，因为经营状况较差，预计今年8－9月份撤场，统计目前整个步行街大型商场的羽绒服、羊毛衫的经营面积超过2450平米（新世纪商城1300平米，易发商贸城300平米，利群350平米，吉兴商场200平米等），并且现在尚处淡季，等到旺季时还会大幅上升，分析认为，荣成百货行业中的羽绒服，竞争情况极为激烈。E、今日商厦四五层共1000平米，定位商务办公，目前均大面积空置。 3．7、福地小区等空置商场3．7．1、商业业态分布图 3．7．2、该路段商业调查分析A、福地小区，是荣成桃园房地产公司2003年开发的物业，目前小区已全部入住，沿街46间底商铺面销售完成近80％。目前底商空置率严重，高达60％；所有商铺上下两层结构，面积130－230㎡，价格4000－5000元/㎡，目前单位面积租金0.3-0.5元/㎡天。B、某商场1，是荣成早年开发的集中式商场，该商场目前处在全空置状态，每层约3000平米，共三层，总建筑面积约9000平米，目前仅有一层临街铺有少量店铺，其它全部锁死空置，空置率高达95％，标准铺位面积50平米，租金1万元/年，0.5元/㎡天。C、以上两处商业集中面积，尽管与利群购物中心近在咫尺，但仍然无法经营成功，其中福地小区底商主要是因为整体缺乏定位以及有效的招商营运工作，虽然目前经营不善，但多数业主当初购买时都比较看好周边一带的商业前景；而某商场1因为历史的不明原因一直均处在荒废的状态，目前更因为整体商场的规划、配套、档次以及建筑的形式限制，未来发展重振的机会更加艰难；分析认为，假设定位在家具或电脑市场等行业，因为对商场的硬件环境要求不高，成功盘活的机会较大。 4、南山路4．1、南山北路(青山路－成山大道)4．1．1、沿街商业租金、业态分布图 4．1．2、南山北路路沿街商业业态统计，各种业态共64家，其中业态数量面积比率代表商家品牌服饰1180－200平米新郎◎希努尔形象店中大型通讯店760－80平米10％移动通信、长城通讯荣成威通（中国联通）营业厅、世纪通讯（中国移动）大店、移动通讯营业厅、中国移动快捷通信专营店、中国移动南山路快捷营业厅小型通讯店2320－30平米35％海产品615－30海参之王、永兴水产、老字号海产、海参店、华兴水产批发家用电器1180－200TCL王牌专卖店书店1新华书店大楼摩托单车行4100－864三友实业、兴海自行车商行、国贸单车行、本田摩托、宗申摩托信用社1药店260－100丰仁堂药店、百草堂医药连锁餐饮2植物秀面、听雨轩酒家美容2敏娜美美容、丽姿美容美体其它杂货店9IT1160诚达电脑 4．2、南山南路（观海路——成山大道）4．2．1、南山南路租金、及沿街商业分布图 4．2.2、南山路沿街商业业态统计，各种业态共10家，分别为：信息公司、食品添加剂经营部、植物医院农药部、巨光名片、制冷配件、家电维修、宏祥劳保、起重机钢丝绳、婉君美发、建伟五金电器等平均面积20－30平米，租金6000元/年，换算单位面积租金：0.5元/平米◎月，房屋门面破旧不堪，经营情况较差。4．3、该路段商业情况分析A、南山北路作为市中心的主要商业街之一，目前已经形成了通讯产品、摩托单车、海产品的主要积聚地；其中约30家大小通讯店的聚集，形成了相对相对集中的专业市场氛围。B、目前该路段有三个房地产项目在售，分别是成山嘉苑、莲花商城、金雀小区，临街商业面积供应量总计22100㎡（成山嘉苑悦6300平米，莲花商城15000平米，金雀小区800平米）。C、南山北路中段，随着通讯市场的蓬勃发展，部分在南山北路前段租不到店面的通讯商家均纷纷向这里延伸，目前已有近10家通讯店在此成行发展，但经营状况不太稳定，目前有近3－4家通讯店有意转手。D、摩托车行、单车行也集中在南山北路，其中最大的三友实业公司，租下易发商贸城的沿街商铺共864平米，经营多个国内摩托车、电单车品牌，经济实力较强。 4．4、南山路大型商业市场分析4．4．1、王华商场王华商场业态分布图 4．4．1.1、王华商场商业分析A、该商场上下两层，总建筑面积约1600－1800㎡，预计8月份重新装修扩建800㎡，目前正在进行所有商品的打折倾销。B、该商场为老式建筑结构，在硬件环境上，无论规划、配套、装修均与当前的流行百货店标准相差较大，预计整改后会有较大改善。C、目前商场所经营商品，以中低档、低档及国内的小品牌服饰商品为主，客户群面向以低收入家庭为主；在市中心商业中处于较为尴尬的地位：与易发商贸城的低档商品相比缺乏价格竞争力，与其它百货商城相比又欠缺档次竞争。 4．4．2、向伟电器城向伟电器城业态分布图 4.4.2.1、向伟电器城商业分析A、该商场每层建筑面积1400㎡，三层共5600㎡，主要以经营小家电、厨具和黑白大型家电为主；商品种类繁多、品牌齐全，是荣成规模最大、经营时间较久、知名度、辐射力较大的专业电器商场。B、靠近长途汽车站是该商场的一大地利优势，对商场辐射周边县镇起到关键作用。 1市中心其它商业街调查2文化路1．1、文化路沿街租金、业态分布图 1．2、文化商业业态统计，共80间，其中项目数量比率代表商家、单位服装2婚庆1办公用品5蛋糕店1饰品、礼品2餐饮7金穗饺子馆连锁、市政、银行、学校、企业2835％影剧院、农行、市总工会、一中、第二技校、荣成电大、财专等诊所3眼镜店2宾馆、酒店2超市1映日莲花超市书店、音像店6烟花鞭炮1热水器、电器2花店1广告设计1厨具1茶行1佛教用品1美容、美发2摄影2福利彩票站1吉他专卖1房地产中介1建材1士多店1衡器销售1电脑IT1娱乐11．2、文化路商业价值分析A、作为贯穿城市的主干道，文化路承载着将城市东部人口集中向市中心输送的纽带作用，因为必经本项目，未来使得项目步行街商业对市中心商业进行截流成为可能。 B、文化路上分布的5大专业院校，有4所位于东段，从就近消费的商业规律判断，未来各院校的学生消费，有望被项目大部分拦截。 2成山大道中段2.1、成山大道租金、业态分布图 2.2、成山大道的也太分布如下：共有各类店铺159间，其中项目数量比率代表商家1医药、诊所、卫生站82企事业单位、各办事处1710％荣成甜源果品公司、新庄集团3餐饮2314％4机电、五金、化工、建材、配件3220％永大家电城、金泰机电5汽车美容、装潢、零配件159％6鲜花礼品37婚纱、摄影48电线、电缆、水泵29美容、美发1110洗浴、保健、按摩411电脑IT、设计、印刷9惠普电脑专卖、清华电脑、新科电脑、中子电脑、三木电脑12服装613电信214银行215士多店（烟酒）416水产品、渔具5纪胜水产、双林水产17超市4家家悦2家大型店、18家具、家私城119照明灯具1飞利浦照明20陶瓷121蛋糕122干洗123网吧1 3青山路3．1、青山路租金、商业业态分布图 3．2、青山西路业态分布如下：共有各类店铺120间，其中项目数量比率代表商家市政、公司、企业、银行119％工行、服装1815％美特斯邦威、森域专卖、国人西服、皇家保罗服装、恺撒专卖、哥弟茶行1家电5汇丰焦点、汇丰空调城、宏达家电、奥旭小家电手机7汇丰手机、中国移动、摄像、冲印3乐凯冲印家用杂货、灶具、太阳能锅炉1613％眼镜店2化妆品、美容、美发8友谊化妆品店金店1友谊金店饰品、美发、美容8鞋店2翔业大厦、宾馆、旅馆1荣资宾馆、书店1摩托专卖1锦宏摩托、音像店1餐饮、休闲10八旗火锅城、好地方西餐厅药房、诊所4迪康大药房、士多店2 3.3、青山西路商业前景分析A、青山西路是除市中心外商业分布最为集中的商业街之一，区别于沿河北街的杂乱环境，这里具有较好的商业街区形象，极为适合发展服务于市中心的高档餐饮业、娱乐业、服装业等。