房地产估价理论与方法_部分

《房地产估价理论与方法_部分》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法工影响。在实际估价中，关键是要搞清楚什么样的区位为优，什么杜能研究了农业距离城市的远近对农作物区位及地租的影响，样的区位为劣。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而得出了在距离城市远近不同的地区应配置不同的农作物，并指出随有所不同，但在一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要着与城市距离的增加，农业经营方式由集约到粗放，如图10-2所示。道的通口、行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高；后人把杜能的这种位置与地租(地价)的关系推广到城市内部，反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。具

2、体一得出如图10-3的关系。点来说，居住房地产的区位优劣，主要是看其周围环境、交通条件、地租支付能力公共服务设施完备程度等。其中，别墅的要求是接近大自然，环境零售业质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密性。商业房地产的区位优劣，主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。办公房地产服务业、轻工业和批发业的区位优劣，主要看其商务环境、交通条件等。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，通常凡是有利于原料和产品的多层住宅运输，便于动力取得和废料处理的区位，其价格必有趋高的倾向。平房住宅农业中心商务区多层住宅区平房住宅区距离图10-3城市内不同用途的地租支付能力对图10-3

3、说明如下：由于不同用途所要求的交通条件不同，地租在完全竞争条件下，每种用途的经济地租曲线都是递减的，但梯度不同。一般来说，零售业的经济地租曲线梯度最大，它在市中心所自由农作能产生的经济地租为各用途之最。专业性服务业(如律师、会计师造林等)、轻工业和批发业的经济地租曲线梯度较零售业小。在居住用途轮栽作物轮作休闲方面，高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度三区农作较低密度平房住宅大。农业的经济地租曲线梯度是各类经济活动中畜牧最小的，因为它在市中心和在较偏远的市郊所产生的经济地租差别离城市距离较小。图10-2杜能圈如果把上述各种用途的经济地租曲线重叠，各曲线相交，便

4、可QQ：6024919第225页中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法以知道各地段产生经济地租最高的是何种用途。在完全竞争的社会，或修改、交通建设或改道，也可能是由于其他建设引起的。当房地各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土产的位置由劣变优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。地所有者租用土地，而土地所有者则把土地租给出价最高的使用者，即假设每一块土地都由能支付最高租金的活动使用。这样，城市中二、土地面积和形状心就会为零售业所租用，其次为专业性服务业、轻工业和批发业，再远一些为高密度多层住宅，然后是低密度平房住宅，住宅以外才同等位

5、置的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。是农业。如果设想城市所在的地区为一均质平原，则各种用途会呈一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，价格较低。同心圆分布。但在特殊情况下可能有例外，即面积狭小的土地有很高的价格。例在同一街道，不同位置与地租及土地用途的关系如图10-4所如，如果这块土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价示。值，则该土地的拥有者可能以居奇的心态，待价而沽，而相邻土地地租的拥有者为求其土地得到有效利用，则可能不惜以高价取得。百货商店地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在城市繁华妇女服装店地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊

6、或农村则相对较低。土地鞋店面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，妇女服装店某地方市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区，较大面积土地的珠宝店利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的价家具店格会高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型男人服装让建筑型态，则较大面积土地的价格与较小面积土地的价格，差异不家具店会很大。杂货店土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形(但长宽的比例要适当)的土地。由于形状图10-4同一街道上不同用途的地租支付能力不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，

7、其价格房地产的区位不仅仅指地球上某一特定方位的自然地理位置，一般要低。通常为改善这类土地的利用，多采用土地调整或重划措还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定方位相联系的自然因施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，素与人文因素的总和。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其这反过来也说明也土地形状对地价的影响。社会经济位置却会发生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定QQ：6024919第226页中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法三、地形、地势现代建筑技术进步在一定程度