2009年上海房地产市场年报-简版

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1、2009年上海房地产市场年度报告2009年上海房地产市场研究报告2009视点信心2009如果只能用一个词来总结2009年房地产市场的话，或许“信心”这两个字是最能概括的。温家宝总理曾表示：信心，比黄金和货币还要重要。时值金融危机，没有信心就不会消费，没有消费就不能去化库存，库存不能去化企业也没有信心扩大生产……整个经济链条陷入冻结，经济就难有复苏。诚然，越是危机之际，信心的作用和意义就越重要。信心影响何在？回顾整个2009年，无论是宏观经济还是房地产市场，单纯从数值上来看都不能说不漂亮。GDP保八成功，房地产市场走出低迷，社会消费持续稳定，外贸

2、出口开始回升……一系列的经济指标和市场数字已经可以看出，中国经济复苏快于世界。这正是由于中国的信心恢复快于世界。回过头看一看2005年和2008年的房地产市场，我们可以清楚的看到，这两年的楼市低迷、房价调整绝不是房价过高以及购买力不足的问题，致使低迷出现的核心恰恰就是“信心”二字。没有了信心，有钱都不买；开发商库存增加、回款不畅、资金紧张，最终必然进行价格调整；与此同时，开发商也减少开发、放缓施工。由此也拖累相关上下游产业以及就业。信心源自何处？05年、08年的低迷；09年的火热，所反映出的都是信心的转变，而这些转变的根源均来自于政策。可以这么

3、说，政策的方向直接左右着信心的方向，进而决定了市场的走向。2005年，新老国八条的出台、2007年9月27日“第二套房贷新政”的出台，标志着中央对房地产市场强力调控的决心。由此，在消费者心中形成了“决策层要打压房价，房价12009年上海房地产市场研究报告必跌”的预期。既然房价必跌，那为什么要现在买房呢？消费信心动摇，钱袋收紧，市场自然低迷。2008年末，在经历了国际金融危机、宏观紧缩性调控、楼市低迷调整后，为拯救国内经济，自9月15日是年第一次双率齐降开始，陆续出台了一系列鼓励性的宏观经济政策和支持购房的房地产政策。从内容上来看，包括营业税、个

4、人所得税、契税、交易手续费、公积金贷款、按揭贷款等六大方面的优惠政策，一方面实际上减少了购房消费支出，另一方面更从信心上促动了消费者入市。08年11月起，上海房地产交易开始逐渐破冰，经过4个月左右的恢复期，直至09年3月消费信心彻底恢复，购房消费完全释放，房价开始止跌回升，同时消费信心也呈滚雪球般壮大……全国两会以最高权力机关明确经济目标无疑给整个经济社会的信心寻到了一个引爆点。2010信心能否延续？市场永远是盲目的，而信心也始终在“盲目悲观-恢复-盲目膨胀-失落”间徘徊。临近09年末，市场信心过度膨胀反令市场风险开始积聚。虽然，站在金融风险、

5、市场合理度的角度来看，我们认为上海目前的房价是有理由的，也是基本合理的。但从信心膨胀而给未来市场带来的传导结果来看，风险已经积聚。购房者信心过度膨胀致使投资客越来越多的进场，在贫富差距过大的现今，显然房价让普通百姓的怨言加深；企业信心也过度膨胀，不仅在售项目价格屡屡冲高，同时在土地市场上也一掷千金，地王频现，半数以上的土地成交价已达到周边房价的70%，照此计算在合理利润之下这些土地上市时的价格最少也要高于如今五成以上。这恐怕不是决策层可以接受的，同时更不是和谐社会所能接受的。而信心能否被平和，恐怕也只有政策所能做到。我们认为，上海抑制性的调控政

6、策在2010年的出台恐难以避免，关键问题无非在于什么时候出台、抑制程度如何而已。目前，我国以及上海整体经济所面临的最大困难无疑是外贸。在短期内经济结构不可能出现重大调整的情况下，外贸成为判断中国经济是否真正复苏的最重要指标。当前，在国际经济逐渐走出谷底的背景下，中国以及上海的外贸出口也出现了一定的回升迹象。但这一迹22009年上海房地产市场研究报告象能否稳定，汇率压力能否最小地影响外贸，这是需要未来一个季度的观察才能作出判断的。在这样的背景下，国民经济依然需要房地产行业的重要拉动作用。因此，我们判断，同时也是一种建议。短期内不宜出台过于严厉的抑

7、制性调控政策；即便出台政策，也应该要有一个逐步收紧的过程，不宜踩急刹车。另外，我们也建议，房地产调控应采取“收放并举、长短结合、宽严有别”的中性调控政策。收放并举：具体调控措施应该放给地方，总体方向仍应由中央把控，同时中央增强监控，严控违规。长短结合：长效机制与短期措施相结合。2004年以来地根紧缩、银根紧缩是造成目前供应难以为继的主因。因此我们建议，此次调控土地供应和开发投资应该继续保持相当的规模，从长效的角度保持未来供应规模；短期措施则以控制需求为主，平衡短期内的市场供求关系。宽严有别：在控制需求方面对于自住性和投资性需求应分别对待，采取宽

8、严有别、有保有压的措施。继续支持自住型家庭购房，维持市场需求规模，保障经济不出现大起大落。房地产业是中国的支柱产业，无论这一地位是否合理、是否需要调整