完善特征价格模型评估房地产的应用研究

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1、分类号：10710-专业硕士学位论文完善特征价格模型评估房地产的应用研究李璐琪导师姓名职称李丽教授专业学科类别申请学位级别硕士资产评估及领域名称论文提交日期2014年4月10日论文答辩日期2014年5月20日学位授予单位长安大学万方数据StudyonthePerfectionofEvaluatingRealEstatewithHedonicPricingModelADissertationSubmittedfortheDegreeofMasterCandidate：LiLuqiSuperviso

2、r：Prof.LiLiChang’anUniversity,Xi’an,China万方数据万方数据摘要随着我国的房地产市场日趋成熟，房地产交易量日益频繁，以及国内房产税的全面征收指日可待，评估区域性大批量房地产的工作变得日趋重要。我国境内在房地产评估方面，普遍运用的三种基本的估价方法：成本法、比较法和收益法。然而这三种方法由于复制性不强，往往在房地产评估实务中不能很好的发挥其所有的优势。本文认为将特征价格模型引入房地产评估，除了能在单宗评估中一定程度上弥补传统方法的所存在的一些不足，还能在房地产

3、的批量评估更好的发挥优势。通过比较分析境外运用特征价格模型的案例，找寻境内普遍运用的传统模型存在缺陷，发现传统模型往往忽略了许多宏观因素对房地产价格的影响并且忽略了宏观因素例如人口属性、地区经济发展度等都会对房屋自身特征造成影响。在涉及到这种问题时，利用传统的单层次模型进行分析所得到的结论就会存在不小的误差，所以从数学模型选用方面，我国也有一定的经验可以吸取借鉴。本文意在使用特征价格模型弥补三大传统模型在批量评估房地产方面的缺陷，但由于普遍使用的传统特征价格模型本身也存在缺陷，所以本文通过对比境

4、内外案例，总结出一些我国境内在利用特征价格模型评估房地产时可以借鉴的经验，不断完善我国境内特征价格模型评估房地产运用。本文从特征价格模型的理论基础入手，明确了特征价格模型的基础，假设，代数范例等，再通过研究分析传统的三大评估方法存的优势以及缺陷，阐述了在评估房地产方面，特征价格模型的必要性与可行性。然后分别分析了境内境外两个利用特征价格模型评估住宅房地产的案例，对其模型因素的选择进行了对比，得出了中国境内普遍使用的传统特征价格模型存在缺陷，从而在之后提出了对于我国使用特征价格模型的改进建议，以及

5、需要加强的宏观因素等问题。关键词：特征价格模型特征因素房地产批量评估I万方数据AbstractAstheChineserealestatemarkethasbecomematuregradually,therealestatetransactionsarebecomingmoreandmorefrequent,andtheupcominglevyofrealestatetaxinnationwide,evaluationoftheregionalpropertybecomesincreasing

6、lyimportant.ThemainlandofChinaevaluatetherealestatecommonlyusingthreekindsofbasicvaluationmethods:costmethod,comparativemethodandincomemethod.However,thesethreemethodsbecauseofthereplicationisnotenough,oftencannotshowtheiradvantagesonrealestateevalua

7、tion.ThestudyarguesthattheHedonicpricemodelnotonlycanmakeupsomedisadvantagesofbasicvaluationmethodsevaluatingsinglejob,butalsohaveadvantagesinmultitudinousrealestate'sevaluations.ThroughcomparativeanalysisofHedonicpricemodelusedinmainlandandoverseas,

8、findthecommondefectsinthetraditionalmodelusedinChina,andalsofoundthatthetraditionalmodeloftenignoresmanymacroeconomicfactorsonrealestatepricesandignoretheinfluenceofmacroeconomicfactorssuchaspopulationattributes,degreeofregionaleconomicdevelopmentwil