B、作为市中心唯一一条同时连接折着南山路、沿河北街、沿河步行街以及世纪广场的交通干道，青山路无论白天或者夜间的人流量均较大，这为服务性行业的发展带来巨大商机；目前这里的百货业（23家）、餐饮休闲业（10家）、美容美发（8家）业发展较为突出，如前锋娱乐城、好地方西餐厅这类较具特色的店面均集中在青山西路上选址。C、未来，随着万隆商业广场的投入使用，青山路作为市中心、广场商业两大商圈的连接纽带，商业发展将具有极大空间。 4建业街4．1、建业街租金、业态分布图 4．2、建业街业态分布如下：共有各类店铺132间，其中项目数量比率代表商家餐饮23文婉公水煮鱼连锁店、仁和兴烧烤、金穗饺子城、威廉古堡西餐厅、重庆香辣馆、等东海海鲜城等水产品5网吧14心通网吧、北晨网吧等福彩、票务2化妆品、美容美发15欧婕娜美容、建材13电脑专卖7天利电脑超市、方正科技、清华同方、联想电脑礼品店4药店、诊所3小商店3话吧1旅馆1保健器材2书店、音像店4市政、公司、企业、银行6市政工程公司、新华人寿、农行服装、劳保6体育用品1洗浴、娱乐5汽车销售、配件、维修6旅行社2荣成旅游服务公司广告、设计3鞋店14.3、对建业街商业具有促进作用的——环峰路、立信街分析A、环峰路：环峰路为村里的住宅小道，没有商铺，全部均为住户。 B、立信街：立信街为互助在小区内的道路，该小区共有40栋5层建筑，约192户人家。 5、观海中路5．1、观海中路租金、业态分布图 5．2、观海中路业态统计，共121间，其中项目数量比率代表商家汽车装潢、汽配、汽修28永丰汽配、兴发汽修、锦霞汽车装潢门业6星神防盗门、平安门业、礼仪公司1创锐婚庆水泵、管材3移动营业厅1中国移动机械、机电9企业、银行、公司5玻璃、建材2洗浴2太阳能、日暖2餐饮18韩阳狗肉、德忠饺子馆、水产品1药房、诊所6超市1摩托专卖3台湾中裕摩托、家私城1锅炉1佛教用品1士多店4音像、图书3纺织品、体育用品2美容美发7广告设计1礼品、花店2渔具1洗衣店2电脑网络1娱乐1蜂产品1文印店1福彩站1五金店35．3、观海中路商业分析 1、相比成山大道，观海中路的汽配、汽修、汽车装饰业更为单一和集中，这与道路周边的企业吉城市周边流动人口密集度有关。2、观海中路路段长、居住人口分布少且不均衡，因此这一带的商业相对密度较低，呈不连续状态。 6、明珠路 7台上北街 四、荣成个别专业市场分析1、博隆家居装饰汇展中心1．1、博隆家居业态分布图 1．2、博隆家居商业分析1、目前荣成最大的家居装饰中心。博隆家居装饰汇展中心，位于秀水街与观海东路交叉路口，是经市府批准的，由博隆家居装饰汇展有限公司投资5000多万兴建。该市场占地80余亩，总建筑面积约48000平方米，是一座集家装、家具、装饰材料三大市场于一体的商场。此外商场内还兼具宾馆、银行等一系列配套设施。2、业态丰富，高中低档商品齐全。目前该商场汇集有众多品牌家居，主要以吉斯家具、掌上明珠家具、香港怡品源家具、福特家具、汇丰家具、米兰家私、全友家私、广源灯具、佛山陶瓷等。3、租金情况：另外租金方式为24元/㎡◎月，每月1－5号缴租。 五、小结：荣成的商业市场的特征1、从整体上看，受限于城市、人口规模、消费总量，商业发展水平较低、对周边地区辐射力较弱。2、商业中心以沿河北街街口为中心，向四周辐射，集中式商场成为本地的商业主流，其次是老商业街的持续繁荣，并不断筛选出优势行业进行集中式发展，如市中心服饰百货、通讯、摩托、电器等业态的比重逐渐加大。3、市中心商业结构逐步升级，目前利群百货成为商业发展龙头，成山嘉苑商场、汇丰商城二大新建项目即将投入使用，王华百货计划重新装修，老商业区的价值与地位得到进一步巩固。4、商业步行街发展名不副实：数家集中式商场占据80％的临街位置，临街商铺数量较少。5、市中心已形成以服装百货、家电为主的专业市场，非中心区域已形成以装饰材料、家私为主的专业市场，个别区域形成主要、餐饮、工业机电为主专业街。6、城市居民可支配性收入逐年递增，消费水平、购买力趋强，民间一般性消费以本地为主，高档消费习惯性向威海、青岛流向，对本地商业发展构成客观影响。7、易发商贸城、新世纪商城为代表的部分老市场继续落没，商场及经营档次逐步降低，消费群体逐年萎缩。 3荣成市各业种、业态调查分析2服装百货3大中小型服装百货1．1、荣成集中式百货商场类举如下，是：面积经营种类经营状况利群购物中心四层，共2万平米百货类，涵盖所有业种较好吉兴商场四层，共3600平米百货类，除大型家电及通讯产品、IT外较好纺织品商场三层，共1800平米偏重布匹、针织品、服饰类布匹业较好，百货类步行王华百货1800平米偏重于服饰鞋帽类较差，8月份准备整改扩建，调整经营4个体集中服装商场2．1、荣成个体户集中经营的服装商场如下：面积经营种类经营状况新世纪商城标准单店：10-15平米男女服饰、鞋业，家具较差空置，有大量铺面易发商贸城标准单店：7-9平米男女服饰、鞋业，小商品、杂货一般2.2、行业分析A、整体缺乏规划、普遍商业档次低。B、老市场的地利优势、人气优势尚存。C、市场辐射力、影响力逐渐削弱，经营优势逐渐丧失。D、规模较大、地段较好，整改基础优势明显。5个体临街点面3．1、荣成个体服装商家集中的路段分布，如下： 数量面积范围代表商家描述沿河北街（老街）有品牌店20家，有中型服装超市5家，散户90家20－200平米详看P22列表是目前荣成个体经营中效益最好的街区沿河步行街多为品牌店，服装超市30－500平米新郎◎希努尔/客佳客/太平洋服饰广场大型服装百货商场最集中的街区青山路品牌店较多、散户较少20－30平米国人西服偏离服装集中区域，用经营品牌来吸引人气拉动销售文化西路总体商家少，多为体育/休闲品牌店30平米左右李宁/乔丹/安踏3．2、商业分析A、沿河北街为主，其他街道借势发展。B、沿河北街是密集型，其他街道通过较具档次的品牌店、专卖店拉动经营。C、青山路发展空间较大，文化路商业空间受限发展潜力不足。 6鞋业4．1、荣成鞋业市场分布商场面积描述青山路翔业鞋城一二层，共600平米左右以经营中档鞋业为主，种类齐全，有部分知名品牌青山路王华商场二层，200平米左右男女中低档杂牌皮鞋、运动鞋、童鞋沿河北街易发商贸城主楼第三层，300多平米低档鞋业、胶鞋等，金猴皮鞋专卖沿河北街新世纪商城负一层，2400平米金猴皮鞋专卖沿河步行街利群百货二层，700平米中高档品牌鞋业沿河步行街吉兴商场600平米中档鞋业，有少量品牌带动沿河步行街富丽码鞋业连锁不足200平米沿河北街鞋业小店低档鞋业或专卖性质4．2、商业分析A、各主要大型商场均有一定面积的涉及。B、临街店面性质的相对较少，整个行业以中低档为主。C、总体相对分散，但累计总量不小。 3超市4荣成较具规模的超市行业分布：商场面积业种经营描述沿河步行街利群购物中心4000平米纯日常生活消费品城市商业中心最大的超市，并设有美食餐饮区，整体经营情况较好。成山大道家家悦1600平米纯日常生活消费品不备有熟食区，经营情况一般，以区域服务性为主。成山大道家家悦2二层，共5100平米有艺术品区家家悦在荣成最大的超市店，辐射整个城市东部及东南、东北部消费。文化路映日莲花1700平米纯日常生活消费品备有餐饮区，但经营不成功，整体经营较差，目前以歇业/装修伟德大道映日莲花21000平米沿河南街好旺超市100平米糖烟酒、食品为主满足周边小范围居民消费明珠路家家悦3、600平米纯日常生活消费品设有熟食区，经营较好，辐射周边路段、社区。成山大道糖烟酒超市400平米糖烟酒、食品为主 2行业分析B专业超市品牌较少，家家悦一支独秀。做为山东本地的知名超市品牌，家家悦的荣成的发展较为垄断，围绕市中心/新世纪广场/成山大道设店，基本以辐射全市为目标，而糖烟酒超市尽管也是个品牌超市，但在荣成的扩张规模较小。E利群在无意扩张超市品牌，仍然以百货为主，超市为辅。