房地产估价理论与方法_部分(II)

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1、中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法第第五五章章成成本本法法【考试目的】【基本要求】本部分的考试目的是测试应考人员对成本法的基本掌握：重新购建价格的概念、求取思路、求取方式、原理、具体运用的掌握程度。求取方法，建筑物折旧的概念、原因和求取方法。熟悉：成本法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，房地产价格构成及各构成部分的测算，成本法的基本公式。了解：商品住宅和经济适用住房价格构成、农地征收和城市房屋拆迁费用、房屋折旧和房屋完损等级评定的有关规定。QQ：6024919第105页中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法的最低价格，不能低于他

2、为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房第一节成本法的基本原理地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)。例如，当房地产为土地与建筑物合成体的房地时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类一、成本法的概念似的建筑物的现时费用又是多少，此两者之和即为自己所愿意支付的最高价格。如果该房地中的建筑物还是全新的，通常还要考

3、虑建成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折筑物的折旧，即还要减价。旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同价值。点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)。因此，估价成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础，来人员便可以根据开发建设估价对象所必需的支出和应获得的利润为求取房地产价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常基础来求取估价对象的价值。意义上的成本，而是价格。

4、但在该方法中也用到了通常意义上的成本，还用到了费用、支出等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费三、成本法适用的对象和条件用”、“支出”等词时，要注意根据上下文的内容判定其具体所指。只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建二、成本法的理论依据设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及生产所必需的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只

5、针买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物通常也是的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受采用成本法估价。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿QQ：6024919第106页中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法中，一般也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害是偶然的，价格仅仅是围绕着“成本加平均利润”而上下波动，趋中，房地产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对向于“成本加平均利润”。因此，房地产的开发建设成本高，并不于发生建筑物全部损毁的，有时也需要用重

6、建或重置的办法来解决。一定意味着房地产的价格就该高；开发建设成本低，也不一定说明另外，成本法也适用于房地产市场发育不够成熟或者类似房地产交房地产的价格就该低。当求大于供时，房地产的价格可能大大高于易实例较少的地区，在无法运用市场法估价时的房地产估价。其开发建设成本；当供大于求时，房地产的价格可能大大低于其开成本法的优点是“成本”能让一般人看得见，有似有“依据”，发建设成本。也正是因为房地产的价格与其开发建设成本不是始终特别是在有“文件”规定房地产价格构成、费用标准等的情况下。成正比，才出现了赚钱与赔钱的问题。从一个房地产开发项目来看但运用成本法估价值得注意的是：在现实中，房地产的价格直接取

7、有赚钱与赔钱的问题，从一个房地产开发企业来看也有赚钱与赔钱决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用增大有作的问题。如果房地产的价格始终是由其开发建设成本决定的，海南、用才能构成价格；换一个角度讲，房地产成本的增加并不一定能增北海的房地产市场就不会有1993年房地产过热后的一段“悲惨”加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。价格等于“成局面。本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：尽管