基于特征价格模型（hpm）的房地产评估研究综述

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1、资产评估基于特征价格模型（HPM）的房地产评估研究综述王娟娟毛博（中南财经政法大学工商管理学院湖北武汉）摘要：我国十三五规划明确指出要加快经济社会各领域信息化，加强重要信息系统的建设，同时房地产产业亟需稳定发展。因此数理统计模型在房地产应用的研究可以提高房地产评估的精准度和满足房地产批量评估的需求。房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要的意义。房地产基于计算机辅助的自动批量评估不但可以提高房地产批量评估的效率，也可以促进房地产评估的信息化进程。本

2、文以发展的比较成熟的特征价格模型（HPM）在房地产中应用为主题做文献综述。介绍了HPM如何应用于房地产评估，并对模型的指标、模型形式、模型检验方法的选择和改进进行了讨论。接着就HPM在房地产评估中的应用和未来研究方向进行了阐述，分别从对接计算机应用技术、实现房地产产业信息化，将模糊数学、神经网络模型、层次分析法、主成分分析法等数学统计模型在HPM进行应用，非住宅类型的房地产价值的评估三个方面进行新的研究。关键词：房地产评估；特征价格模型；批量评估一、引言产行业将起到突出的作用。一是利于房地产的准确估

3、2015年10月，我国十三五规划出台，其中明确指价，促进房地产产业稳定发展。二是将房地产价格影响出加强土地、财税、金融政策调节、加快住房系统建设，完因素特征系统化、房地产评估批量化以及房地产评估过善符合国情的住房体制机制和政策体系、合理引导住房程的信息化，利于房地产行业信息化建设步伐，为行业需求；加强市场监督，规范房地产市场秩序，抑制投机需提供信息支撑。三是基于HPM在房地产评估的系统性求，促进房地产产业平稳健康发展。同时，规划也强调全的评估信息化，有利于加强市场监督，规范房地产市场面提高信息化水平

4、，推动信息化和工业化深度融合，加快秩序，抑制投机需求，促进房地产平稳健康发展。经济社会各领域信息化。加强重要信息系统建设，强化二、基于HPM的房地产评估的研究与改进地理、人口、金融、税收、统计等基础信息资源开发利用。1.HPM在房地产行业国外研究概述房地产的准确估价对推动房地产价格正常化、保障价格特征模型研究始于美国，可以追溯到20世纪房地产公平交易、建立健康的房地产市场有着非常重要30年代。Waugh(1928)最早研究商品特征与价格的函数的意义。特征价格模型HPM（HedonicPriceMod

5、el）是一关系，用回归方程分析波士顿蔬菜质量差异与价格变动种通过特征价格来反映产品或者服务价格的模型。而的联系，并估计了每个属性的隐含价格。房地产作为一种异质性的商品，由于各个房地产所对应自Timeout，Lancaster，Rosen(1974)等先后将HPM的特征数量以及组合方式各不相同，房地产价格就会体引入房地产行业之后，国外关于HPM的房地产行业的现不同程度上的差异。因此使用HPM对房地产进行估研究大致可以分为两个阶段。值能够更加精准的算出其房地产商品的隐含价格，有利第一阶段是从1974年到

6、2000年，这一时期的主要于提高房地产评估的精准程度。研究集中在HPM的函数方程的选择、特征变量选择、估随着国内的房地产税全面征收，房地产批量评估的计方法的改进等。如Jones和LarryE(1988)主要从变量需求越来越大，如何更高效，更准确的进行房地产的批选择的角度对HPM进行了分析；HuhSerim和量评估是评估界急需考虑的一个问题。目前，国外已经KwakSeung(1997)讨论了HPM中变量选择和方程形式有了基于计算机辅助自动评估CAMA（Computer-assisted的选择问题；Ke

7、lleyPace(1995)比较分析了参数估计方MassAppraisal）和地理信息系统GIS（GeographicInfor-法、半参数估计及非参数估计法在HPM中的应用问题。mationSystem）的房地产批量评估的方法。但是在CAMA第二阶段是2000年以后，研究的内容涉及的理论中所使用的评估方法仍然有其局限性，而HPM的引入方面主要是对于模型的改进、新的参数估计方法：如值得考虑。一方面，随着大数据时代的到来，房地产评Steimetz(2010)对空间特征模型从不同角度展开了分析，估的信息

8、化为HPM在房地产评估中的应用提供了坚实NeillHelenR(2007)还进一步将空间特征模型和传统模的基础；另一方面，HPM在房地产批量评估中的应用不型进行了比较。但可以规范评估的标准、简便操作，而且也提高了批量2.HPM在房地产行业国内研究概述评估的精确性。该研究也对房地产税的推行和征收起国内关于HPM在房地产行业的研究最早的是由到一定的积极作用。中国人民大学的蒋一军、龚江辉（1996）利用HPM计算因此，基于HPM的房地产评估研究对我国的房地异质品价格指数的方