利群集团做为青岛的知名百货品牌，目前在山东境内的胶州、诸城、莱州、威海、荣成、蓬莱、日照、潍坊、淄博、乳山、莱西等地均开设有大型购物广场，均主要以百货业的经营为主，同时辅助性的设置大型超市；从其发展方式来看，该品牌无意将超市做为独立运营行业，在超市行业的扩张上没有明确的发展迹象。G行业竞争尚未激烈，呈现“相互共存、自由发展”局面。利群超市业的无意扩张，映日莲花超市的经营状况一般，市场现状为家家悦的发展提供较大利润空间，以至于家家悦的生存压力不大，表现在市场营销上没有针对竞争对手过多的打压行为，对自身的商业宣传手段也不多。R从其他路段的超市分布情况可以看出，多数超市均以服务合奏便具名的区域性消费为主，部分街道因为人口密集度不够，升值无法支撑其中小型规模超市的发展；从而分析，随着本项目的建成，未来荣成的超市业真正的竞争格局将会形成，一场争夺市场的商战将愈演愈烈。S未来本项目打造大型超市的可行性分析：立足于本项目未来成就荣成超大型商业集群的发展计划，开发大型超市将是不可避免的选择，通过大型超市与主力百货店的联合拉动，才能为步行街输出人气，因此，未来将不可避免的要与目前超市品牌进行竞争，凭借新世纪广场的休闲中心功能，本项目打造大型超市的地利性较强。 4IT、数码5荣成IT、数码行业分布：数量面积品牌、店名利群购物中心专区40联想、神州、方正品牌电脑，数码相机（10平米）汇丰电器城专柜20联想、方正等品牌机专卖向伟电器城专柜20联想、方正沿河南街230金色浪潮IT南山路1160平米诚达电脑文化路1成山大道630－40惠普电脑专卖、清华电脑、新科电脑、中子电脑、三木电脑建业路725－30天利电脑超市、方正科技、清华同方、联想电脑2IT、数码行业分析C现有店面普遍规模不大，且产品单一。从利群、汇丰、向伟等三大荣成电器商场的IT产品规模看出，荣成的IT业发展尚处于初级阶段，特别是数码产品业，几乎是空白市场；这与各大商场动辄数百上千平米的规模相比,IT、数码业做为继家电业之后的又一家庭消费主流业态，在荣成具有广阔的市场开发前景。E整体行业零星分散，无大型的集中市场。从荣成IT行业的城市分布可以看出，无论是大型商场抑或临街店面，均在数量上呈现少而分散的局面；其中品牌店与个体店的比率接近1：1；但就IT本身行业的发展特性而言，个体店的数量可以是品牌店的20－30倍以上，同时IT业每年淘汰、更新升级换代，也主要依赖于个体店的零配件销售，为个体业的发展提供广阔空间；因此判断，荣成目前的IT 行业严重缺乏整合，本项目未来打造第一个专业市场的商业价值极高。H建业街发展较为集中，并与网吧业同步发展。建业街凭借与世纪广场的地源优势，同时依托文化路上的众多院校、以及周边的密集居住人口，成为荣成目前相对集中的网吧一条街，这位项目未来开发IT专业市场奠定了得天独厚的地利优势。 5通讯产品1、荣成通讯行业分布：商场面积经营描述沿河步行街利群购物中心40平米专柜相比商场规模只占小部分，经营情况一般南山北路35家20－150平米荣成主要通讯行业均集中在该路段，经营情况良好南山路向伟电器商场30平米专柜主要以黑白家电为主，数码和IT是辅助成山大道2家一般青山西路7家60－80汇丰手机、宏达家电商场、中国移动、中国网通、铁通、联通营业厅观海路130－40平米2、行业分析A、行业集中在南山北路，经营成本较高。目前南山北路沿街铺面，以30平米为标准，每年租金在12000—16000元，街口转角位置接近18000－20000元/年；同时通讯与电器行业正常税费较高，如：30平米店面平均每月500元；统计得知，南山北路标准单店累计每月1500元的经营成本，据商家反映该项支出约占每月收益的50％。B、大型电器商场专柜较小，经营状况一般。目前荣成混合着百货、电器通常经营的通讯专柜普遍面积较小、通讯品牌较少，无法满足消费者的选择需求；加上此类商场离通讯业的集中路段较远，与本地人“就近就全“的消费观念相违背，因此经营状况一般。J以移动、联通等产业牵头经营，专营品牌店较少。除汇丰手机外，目前荣成的通讯行业少有外来的、具备广泛影响力的通讯专业市场品牌，而例如“长城通讯”、“世纪通讯”、“快捷通信”等虽已开始塑立自己的品牌，并且都是80－100 平米左右相对较大的店面，但仍然保持着与移动、联通企业的营运合作关系，尚未完全意义上的独立经营和发展。L行业前景广阔，市场有待进一步整合。鉴于荣城60多万人口的消费市场，以及人均收入水平较高的事实，通讯行业特别是具有一定品牌号召力及成本优势通讯品牌（如：海印电器、国美电器、苏宁电器等）的发展空间较大；另外鉴于市中心经营成本较高的事实，一旦项目能为通讯行业的进驻提供优惠的租金及税费政策，也是扩大市场规模，甚至会有导致市场重心发生转移的可能。 7餐饮业——以快餐为主，适合市中心发展的速食餐饮。1、荣成餐饮业分布数量面积代表品牌经营描述沿河南街19120－160平米天津温馨火锅城、韩罗山韩国料理等该路段是市中心向西地区较为集中的餐饮消费区，经营状况一般建业街南段23100－200文婉公水煮鱼连锁店、仁和兴烧烤、金穗饺子城、威廉古堡西餐厅、重庆香辣馆、东海海鲜城等市中心中档特色餐饮集中路段，经营情况良好文化路2200麦肯姆、金穗饺子城文化路上唯一一家中大型的快餐店，有一定知名度，经营情况良好沿河步行街1140左右八戒快餐步行街内唯一一家品牌快餐店，经营情况很好青山路2150－200八旗火锅城、好地方休闲餐吧青山路上的中档特色餐饮，经营情况较好2、行业分析A、沿河南街、建业南街两大餐饮阵营，东西割据。目前该两条街是荣成市中心餐饮业发展最为集中的路段，以市中心为线东西割据；考虑到就近消费的习惯，沿河南街以老城区及城市西南部人口消费为主；建业南街以城市东部人口消费为主，。B、相比沿河南街，建业南街的发展潜力较大，前景较好。总体发展对比，建业南街要比沿河南街要好，主要因为：第1、街道商业相对密集、街道环境较好；第2、是建业南街位于文化路与成山大道之间，第3、是交通中转要道，第4、地段相对中心，第5、来往车流量较大；第6、建业南街有数家装修环境上档次的餐饮品牌店坐镇，第7、如： 文婉公水煮鱼连锁店、仁和兴烧烤、威廉古堡西餐厅、重庆香辣馆等；同第8、时该路段的酒吧休闲业也较集中（约有4家），第9、另外，第10、目前在装修预备第11、开业的“东海海鲜城”也是一家大型的高档餐饮店，第12、对整条街的发展带动作用明显。C、沿河南街发展情况较低档。本身沿河南街餐饮业的地段就相对较差，又是单边商业（对面是某厂区围栏），同时沿街门面的空置率较高，造成整体形象的不佳，同时整条街多以中低档的餐饮店为主，装修简单、缺乏特色，预计未来该餐饮街将逐渐走向颓势，发展前景不理想。D、适合商业中心发展的快餐类业市场——潜力巨大。目前沿河步行街内，装修稍微讲究、具有一定品牌的只有“八戒快餐”一家，独揽生意，竞争对手全无，经营状况极为火爆。而文化路影剧院对面的麦肯姆汉堡快餐，号称市内唯一一家洋快餐店，即使位置较偏，每天生意仍然不错；而荣成本地的快餐业多以中餐为主（如：金穗饺子城等），且大多偏重本地口味，并且这类经营商家尚未形成品牌经营的概念，产品也缺乏档次上的包装。因此分析：荣成市中心的特色快餐业发展潜力巨大；并且以中档为主的、锁定工薪阶层平常消费的特色餐饮（如：粤菜、川菜、火锅等）也具有广阔空间，这类餐饮菜色极佳、装修考究，极为注重饮食文化及环境的营造，属于享受型的休闲餐饮消费。 8娱乐1、荣成娱乐业分布数量面积代表品牌经营描述沿河南街120－160平米练歌房地段较偏，经营状况一般建业街南段4100－200平米酒吧、练歌房一般青山路2150－200平米前锋的厅目前市中心最好，2、行业分析A、城市居住习惯，导致娱乐业发展较差。