北京远洋山水商业项目营销推广报告

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1、远洋山水专案组·远洋山水商业项目营销推广报告序任何商业物业从前期调研到产品定位，都是在寻求一个市场的切入点，并在此基础上进行市场定位，并通过不同业态及物业形式的组合以实现其应有的商业价值。而本报告正是将远洋山水商业项目的市场诉求点推向市场，通过不同的推广方式获得从消费者、经营者到投资者三个不同层次的目标客户群体的认同，进而采用一种合理的营销方法引导投资者进行投资，从而最终实现该商业物业的市场价值及商业价值。第80页远洋山水专案组·远洋山水商业项目营销推广报告目录1.前言12.项目形象定位22.1形象定位22.1.1定位依

2、据22.1.2形象定位诠释32.2营销组合定位42.2.1营销运作关键：产品力转化为销售力42.2.2客户价值构成53．租、售价格定位63.1影响商业物业价格的因素63.2定价方法的确定73.2.1整体出租之物业价格定位8第80页远洋山水专案组·远洋山水商业项目营销推广报告3.2.2销售价格的确定104.租、售可行性分析214.1概念诠释214.2租、售方式分析234.2.1整体出售234.2.2只租不售244.2.3租售结合244.3租、售方案比较分析264.3.1整体出售264.3.2只租不售264.3.3先租后售2

3、84.4本案租、售方案确定304.4.1西区经济效益分析304.4.2东区经济效益分析36第80页远洋山水专案组·远洋山水商业项目营销推广报告4.4.3东西区综合效益分析424.4.4东区按社区模式发展514.4.5本案之租、售方案534.4.6本案营销方案阐述544.4.7商场管理方式确定544.4.8本案营销方案操作程序555．招商、销售推广策略575.1招商推广策略575.2销售推广策略605.3后期销售控制策略625.3.1三个重点销售阶段的把握625.3.2三个重点控制内容645.4销售工具655.4.1确定V

4、I识别系统66第80页远洋山水专案组·远洋山水商业项目营销推广报告5.4.2销售中心及工地现场包装665.4.3形象楼书、产品楼书685.4.4VCD、光盘（项目演示电子楼书）685.4.5折页685.4.6宣传单页（DM）695.4.7网站建设695.4.8客户通讯695.4.9平面广告695.5销售手法705.5.1电脑抽号集中705.5.2媒体集中705.5.3拍卖形式716．阶段性宣传推广计划726.1宣传推广总体策略72第80页远洋山水专案组·远洋山水商业项目营销推广报告6.2宣传推广诉求重点736.3阶段性推

5、广工作安排737.项目后期销售风险预测及应对策略778.结束语80第80页远洋山水专案组·远洋山水商业项目营销推广报告1.前言商业物业营销具有相当的综合性与系统性，其营销变量整合，营销序列和谐，产品个性与经营者、投资者需求有效契合及其与之相关的价值策略与传播策略等皆为影响项目成功与否的关键所在。结合本案的形象定位和营销个性，对其营销价值的深度挖掘，USP（独特销售主张）的提炼，租、售可行性的充分论证，是项目启动的必备过程，项目营销的整体运作也将因前期的深入剖析与准确定位而纲举目张。相得方可益彰！在本案的营销推广中，我司将

6、紧密配合本项目住宅物业的销售推广，并有效的借助前期的销售势头，控制销售节奏，为后期的销售起到惯性冲顶的作用，从而实现项目开发的全局胜利！第80页远洋山水专案组·远洋山水商业项目营销推广报告2.项目形象定位2.1形象定位远洋山水商业项目是一个积聚百货商场、超市、餐饮、临街店铺等多种经营形式为一体的综合性商业物业。在前期的项目功能互动分析中，我司已就商业部分与住宅等其他物业之间的互动关系作了非常详细的阐述，对本项目各业态之间相互联动所产生的促进作用和相互制约所产生的负面影响有了清晰的认识。同样，本案的形象定位也应紧密结合远洋

7、山水的整体形象定位，充分考虑住宅等物业的形象，结合本案前期的市场分析和市场定位，使本案商业物业形象定位既能与远洋山水住宅部分形象定位保持一致，又能充分展现自身的独特个性。2.1.1定位依据前期市场定位报告中，我司已就本项目商业部分总体定位、投资主题定位作了非常详细的阐述和论证。因此，在本案宣传推广的形象定位依据中，只阐明其定位结果，不再对此作详细的论述。A.市场定位：以社区商业为基础，大力发展购物、餐饮、娱乐为一体的中高档综合性商业中心。第80页远洋山水专案组·远洋山水商业项目营销推广报告B.形象定位：西长安街购物第一站

8、2.1.2形象定位诠释A.时尚定位。商业物业想要有发展前途，就必须适应现代消费需求的变化。即不仅满足生活需求，更应该定位于引导消费、引领时尚、领导潮流，是社会潮流的载体，城市生活的橱窗；B.档次定位。面对项目周边百货、超市、临街店铺等业态不同程度的挑战，我司定位本案在档次上也要走差异化定位之路。在精心打造自己品牌的同