基于特征价格模型的学区房价值评估方法研究.pdf

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1、分类号_密级.UDC学校代码.i!VERSlTVOFFINANCEANDECONOMIC'S'-.,Vv：•,■.‘nftI®/碩士研究生学位也文基于特征价格模型的学区房价值评估鐘方法研究学院（部、所）与环境学业:资产评估名:师:张洪教授论文起止时间:2014年5月~2015年5月学位论文原创性声明声明：本人所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对

2、本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。论文作者签名：日期：2015年6月2日学位论文版权使用授权书本人完全了解云南财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文和论文电子版，允许学位论文被查阅或借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存、汇编、发表学位论文；授权学校将学位论文的全文或部分内容编入、提供有关数据库进行检索。（保密的学位论文在解密后遵循此规定）论文

3、作者签名：导师签名：日期：2015年6月2日日期：2015年6月2日摘要摘要近年来，我国的经济得到了快速发展，房地产业的发展更是突飞猛进。房地产业的经济活动日益频繁，也增加了对房地产评估的需求。学区房作为一类新兴的特殊房产，其价格的评估也有异于普通的房产。由于社会的发展，生活水平的提高，人们对子女的教育问题越来越重视，“孟母三迁”的例子不在少数。如今为了让孩子上重点学校，家长们不惜花费重金购买学区房。一时之间，学区房备受追捧，房价飙升。许多开发商抓住商机，不仅进行以靠近重点小学作为卖点的推广销售活动

4、，并且和名校合作，将提供优秀的教育设施作为当下新楼盘的一个重要发展方向。同时，不少二手房的卖主也利用靠近学校的资源进行宣传、销售，以期早日出手并卖得好价钱。因此，面对如此火热的学区房市场，如何精确地衡量学区房的价值成为一个重要话题。由于学区房是一种新兴房产，国内对学区房评估方法的研究不够深入，大多停留在理论层面。而传统的评估方法又有一定的局限性，本文采用特征价格模型对学区房价值评估的方法进行研究，以弥补传统评估方法的不足，使评估结果更准确、更科学。首先，进行学区房评估概述。本文对于学区房形成的原因及

5、社会效应、学区房价格的影响因素进行了详细的阐述。同时，对传统的评估方法：市场法、收益法、成本法进行了简单的介绍，并指出传统评估方法的不足之处。其次，引入特征价格理论。本文详细地介绍了特征价格模型的基本概念、理论基础、前提假设，并比较分析了特征价格模型应用的优势。同时，对模型变量的选取、模型的函数形式以及模型的估计和检验进行了重点介绍。再次，运用特征价格模型，研究学区房价格评估的方法。本文以昆明市武成小学附近的住宅为例，对学校附近的小区进行了走访调查，并结合搜房网的二手房挂牌信息，整合了相关住宅的数据

6、，并进行了量化。最后采用半对数特征价格模型，分别对整体样本数据、有名额的样本数据、无名额的样本数据进行回归分析和检验，得出了评估学区房的方法。并且选取其他交易案例，对模型结果进行检验。I摘要关键词：学区房评估；特征价格模型；特征变量；模型分析与检验IIAbstractAbstractInrecentyears,China'seconomicdevelopmenthasbeenrapiddevelopmentof，realestateindustryisleapsandbounds.Economica

7、ctivityintherealestateindustryhavebecomeincreasinglyfrequent,butalsoincreasedthedemandforrealestateassessmentTheschooldistricthouseasakindofnewspecialproperty,theevaluationofthepricearealsodifferentfromthoseofthecommonproperty.Becausethedevelopmentofso

8、ciety,improveofthelivingstandards,peoplepaymoreandmoreattentionsontheirchildren'seducation,examplesofafamousallusionwasthatMenciusmothermovedthreetimes;nowadays.Inordertomakechildrenstudyinfamousschool,parentsinvestedheavilytobuyschoold