一直以来荣成市民的生活习惯都是夜间就寝时间较早，早睡早起的生活习惯一定程度上限制了城市娱乐业的整体发展；另外因为市中心经营成本较高，导致多数的练歌房、酒吧均选择较偏路段经营，整个市中心的娱乐业极为分散，堪称最时尚、最好、最大的一家也就是位于崖头旁的前锋的厅，而其他多数酒吧、练歌房均与餐饮业混在一堆，依靠餐饮业的人气推动发展。B、新世纪广场夜间人气火爆，娱乐业发展空间较大。目前荣成夜间休闲人群最密集的地方以新世纪广场为最。占地近100亩的新世纪广场运动设施、娱乐设施较多，成为市民晨间及夜间休闲活动的主要去处；基于新世纪广场带来的地理优势，未来项目在娱乐业的发展上操作空间同样巨大。 9家电1、荣成家电业分布类型面积经营类别利群购物中心专区近2000平米各类家电品牌齐全汇丰电器城专业商场近1000平米黑白家电为主向伟电器城专业商场近1800平米小家电、大家电均品牌齐全南山路TCL王牌专卖近200平米以黑白家电为主成山大道——永大家电城近100平米以黑白家电为主青山路——宏达家电、奥旭小家电各200平米宏达家电与汇丰家电规模形式接近2、行业分析A、专业市场已经形成，B、竞争环境激烈。目前荣成家电行业形成了利群、向伟、汇丰三家垄断经营的局面；区别于其他（如：服装百货消费）容易向外（如：石岛、威海）流失的消费行业，荣成市中心及周边县镇的大件家电消费主要还是以荣成市区为主，因此市场需求相对的稳定，同时发展也相对成熟。C、市场机会尚存，D、外地品牌进驻，E、有望打开新的竞争层面。鉴于目前荣成城市家庭消费的总量限制，以及目前已经形成的垄断经营特性，分析认为：本项目未来开发家电专业市场的空间较小，且竞争形势极为严峻。唯有依赖商业街的整体优势、规模优势，及引入较高品牌号召力、渠道优势、成本优势的品牌主力店的，才能拉动消费，争夺有限的市场份额。 第四篇：酒店市场调研分析调研思路1、对荣成市酒店市场（重点为正规酒店）进行调研，分析荣成市目前酒店的供给量情况、经营情况，从而对荣成酒店的发展趋势进行预测。2、对现有酒店位置分布情况调研，分析荣成市酒店市场区位发展情况，对酒店市场区位发展趋势预测提供市场支持。3、通过对酒店的入住率情况分析，对荣成市酒店行业的发展进行预测。4、接着对酒店的客户情况进行分析，为万隆商业广场酒店部分的经营定位提供市场依据。 1荣成正规酒店调研1、交通大酒店地址：荣成南山路25号建筑面积:8800多平米，主体建筑九层，局部7层。星级标准：三星级房价：标准间：240—280元，套间：480，打八折。会议室：30人小洽谈室每天480元，200人会议室每天800元。房间数量：拥有豪华套间14间，标准间75套，床位200多个。房间配套：中央空调、自动烟感器、有线电视、国际直拨电话、24小时供应热水。酒店配套：各种类型会议的接待室、会议室四套,大厦内有12个MTV高级宴会厅和能容纳250人同时就餐的餐厅。2、友谊宾馆地址：荣成市交通街4号占地面积：约2万平米建筑面积：平米，拥有两栋5层接待楼及大型停车场。星级标准：三星级状况：目前暂停营业，正在整体装修，预计“10.1“可以开业。房间数量：拥有套间、标准间100多套，床位近230个。房间配套：一般常规性配套。酒店配套：18个宴会包厢，一个能容纳300人就餐的大型宴会厅，休闲娱乐厅、商务中心、医务门诊。3、蜊江宾馆地址：开发区星级标准：三星级标准，号称拥有四星级装修，是荣成市政府所属涉外接待场所。房价：标准间：380元套间：580元，不打折。会议室：30个人的小会议室：480元/天，容纳280个人的大会议室：3000元/天。房间数量：每层拥有套间1间，共14间，其他标准间106间，共120个房间，约240 个床位。房间配套：除一般常规性配套外，有冰箱。酒店配套：一个宴会200人就餐的大型宴会厅，商务中心、医务门诊。4、华星宾馆地址：开发区市政府附近描述：酒店主体共四层，另有7间别墅星级标准：未评星，是荣成市政府所属的又一涉外接待场所。房价：标准间：480元套间：880元毛草屋（别墅）：4800元，打九折。会议室：（140人）1800元/天、（70）800元/天、（20）480元/天、（10）300元/天房间数量：套房：9间，标准间37间，毛草屋：7（两房两厅、三房两厅）房间配套：除一般常规性配套外，有冰箱。酒店配套：120人的宴会厅，大小四种规格会议室。5、物资宾馆地址：荣成市文化东路建筑面积：9000平米，单栋13层建筑。星级标准：无房价：标准间：140元套间：280元会议室：位于5层，（40人）100元/天房间数量：拥有套间、标准间100多套，床位近230个。房间配套：一般常规性配套。酒店配套：一层大堂，二－三层为餐厅、业务洽谈室、办公室，11个宴会包厢，一个能容纳200人就餐的大型宴会厅；五－十三层为客房。6、成山宾馆地址：文化西路11号建筑面积：星级标准： 房价：单人间：198标准间：198套间：360；10人以上消费，标准间：150，套房260。会议室：宾馆设有各种会议厅、接待室，（25人）160元/天房间数量：拥有单人间、套间（8间）、标准间近200套，床位近400多个。房间配套：常规标准。酒店配套：宾馆大楼是由一组U型建筑组成，一号楼底层为大堂、二层为餐厅、三层为会议室，二、三号楼为客房部，分别是四层建筑，每层25个房间；拥有可同时容纳200人就餐的的大宴会厅及100余人同时就餐的包餐厅。7、国税培训中心地址：开发区岛里路建筑面积：两栋四层建筑星级标准：未评星级，档次接近二星房价：标准间：200元套间：280元会议室：10人洽谈室，70人会议室400元/天。房间数量：拥有4个套间，共21个房间，床位近42个。房间配套：常规标准。酒店配套：除一般标准外，带冰箱。宾馆大楼由四层主楼及三座花园别墅等群楼组成，是荣成国家税务局所属酒店，拥有可同时容纳100人就餐的的宴会厅。 8、荣成大酒店地址：文化路总占地面积：近2000平米星级标准：无房价：标准间：168元套间：280元会议室：一个可容纳180人的大会议室、一个可容纳30人的小型会议室。房间数量：拥有套间12个、标准间84个，共96个房间，近192个床位。房间配套：常规标准。酒店配套：宾馆由一栋单体7层建筑构成，一楼为大堂、办公室，二楼以上为客房，每层客房16间；设有可容纳80人同时就餐的餐厅，沿街另开设有对外营业的咖啡厅、药店。9、超日酒店地址：南山路星级标准：无，接近二星级房价:标准间180元，打八折。会议室：30人会议室，400元/小时。房间数量：约40个房间，近80个床位。房间配套：常规配套。酒店配套：宾馆由两栋四层建筑构成，设有近100平米的餐厅，规模比较小。10、金茂大酒店地址：观海中路11号星级标准：私营酒店，装修标准接近四星级房价:标准间：180元；套间：400元；VIP套间：400元会议室：100人，每次400元，20－30人接待室，免费使用。房间数量：标准间：40，套间：2间，VIP：3间，床位共90个房间配套：除一般标准，带宽带。酒店配套：各种会议室、夜总会、洗浴城、娱乐博采场所、宴会厅、能容纳200人就餐的餐厅、KTV。 经营描述：酒店占地18亩，该酒店在旺季时节一般不接待旅游团队，因为利润较少；旺季住房率高达70％以上，淡季也有50％的比率。