房地产估价理论与方法_部分(III)

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1、中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成得。减价拍卖是由拍卖师先喊出拍卖标的的最高起拍价，然后逐次交价的平均价格。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的喊出逐步降低的价格，直至有竞买人表示接受而成交。增价拍卖是总体价格水平。一种常见的叫价方式。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。评估价、保留价、起拍价、应价和成交价是在房地产拍卖中出成交价是经拍卖师落槌或者以其

2、他公开表示买定的方式确认后现的一组价格。房地产拍卖是以公开竞价的形式，将房地产转让给的竞买人的最高应价。在有保留价的拍卖中，最高应价不一定成为最高应价者的买卖方式。成交价，只有最高应价高于或等于保留价的情况下，最高应价才成评估价是对拟拍卖的房地产的公开市场价值进行测算和判定的为成交价。1987年12月1日，中国首次以拍卖方式出让的一块土结果。地的底价为200万元，最后成交价为525万元。保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖分为无保留价拍卖和有保留价拍卖。拍卖标的无保留价十五、补地价的，拍卖师应在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买

3、人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍补地价是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的卖标的的拍卖。有保留价拍卖通常是在拍卖之前对拍卖标的进行估地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如价，然后参照评估价确定一个合理的保留价。例如，《最高人民法下3类：①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(2004年10划限制条件；②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权月26日法释［2004］16号)第8条规定：“拍卖保留价由人民法期满后续期)；③土地使用者转让、出

4、租、抵押划拨土地使用权的房院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定……人民法院确定地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即不得超过前次保留价的20%。”补地价＝改变后的地价－改变前的地价起拍价又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的其中，对于单纯提高容积率或改变土地用途并提高容积率的补的价格。拍卖有增价拍卖

5、和减价拍卖。增价拍卖是先对拍卖标的确地价来说，如果将提高后的容积率称为现容积率，提高前的容积率定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价最高者获为原容积率，则补地价的数额为：QQ：6024919第65页中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法补地价(单价)＝现楼面地价×现容积率－原楼面地价×原容积率补地价(总价)＝补地价(单价)×土地总面积如果楼面地价不随容积率的改变而改变，即：补地价(单价)＝原楼面地价×(现容积率－原容积率)或者补地价(单价)＝原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率－原容积率)【例2-3】某宗土地总面积1000

6、㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元/㎡，现允许将容积率增加到5。试计算理论上应补地价的数额。【解】理论上应补地价的数额计算如下：补地价(单价)＝450/3×(5-3)＝300(元/㎡)补地价(总价)＝300×1000＝30(万元)【例2-4】某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡，现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。试计算理论上应补地价的数额。【解】理论上应补地价的数额计算如下：补地价(单价)＝960×5-700×0.8＝4240(元/㎡)补地价(总价)＝4240×3000＝1272(万元)

7、实际中的补地价数额取决于政府的政策。例如，已购公有住房和经济适用住房的土地权利性质基本上为划拨土地使用权，其上市出售理论上讲需要补交相当数额的地价，但政府为了促进房地产市场的发展和存量住房的流通，满足居民改善居住条件的需要，鼓励已购公有住房和经济适用住房上市出售，从而只要求象征性地补交一点地价。QQ：6024919第66页中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法第第三三章章房房地地产产估估价价原原则则【考试目的】【基本要求】本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原掌握：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则则的重要性、作用的认识程度，对

8、各项房地产估价的含义、和