北京远洋山水专案组远洋山水商业项目-产品设计报告

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1、www.fccool.com房产库序在本案报告中，基于前期市场调研及定位，我们对东、西区进行了差异化的产品设计，结合市场发展可能通过不同规模和倾向的方案考虑，旨在构筑综合景观、休闲、便利等多元因素的新型区域主题商业及社区商业，籍助远洋山水大型社区综合资源和影响力，构筑自然与欢乐的街区商业环境。www.fccool.com房产库www.fccool.com房产库目录1．前言12．项目产品设计定位22.1西区产品设计22.1.1主题概念诠释32.1.2A区域产品设计32.1.3B、C区域产品设计102.1.4D区域产品设计132.1.5E区域产品设计162.2东

2、区产品设计172.2.1产品设计方案一172.2.1.1产品设计定位及产品主题诠释172.2.1.2商业组团分布建议182.2.1.3设计方向192.2.1.4产品设计形式建议202.2.1.5商业业态分布建议242.2.1.6方案一产品设计小结252.2.2产品设计方案二262.2.2.1设计主题概念诠释262.2.2.2项目概况262.2.2.3项目自身产品设计建议262.2.2.4其它商业物业形式452.3商业物业物业管理建议452.3.1物业管理的职能462.3.2零售管理负责之工作472.3.3物业管理公司的入市时机492.4产品报告总结50www

3、.fccool.com房产库www.fccool.com房产库1.前言通过市场调研、项目分析等环节，我司从市场和项目自身两个角度对本项目进行了详细的论证，并确定了远洋山水西区社区商业、东区中高档购物中心及酒店物业为主的中等规模综合性商业中心的总体定位。在本策划书中，我司将在项目定位的基础上，结合项目自身特点，以提高本商业物业竞争力为前提，促进商铺顺利销售为目的，围绕项目主题为贵方提供相应的店铺分割、功能分区、装饰装潢等产品建议。我司坚信，通过科学的设计与合理的创新，将为后期商场经营奠定优越的软、硬件基础，使商场在激烈的市场竞争中拥有旺盛的生命力，从而使本项目

4、商铺价值得以最大限度的提升，进而必将有效的推动商铺的推广和销售工作的顺利完成。www.fccool.com房产库www.fccool.com房产库2.项目产品设计定位“没有不好的市场，只有不好的产品”，从这句话中可以看出，不同的地段、不同的定位、不同的买家层面都是项目自身素质的映射，产品的设计将对项目的发展起到最为关键的作用。远洋山水整体商业物业共分为东区和西区两个部分，其中西区市场定位以社区商业为主，东区则是以建立集购物、休闲、娱乐为一体的中等规模商业中心（含概酒店物业）为主题定位。由于东西区不同的市场定位及功能设置，所以表现在产品设计上会有较大的差异，在

5、以下报告中我司将针对东西区分别加以阐述。2.1西区产品设计2.1.1主题概念诠释远洋山水西区商业以社区商业为主题定位，其商业形式以建设空间形态而言以底商式为主。随着城市住宅结构的不断变化和改善，社区建设逐渐由分散、功能单一的传统方式向集中化、综合化和现代化方向发展，居民关注社区发展的同时，对社区服务、居住环境、文化娱乐、医疗卫生等均提出更高层次的需求。因此，伴随着商业环境的日渐成熟及房地产业的不断发展，底商式社区商业衍生出另一种形式--特色商业街，它的出现是商业地产开发水平提高的重要表现，标志着社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，

6、并且已经形成了自己相对独立的市场空间。其功能主要分为两种：服务于社区内部和服务于社区外部（如：永乐小区、鲁谷新居、五芳草园小区等）。前者主要以满足本社区居民日常生活所需为主，服务种类齐全。而后者则改变以往纯粹的商业配套服务功能，以特色商业街为表现形式突出商业项目自身的风格魅力，以此扩大辐射范围，吸引更多的消费人群。基于西区商业功能的要求在产品设计中紧扣定位主题，www.fccool.com房产库www.fccool.com房产库通过商场软、硬件的细节处理（主要包括装饰装潢、特色设置、产品招商控制等），营造西区社区商业整体氛围。通过产品差异化设计为后期经营提供

7、良好的商业环境，从而提升项目整体物业价值，推动项目销售、租赁的顺利进行，保证项目商铺及住宅的开发取得利润最大化。西区共分5个区域，在产品风格上A区，D区及其它分为三类，下面就此分别做以阐述：2.1.2A区产品设计A区位于鲁谷路和鲁谷西路交汇处的十字路口东南角，双向临街，地上总建筑面积18560平方米，共三层；地下总建筑面积9596平方米，共二层。其作为第一期开发的项目在商业上的展示效果及对周边商业氛围的培育，都将对远洋山水的后期项目产生深远的影响。由于A区在业态分布上存在两套方案：方案一：还建商业为“大中电器城”；方案二：还建商业不为“大中电器城”；鉴于“大

8、中电器城”作为连锁商业对于内部装潢的统一安排，我司仅