11、华力宾馆地址：明珠路星级标准：一般酒店房价:普通：100元，标间：140元，套间：380元会议室：无房间数量：9间房，共18个床位房间配套：一般酒店配套：无会议室、有娱乐场所、可容纳200人的餐厅二、酒店市场供给量统计1、2005年荣成市正规酒店客房数供应情况1所有酒店客房供给情况标准间（套）价格（元）套间（套）价格（元）床位数量（个）交通大酒店75240—280元14480元200友谊宾馆100/15/230蜊江宾馆106380元14580元240华星宾馆37480元9＋7套别墅880元/4800元106物资宾馆56140元6280元104成山宾馆192198元8360元400国税培训中心21200元4280元42荣成大酒店84168元12280元192超日宾馆40个180元//80金茂大酒店40180240090 华力宾馆7100338018合计1702 分析：10随着近年威海旅游市场的红火，作为主要旅游景点聚集的的荣成，酒店业的经营也是如火如荼，据统计目前威海地区正规的旅游酒店的数量有20家，荣成也有近20家，但集中在市区内的有11家，其中决多数是准二星级的涉外酒店，酒店档次中等，另外还有大量的私营小酒店不在统计之内。18目前荣成市区内拥有较正规的11家酒店合计提供床位共计1702张，并且除市政府涉外专设的华星宾馆和私人投资经营的金茂大酒店是刚兴建不久的外，其余80%都是经营时间在5年以上的老酒店，新的度假酒店或酒店式公寓物业均少有人开发，相比每年日益递增的旅游住宿消费市场，荣成酒店及度假地产、酒店物业的发展相对滞后，市场空间极大。 第五篇：商业地产市场调研分析一、调研说明本次调查主要针对荣成商业地产进行，通过对城市商铺供应量、各项目销售情况、发展前景分析，力图为本项目商业开发前景提供信息参考。二、典型竞争项目调研1、成山嘉苑项目地址：南山北路（成山集团）项目概况：荣成市中心4栋19层的高层建筑群，每栋单体的一二层为底商，临南山北路一排为纯商业建筑，目前开发在售的是一期临街的两栋高层，以及二层纯商业物业。共有住宅136套，面积148－180平米，起家2980元/㎡，均价3500元/㎡，楼层差价100元；目前仅销售了10％－15％。目前的购买群体主要以公务员、成山集团中高层干部，以及荣成高收入人群为主。共有住宅底商18套，上下两层联体结构，面积120－160平米，价格4980－6680元/㎡，销售情况较好。商场3800平米，一二层结构，地下为停车场，原计划自留经营整体招商，或者整体出售，价格8800元/㎡,现已经开始计划分割出售，划分为300-400平米面积的上下层商铺。工程进度：8月份即将封顶。2、莲花商城地址：成山大道（长途汽车站对面） 开发商：荣成（香港）远地房地产开发有限公司全程代理：恒业安邦项目概况：占地约7000平米，总建筑面积15000平米，共由A、B两栋全框架结构建筑组成；其中A栋4层、B栋3层，一层层高6米，拥有临街商铺共46间，其中靠近沿河南街15间，南山北路11间，成山大道20间，商铺面积最小200平米。销售策略：一二层联体商铺：均价6000；一二三层联体商铺，均价5000；东楼四层约900平米及西楼三层，预计整体租给友谊宾馆作为客房。三、付款方式一次性付款9.8折，银行按揭5成。卖场情况：目前该项目售楼处装修简单，无具体销售宣传资料，仅有一名置业顾问值班，且专业能力较差。 3、汇丰商厦项目地址：青山路项目概况：汇丰商厦是目前青山路较为强势的商业项目，由汇丰交电公司开发，该公司目前已经拥有汇丰家电、汇丰手机城两处共计约1300平米的商业面积，目前在建的汇丰商厦为加建部分，与临街商场结构衔接，新商场共计5层，总建筑面积8000平米，预计打造城集多业态经营的又一座中高档的百货大楼。现场情况：目前正在筹备招商中，对外宣称自主经营、只租不售，预计9月底、10月初开业，计划8月底、9月初召开大型的招商洽谈会议。商铺面积有16、20、30平米等多种铺面供招商，现租户登记品牌、种类，租户将来可选择扣点或固定租金的方式，目前收费标准尚未出台。商场规划：一层：家电、手机、电脑、化妆品、首饰；二层：鞋帽、文体用品商场、男装、女装；三层：男装、女装市场；四层：女装、童装；五层：婚纱影楼、床上用品。4、桃园◎得润居项目地址：成山大道中路开发商：荣成市桃园实业有限公司项目概况：占地45亩，建筑面积55000平米，、原有天策代理进行销售，后因销售不好已经撤出。目前一期已经全部交付使用，二期在建中，预计06年5月可以交房。二期建筑主要以住宅为主。一期临街底商共计约15间铺，上下层结构，面积120－160平米，尚余约4间商铺待销售，价格：6000元/㎡，已出租商铺中主要以社区服务性商业为主。 5杏林心都地址：成山大道与沿河南街交界开发商：荣成方圆房地产开发有限公司推广理念：荣成商业中心首席居住区项目概况：占地10000平米，建筑面积12000平米，住宅200余套，面积在88-150平米，车库22个，面积18-25平米，北面和西面靠街位置为临街铺，商铺30-490平米，30平米小商铺数量较少，上下结构的大铺面较多，总面积约3000-3500平米，定位在餐饮、休闲、茶馆、咖啡厅等行业。工程进度：06年10月销售情况：目前尚未开盘，价格不详。 6阳光商贸城地址：观海路曙光小区对面项目概况：该项目体量巨大，由荣达、青云、大盛等多家房地产公司以及部分小业主集体开发，整体规划一般，项目04年7月动工，预计今年年底交房。项目情况：青云房产项目一层价格：9000－9500元/㎡，三层价格5100－5500元/㎡。商铺分16－30㎡、40－60㎡、60－80㎡几种面积，其中20、40㎡商铺销售较多。该商场规划：一、二层：服装、饰品；三层：餐饮，预计与韩国主题服饰为主，打造荣成首个韩国城。分析：该项目位于城市较偏地段，整体规划一般，多家开发商合作开发却并不能将项目成功运作起来，目前绝大多数商场滞销，工程也处于半停工状态，工地现场缺乏商业形象包装，多数开发商没有商业地产成功运营经验，分析认为，因为地段和产品不可比，未来该商贸城与本项目不构成太大的竞争态势。7金雀小区地址：南山中路（中国移动快捷营业厅对面）项目概况：8间临街铺，上下两层100平米/间，总面积共800平米，价格4500元/平米。8双桥市场地址：青山路与沿河北街交界（河岸边）项目概况： 2003年开发，临街共36间商铺，一二层联体销售，局部三层，面积160－200㎡，首层面积50－60平米，二层房屋售价4000元/㎡，三层房屋3000元/㎡租金3万元/年，单位租金0.5元/㎡·天，总建筑面积7200平米。9荣达商业街地址：沿河南街项目概况：荣达房地产公司于2003年开发，尚余部分未售出，目前已经成为荣成西南部较为集中的餐饮娱乐一条街。30间临街铺，一二层联体整栋销售，面积从128－180㎡，价格3000元/平米，目前有9间铺面空置，总面积4200平米。10、福地小区地址：沿河步行街尾项目概况：是荣成桃源房地产公司2003年开发的物业，目前小区已全部入住，沿街46间底商铺面销售完成近80％。目前底商空置率严重，高达60％；所有商铺上下两层结构，面积130－230㎡，价格4000－5000元/㎡，目前单位面积租金0.3-0.5元/㎡天。 二、荣成市商业物业供应量及销售状况分析2005年荣成主要出售/出租商业物业及供应量见下表：项目名称地段面积价格情况成山嘉苑南山北路底商18套，合计约2610平米商场3800平米总计：6410平米底商上下联卖：价格4980－6680元/㎡商场整体销售，价格8800元/㎡。目前底商销售较好，商场尚未售出，8月份即将封顶。莲花商城成山大道拥有临街商铺共46间，面积最小200平米，四层约900平米总计：10100平米二层联体商铺：均价6000元/㎡；三层联体商铺，均价5000元/㎡；目前该项目售楼处装修简单，无具体销售宣传资料，仅有一名置业顾问值班，且专业能力较差。汇丰商厦青山路合计：8000平米不销售招商中，预计年底开业桃园◎得润居4间铺，面积120－160平米合计：560平米上下层联卖：6000元/㎡所有尚铺均以交付使用，并大多数已出租经营，多为社区服务性的。杏林心都成山大道商铺30-490平米合计：约3000-3500平米上下联卖：价格未定，估计5000元/平米左右在建中，销售情况不详。