房地产评估ppt电子课件教案第五章收益还原法

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1、第五章收益还原法第一节基本原理第二节收益还原法的公式第三节收益还原法的步骤第四节收益还原法的应用第一节基本原理一、收益法的概念别称：收益资本化法、收益还原法定义：预计估价对象未来的的正常纯收益，以适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。公式：房地产价格=纯收益/还原利率价格：收益价格二、收益法的理论依据基本原理：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值是多少？理论

2、上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。收益性房地产的价值价值高低主要取决于下列哪些因素？收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：p106①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就

3、越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。三、收益还原法的适用对象与条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。第二节收益还原法的基本公式一、一般公式一般公式还原利率每年不变，且大于0二、纯收益每年不变的公

4、式公式的用途：1、可以直接用于计算房地产价格；2、用于不同年限之间房地产价格的换算；3、市场比较法中土地使用权年限的修正。V—房地产在估价时点的收益价格A—房地产每年净收益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率（折现率）1、可以直接用于计算房地产价格特点：（a）收益年限无限且其他因素不变的公式[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年特点：（b）收益年限有限且其他因素不变的公式【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的

5、土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。2、用于不同年限之间房地产价格的换算例题p119-173、市场比较法中土地使用权年限的修正p101-11三、房地产净收益在未来的前若干年有变化的公式有限年无限年假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。假设前提是：（

6、1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？P117-23例题：某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬

7、率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。例题通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。四、未来若干年后的房地产价格已知p103当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：如果