金雀小区南山中路8间，上下两层100平米/间合计：800平米上下层联卖：价格4500元/平米数量较少，销售部分，尚余3间。双桥市场青山路36间商铺，面积160－200㎡合计：7200平米二层房屋售价4000元/㎡，三层房屋3000元/㎡整体经营不起来，尚余6－7间。荣达商业街沿河南街一二层联体，面积从128－180㎡，合计：4200平米上下层联卖：价格3000元/平米目前有9间铺面未售出。福地小区沿河步行街尾沿街46间底商，上下两层结构，面积130－230㎡合计：7360平米价格4000－5000元/㎡铺面销售完成近80％目前底商空置率严重，高达60％商业供应面积合计：47630平米 分析：1．荣成目前的商业项目分布有以下特征：市中心：老项目——以03年开发为主的福地小区、双桥市场为主，目前该类项目因为后期经营不起来，处于尾盘滞销状态，因此供应量虽有，但短期内对项目不构成威胁；新项目——以成山嘉苑为主，因为所处路段较好，以及项目规模较大，300平米主力商场前景较好，18套临街底商尽管只有少数位置较好，但整体销售仍然理想，价格最高6680元/㎡。偏市中心：老项目——以金雀小区、荣达商业街为主，荣达商业街目前经营状况一般，导致商铺投资的价值也一般，目前尾盘的销售也不理想，价格较一年前没有变化，金雀小区因为周边以逐渐形成以通讯为主的市场氛围，目前尚未完工便已有商家提前洽谈了租约，价格4500元/㎡。新项目——以莲花商城、杏林心都为代表，加上向伟电器城，三个商业项目构成成山大道口的区域性商业，由于主要依靠临街优势经营，并且以上下联体、三层联体商铺为主，因此未来将只能以区域服务性商业经营为主，不具备做大做专的地利和资源优势，价格最高6000元/㎡。 2、荣成目前合计商业供应量为47000平米左右，真实可售面积估计为14000平米左右（阳光商贸中心不记在内）。除去过往开发失利、经营不善导致当前滞销的阳光商贸城、福地小区、双桥市场、荣达商业街，以及3000平米整体商场自营可能性大过销售可能性的成山嘉苑，目前地段价值中等、销售可望有前景的莲花商城、杏林心都、桃园◎得润居、金雀小区，总体商业供应量不超过13000平米。就投资价值而言，以上四个项目均缺乏发展成为繁荣商业的先天地利，同时在商铺营销推广上的功夫不足，相信除非定向购买，否则很难掀起民间投资的旺销结果，因此长期自然消化的可能性更大。3、市中心黄金旺铺市场供应量紧缺，民间投资实力强劲。按目前荣成市7万的常住人口计，极具投资价值的商铺供应量仅为成山嘉苑的6410平米，但该项目商铺接近尾盘的事实证明——当前市场新上市的黄金旺铺供应量为0，而荣成市2004年底城乡居民储蓄存款余额110亿元的巨额资金，在当前崇尚“资产流动才会增值”的全民投资浪潮下，渴望投资的资本数量无从计算。 第六篇：消费者市场调查 三、主题问卷调查数据分析A、B)受访客户基本情况性别情况：年龄情况： 分析：本次被调查消费者男性比例略多于女姓，年龄段主要集中在20-30岁之间占到总数的47%，30--50岁年龄段占到39%，因为本次调查为随机调查，表明在荣成消费、经营、娱乐的人以有一定经济实力的中青年人士为主，男性相对比例较大在所调查者中占到了69%，在荣成具有广泛的普遍性和代表性。收入情况： 职业情况：居住区域： 分析：本次消费者问卷调查中，被访问者中男士比例占69%，高于女士所占比例，年龄段主要集中在20-50岁之间，共占到总数86%，此次消费者调查当中，职业一般为工薪阶层，其月收入主要集中在1000元以下，政府公务员、事业单位与私营企业主[自己开店经营者]等在1000-2000元之间，居住人群主要以荣成本地人居住为主，流动人口较少，在荣成具有普遍的代表性。 B、消费者消费习惯调查1、您日常生活中最喜欢的消费对象是： 分析：在老百姓的日常生活中最主要的消费对象：衣服鞋帽占绝对的主导地位，餐饮其次。可见无论在何时只有满足了大家的丰衣足食后，才考虑去享受娱乐、健身、美容化妆等。建议本案在招商时可以考虑在消费中占主导地位的衣服鞋帽，在业态上设置一些大众的日常消费品。 2、您每月用于购物消费的花费大约是：分析：由此可以看出老百姓的每年的消费额大约在2400-6000元[200-500元占多数] 具有广泛的代表性，高的达到6000-9600元[500-800元20%]，由此可以推算出荣成市区的每年消费零售品总额大约在6-8亿之间，再加上周边的90个行政村，4个省级开发区，15个镇这一部分的消费人群，单从数字上言对于本项目的规模是一个有利的支撑的。从上表还可以看出，荣成市区的高级别消费水平上要比俚岛、石岛的要高。 3、您选择购物场所的主要因素是： 分析：在所有的被调查者中大家对购物场所吸引他们去购物最主要原因是：价格合理[31%]；在消费水平相对较低的城市，价格的高低还是他们最关心的，其次是对购物环境[22%]和高品质的服务水平[20%]。建议本案在后期的招商和运营过程中对商品的价格和在产品的硬件规划上可以考虑满足消费者的需求，这样可以增加项目的人气，给经营业主带来财运，可以实现投资客、经营者和购物者实现三方共赢。 4、您日常选择购物的主要场所是： 分析：在所有的被调查者中有一半的人选择了超市[50%]，可见老百姓的日常生活用品首选还是在超市，这一点仅从家家悦的分店的数量就可以看出来共分布约近十几家，但由于受规模、人员素质、装修档次、购物环境等原因的影响，质量较高的店还是比较少。其次购物产所是在商场[35%]，在荣成从经营、规模和装修档次上相对可以的是利群，它的经营之所以好于其它商场如：王华、吉兴商场，就是因为它满足了消费者对于购物场所的需求。建议本案可以在地下设停车场和超市，这样就可以利用地段和整体规划以及大众的休闲娱乐场地等因素把人流给吸引过来，增加项目的竞争力。 5、您在购物时的出行方式是： 分析：在出行方式调查中，大部分人选择了步行[36%]，其次自行车[20%]和摩托车[22%]也占了相当大的比重，私家车的比例在市调者中占到了10%，在有效调查问卷中人数中的比例是比较大的，由此可见荣成的私家车数量相对讲数量还是可以的。建议本案在后期的营销和经营过程过程中如果能够在项目周边申请更多的公交路线，这将为项目聚集更多的人气，同时有必要为消费者提供免费的购物班车，提供方便，利用人们的口碑宣传提高项目知名度和美誉度。由于私家车的数量也占到了一定比例所以在项目规划上要考虑设置更多的停车位，在规划上最好要做到10年不落伍。 6、在荣成您逛街常去的地方是： 分析：利群百货[36%]和沿河步行[32%]街是老百姓的首选，由此可见两者在市民心目中具有较主要的地位，其次是王华商场，还有多数人选择了吉兴商场。由此可见荣成的商业处于比较原始的状态，特别是沿河北街的商业分布还是比较零乱、档次较低。因为在荣成消费者没有其它地方可以去，对本项目而言，既是机遇，同时又是需要通过引导、改变的难点。在石岛吉兴和王华百货均做得比较大，基本能够满足当地中档消费需求，因此对荣成沿河北街的选择度有所下降；相比俚岛的调查发现，沿河北街的选择度更高。建议本案：本项目在消费者心目中要塑造一个令人向往的购物场所，让消费者逛街首先想到的就是万隆商业步行街，我们认为塑造的形象是：健康购物——步行街采用开放式建筑，空气新鲜流畅，没有风吹雨打，消费者想坐就坐，想行街就行；时尚购物——领先时尚，流行前线、精品首饰、名店折扣街、丽人街等全面满足消费者个性化需求，消费者想卖什么有什么；休闲购物——消费者可以欣赏立体电影、体验鬼屋的刺激，还可以在美食广场享受美味佳肴，轻松自在购物；文化购物——消费者在购物休闲的过程中，可以了解荣成历史，可在书店、工艺品店、文物店等接受艺术熏陶；大众购物—— 步行街是一个综合型商业项目，目标消费人群广，必须走大众化的路线，吸引社会大众前来；快乐购物——大多消费者到步行街来购物，就是因为步行街的规划布局能带给消费者一种全新乐趣。万隆步行街是荣成唯一一条集购物、饮食、娱乐、休闲、文化、教育于一体的商业街（即项目本身的核心竞争优势，体现产品的唯一性），有别于荣成传统的商业地产项目，是综合型多功能商业项目的领军者，力争打造是荣成对外的商业的新形象，成为城市的新亮点。7、您去消费购物的频率是： 分析：购物的频率主要集中在一周一次[63%]，周末一家人一起去购物享受一下难得的购物休闲时间，他们一般都在这两天进行购物、娱乐，所以在后期的经营过程中要抓住消费频率集中促销、活动等一系列大型促销活动进行销售。综合来看消费水平还有待提高，消费频率较低，同时也表明消费者的消费还有很大的潜力。8、您进行高品质的购物消费时去的地方是哪里： 分析：由于本次调研的随机性很大，大多数人为工薪层他们的高品质消费仍以本地为主[43%]。到威海消费的占到39%这个比例，也大大超过了普通城市的外流消费标准，同样说明了消费重新整合的巨大。 9、您日常的购物时间段集中在： 分析：购物时间主要集中在下午6：01-----晚9：00之间[40%]。因为这段时间是比较充足的，一家人下班吃完晚饭后可以尽情地享受属于自己的时间。但是由于种种原因荣成的夜间的消费还没有被点燃，所以对我们来说是一个契机也是挑战，明珠路上的家家悦晚上的营业时间相对于其它的卖场营业时间要晚一些，在晚8：00-9：00之间购物的人流始终保持在60-70人之间，每5-10分钟的进入和出来的人流是正比的，5台收银机在这一个小时的收银大约是3000-4000元之间，夜间经济消费的商机还没有被充分挖掘。综合前面的市调情况，荣成绝大部分商店都会在晚上6点左右歇业，也没有夜间消费的场所，这也就证明了潮湿仍然是消费者习惯性的选择，也是被迫的选择。荣成市消费者大多具有夜间消费的倾向，提供具有特色的夜间消费场所，也会成为项目的商业和投资亮点。 10、您每次的购物时间是：分析：大多人的购物习惯在1—2个小时[38%]，这部分人在被调查者中主要集中在女士，被调者的男士主要在半个小时----1个小时[34%]，说明男士购物具有明确的目的性和针对性，而女士则有购物兼有休闲、娱乐的性质。建议本案在产品动线规划上应充分考虑购物人群的行走时间，合理设置休闲座椅及娱乐设施和景观来缓解人们的购物疲劳，使人流更多时间的停留在内部。 C、对本项目的了解部分1您知道体育场改造项目吗： 分析：不知道本项目要开发的占到了[44%]，因为项目本身还未进行系统全面地营销推广这是合理的。在未正式推广前，通过仅有的途径已经有[39%]的人知道体育场的项目要改造，这对于我们的推广有很大的帮助，可见本项目在广大市民中已经引起了较大的社会效应，同时也验证了在地级市中口碑的宣传的重要性。本案在后期推广的时候应着重注意口碑的作用，形成较好的效应。同时也要抓住[17%]的关注人群，他们是项目的中流砥柱。 3作为荣成人，您觉得这个地块应该建什么的物业更合适： 分析：对该地块老百姓的眼光主要集中是建：商业街[45%]和百货[34%]，其中商业街的人数要更多些，可见大家对于荣成本地的商业形态也是希望有所变化，而希望就寄托在这个项目上，这也是我们的机遇，如何满足消费者的需求是在业态规划上应重点考虑的，一定要先弄清楚谁是该项目的目标消费群；只有确定了目标消费者群，才能把握整个的规划布局的不足和进行包装弥补。要弄清楚目标消费者群，就必须要搞清楚是哪些人来、怎么来和为什么这样来等问题，才能为后续的旺场做好准备，才能满足老百姓。 作为消费者，你觉得荣成商业让您感到不满意而需要补充的地方是什么： 分析：大家对于夜间的有特色消费需求[29%]是共识的，就本案而言可以引进如：较能结合本地发展的洋式快餐、24小时快餐等特色餐饮。面临这样的发展机遇，本案所形成的新的具有统治地位的商圈急需补充新鲜的商业元素，使其业态更加丰富形象更加鲜活，万隆应该承担这样的角色，万隆商业广场的主题购物，运动休闲、餐饮娱乐等业态的补充无疑会进一步丰富该区域的形象，因为消费者的购物时间段主要集中在下午6：01-----晚9：00之间，本项目可以充分利用先天的资源优势，加上市场的需求，合理其布局和规划，营造夜间生活氛围。其次在广场内街设置一些如：大屏幕电视、休闲座椅、冷饮销售机，提供特色的休闲场所和设施满足大众的需求。另外，在产品的规划上少量的高品质量的集中商业也是可以考虑的，关键要价格合理，产品质量较高时可以赢得消费者的支持，也可以把去威海、青岛、烟台等地进行高品质消费的客源吸引大部分人来。 6您认为这个项目作为商业街建好后，会不会比易发那条商业街更有吸引力： 分析：从图表可以看出来：选择需要从后期的规划和经营的占到[34%]，表明有相当比例的人群对项目充满期待，并且信心不足，后续的宣传和推广中应重点考虑这类人群担心的和关心的问题，其余的25%和33%的人群则对项目信心十足，对地段的认知度比较高，只有8%的人认为不可能。 D、对未来的投资1您未来有购买地产或者投资的打算吗： 分析：总体来看有投资意向的客户[38%]与也许有现在不清楚的客户[37%]占了绝大比例，表明商业投资市场的空间是巨大的，但是需要在后期推广的时候加以引导。对目前在售或即将开售的几个项目，虽然总体量不大，但也有将近1.5个亿的资金流，因此如何有效拦截这部分客户是必须的。 2您未来打算购买的是： 分析：近期内打算购买住宅和商铺的比例[45%]是一样，因为在调查中年龄20-30之间的比例相对较大，这部分人近期内购买住宅的比例要大些，而对于已经在做生意和有过投资经验以及由部分空余资金看到房产投资升值潜力等这部分人则以商铺为主，所以在目标客户的选择上要有针对性，从总体上来讲近期有购买意向的客户占了相当一部分，这对于项目的开发是有帮助的。 3如果您近期打算购买的是商铺那么您打算： 分析：绝大多数人购买商铺后还是打算自己经营[55%]，作为投资性质或者看好租金以及等升值的人数相对不多，也反应了该市场的不成熟和可塑性。因为大多数的客户是自己经营所以他们在经营过程中对地段的要求是非常严格的，所以要在后期的宣传时突出地段的重要性。购买人群中，投资客户比例极低，既说明市场需要引导，也说明了巨大的市场潜力。设计优质的投资理财方案，是项目需要重点考虑的营销策略。 5您如果投资商铺和住宅最希望的面积是：商铺： 分析：由此表可以看出投资客对于10-20平方米和40-80平方米之间的商铺较为感兴趣，经实践证明中小投资客对于面积相对较小的商铺兴趣较大，因为它易租易经营，而对于资金实力雄厚的客户他的面积需求要大一些；除主力户型外，项目的户型面积需要尽量丰富，以满足不同投资者的需求。需要注意的是：中小客户是本项目营销的支柱，高端客户是本项目的重要补充。 住宅： 分析：对于住宅的面积需求主要集中在70-100平方米以下的小户型，对于资金雄厚一点的客户他们的需求在100-140平方米之间，个别在140平方米以上。建议本案在铺位面积划分上可以满足不同层次的投资需求，真正实现全民皆可投资置业。 7您希望投资的总价范围在： 分析：大家对于投资的总价集中在10-20万/套[58%]，10万以下的也占了相当大的一部分这符合市场，想投资但又担心风险这可以理解。建议本案：在正式认购时，商铺要形成“单价高，面积小，总价低、首付少”的特点，既可以增加伸缩性又可以满足不同口味的投资客，形成“套餐式”的服务，满足各种人群投资。 8您在投资时最关心的因素是什么： 分析：由此看出价格、位置、质量仍然是其考虑的主要因素，占到所占比例分别为25%、16%、19%，意向客户对物业服务价格与质量、周边的租金水平以及周边居民的生活水平也比较注重，而对商场的经营管理、主力店品牌、项目硬件设施、区位的增值潜力都较少有人关注，从侧面反映出目前消费者对现代商业运作形态与操作模式了解较少，投资及商业经营方面尚有一定的盲目性，在推广时可以抓住以上重点。 10您在购买开发商的物业时希望开发商应做的是： 分析：由此可以看出人们对于在购房时能够在价格上予与优惠占有绝对的优势[39%]，其次是开发商的手续要齐全和购房后协助办理相关手续，我们可以根据客户的需求结合公司自己的实际情况酌情考虑。但对于其它的如：开发商代招租、收回统一经营、返租等反映不是很强烈，只有少数人提到，关于投资模式建议暂时不要退出，在处理尾盘时可以用。 12您希望购买的商铺是： 分析：近70%的人选择了自己经营[70%]，占有绝对的地位，同时也反映了该市场的不成熟；人们对于纯投资性质的商业还不是很了解，因此本项目作为投资性商业，在未来需要进行大量的引导工作，同时更要通过实在、可行的规划和设计，让产品具备较强的投资赢利功能。 第七篇：项目SWOT分析优势：1项目紧靠新世纪广场的地利优势。作为荣成市中心唯一的市民集会场所——新世纪广场的城市凝聚效用越来越强；从长远看，广场周围城市新中心的形成和地位不容置疑，而这也正是项目打造新城市中心商业的基础核心及发力点、投资价值。2项目近100亩的超大规模优势。客观分析，项目真正投资价值正在于——取代老商业区，成为新中心；因此未来面对的竞争压力将是——如何削弱老商业区的城市地位、竞争上位的问题。本项目运作商业，直接面临着老商业区的排挤与竞争，对于一个只有8万常驻人口的城市，商业中心只能有一个，因此项目超大规模的体量，能够做到商业集群、多业态集中、复合型经营的效果，从而才有有实力去动摇老商业区的地位，通过重新整合后的升级商业，去扭转民间的传统消费习惯。3项目步行街产品的发展前景产品优势。沿河北街老商业街的繁荣经营，为民间投资步行街商业打下了信心基础，而沿河步行街的名不副实（集中商业过多，临街商业较少），更凸现了项目的真正步行街区产品的价值；因此，构建高于城市当前商业模式的前瞻性、高投资价值产品，对于激发民间资本投资起到关键作用。5经过历年市场蓄水，2005年城市中心唯一商业项目的先机优势。从03年至今，荣成市中心商业地产开发量不大，并且新出现的数个集中式商业项目均以自营为主，投资型商铺的市场放量较少。基于城市商业地产投资产品需求旺盛、容量有限的事实，本项目是近年唯一一个、也可能是最后一个有机会成功大型项目，全新产品及稀有投资价值，将强势凝聚起民间投资眼球。8 荣成商业升级换代是历史必然，而万隆商业广场则是城市发展的必然选择。步行街沿河北街是荣成现在商业形象的代表，而这种形态和面貌，被历史所淘汰是必然的趋势。城市商业需要新的面貌，然而步行街沿河北街经过十数年发展，各种弊病缠身，改变全貌意味着巨额的开发成本，而预期却又没有较高的商业利润空间，指望政府更是水中捞月；局部改造根本改变不了现有的形象和各种弊病；新的升级换代不能指望旧街改造！再看市区内即能提供足够空间，又有相对交通便利，旺盛人气只有万隆商业广场！可谓天时地利！！ 劣势：2城市总消费力有限，项目短期内集中市场供应量大。“城市人口量少、总消费力少，未来能否经营存活、盈利？”是未来项目投资者最担心问题，同时项目短期内的集中放量，对于市场的消化能力也是严峻考验。风险划分策略——引导民间投资思维，基于新世纪广场的城市地位，灌输这样的理念：经过数十年积累，在“魅力荣成”的大定位下，荣成正迎来百年难遇的腾飞发展，城市必然要发生破旧立新的深度变革，新规划下的商业中心，注定发生位移，并向象征城市核心的市政广场上凝聚，决定了这里是成为未来很长一段时期内的、最具商业开发价值、投资价值的区位。4与传统商业中心对立，民间传统消费习惯根深蒂固。数十年不变的消费去处，造成本地人根深蒂固的消费习惯，使得传统商业老街对于项目的发展充满威胁，从而左右着民间投资者的购买决策；并且当前传统商业区也一直在不断的自行升级、淘汰和优化，使得改变意识、竞争上位的难度更有所增加。劣势划分策略——基于目前荣成人品质消费有向威海、青岛等发达地区流向的事实，可以断定当地人对于传统商业中心的感情并不深厚，一旦项目能够提供符合他们消费喜好、同时又无需外出消费的便利时，势必会逐渐聚拢起商业信心，造成品质消费群体的回流；另外，品质消费群体一直都是引领城市流行时尚的主力军，实现他们的消费回流，无疑等于取得了城市商业流向的主控权。6开发商运作资金有限，市场资金流依赖性强。 一方面、项目营运资金的紧缺，必然会导致前期各种营销推广工作的成本缩减及进度变更，从而影响到最终执行的效果与深度；另一方面、自有资金不足也极容易影响到项目的工程进度，进而影响到销售进度，因为良好的工程形象同时也是项目畅销的条件之一。劣势划分策略——尽快从市场上筹集民间资金是关键，但同样要有“舍不得孩子套不到狼”的决心——投入适量前期成本，将项目基本形象包装得到位，，同时配合低成本营销推广策略，将认购前、开盘前的各项工作做足，争取快速资金回笼回笼开发。8传统投资观念根深蒂固，需要强力度宣传教育。一方面，传统的置业投资观念总是看不到房子不会轻易出手，而资金的迅速回笼是项目顺利开发的前提条件；另一方面，相当有购买能力的潜在客户群却钟情于投资水产。劣势划分策略——对于看不到实物就不轻易出手的客户，通过炒作稀缺概念，从而形成不早下手就没有机会下手的声势；对于钟情于投资水产潜在客户，则可以通过水产的风险来和置业形成对比，达到资金投资分流的目的。 机会：2历年城市中心商业地产冷静，开发潜力较大。市中心近年商业地产开发总量不大、品质不高，有效供应量的不大为项目立项开发提供机遇。4近两年城市居民收入剧增，民间资本投资需求旺盛。经过近几年的培育，民间投资资本蓄水量足，只要正确引导，一旦充分释放必然能够快速消化项目。6城市商业发展滞后，民间消费呈外流趋势。民间消费能力、水平攀升，是城市商业发展升级的基础，当多数荣成人认同“荣成人有钱，但没处花”的社会观念时，无疑也看到了其中商机，因此一旦有更具诱惑力的商业盈利机会、投资机会时，便会热烈回应。8全市各县镇商业仍然向市区看齐，市区商业期待重新升级整合。通过石岛、俚岛两镇情况调研，发现荣成市区商业仍然对他们的影响意义重大，各县镇看齐市区，市区商业期待重新整合，为项目推广超前商业概念提供良好时机。10全市商业地产尚未形成强有力的宣传攻势，我们的宣传有机会突破。11威胁：1市中心在建自营项目的潜在威胁。成山嘉苑3800平米集中商业、汇丰商厦8000平米兴建商城，目前对外宣称自主经营，并均定位在中高档百货，但不排除未来熟铺销售的可能，以上商场一旦在本项目上市期间展开销售，对民间投资群体影响极大，因此同样不可忽视，要有项目操作“短、平、快”的风险降低意识。（备注：2005年8月8日跟踪调查：成山嘉苑现以计划将两层的大商场分割成300-400平米的上下层街铺出售，这一消息对项目喜忧参半——喜：市中心将少了一个大型主力店的竞争对手，同时其高售价更突现出本项目的投资价值；忧：其3800平米的商业供应，将消化一部分有实力的大投资者，同时对市场形成干扰。）4未来一两年内，市中心老商业街发展的不可预见性情况。 目前沿河北街商业建筑普遍陈旧，易发商贸城更是经营了近10年的老市场，未来两年内并不排除此类商业街有整改、重建的可能，一旦该种情况出现，传统老街“旧帽换新颜”定会重新激起民间投资的热情，对项目发展将有严重影响。6市区几个商业项目总供应量和资金分流不容忽视！目前市区内几个项目虽然规模较小，或者联合开发比较混乱，不会单独形成具有竞争力的对手，但是一个城市只有一个商业中心，而这个城市的民间资本又相对有限，因此对于总供应量和资金分流应该高度重视，产品应该早面市争取最大化的客户有效拦截！——完——2005年8月8日