房地产估价理论与方法_部分(2)

《房地产估价理论与方法_部分(2)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法式中b—净收益逐年递减的数额，其中，净收益未来第1年为A，⎡⎤⎛⎞Ab1bnV=−⎜⎟⎢⎥1−+×则未来第2年为(A-b)，未来第3年为(A-2b)，依此类推，2nn⎝⎠YY⎢⎥⎣⎦()11++YYY()未来第n年为[A-(n-1)b]。此公式的假设前提是：①净收益按一定数额⎛⎞252⎡⎤1213.5b递减；②报酬率=−⎜⎟⎢⎥1−+×213.513.5不等于零为Y；③收益年限为有限年n，且n≤A/b＋1。⎝⎠6%6%⎢⎥⎣⎦()16%++6%()16%公式原型为：=129.28()万元AA−bA−2bA−(n−

2、)2bA−(n−)1bV=++?+23n−1n1+Y1(+Y)1(+Y)1(+Y)1(+Y)n≤A/b＋1和不存在收益年限为无限年公式的原因是：当n＞六、净收益按一定比率递增的公式A/b＋1年时，第n年的净收益＜0。这可以通过令第n年的净收益＜0推导出，即：净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限A-(n-1)b＜0得到n＞A/b＋1为有限年，二是收益年限为无限年。此后各年的净收益均为负值，任何一个“经济人”在(A/b＋1)年后㈠收益年限为有限年的公式都不会再经营下去。收益年限为有限年的公式如下：【例6-10】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，nA

3、⎡⎛1+g⎞⎤此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。试计算该宗房V=⎢1−⎜⎟⎥地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情Y−g⎢⎣⎝1+Y⎠⎥⎦况下的净收益；如果报酬率为6%，试计算该宗房地产的收益价格。式中g—净收益逐年递增的比率，其中，净收益未来第1年为A，2【解】该宗房地产的合理经营期限计算如下：则未来第2年为A(1＋g)，未来第3年为A(1＋g)，依此n-1A/b＋1＝25/2＋1＝13.5(年)类推，未来第n年为A(1＋g)。该宗房地产第13年的净收益为：公式原型为：2n−2n−1A-(n-1)b＝25-(13-1)×2＝1(万元)AA

4、1(+g)A1(+g)A1(+g)A1(+g)V=++?+23n−1n该宗房地产第14年的净收益为：1+Y1(+Y)1(+Y)1(+Y)1(+Y)A-(n-1)b＝25-(14-1)×2＝-1(万元)此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，以后按比率该宗房地产的收益价格计算如下：g逐年递增；②净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y[当Y＝g时，V＝A×n/(1＋Y)]；③收益年限为有限年n。QQ：6024919第145页中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法【例6-11】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，格。土地使用权的剩余年限为48年；预

5、计该房地产未来第一年的净收【解】该宗房地产的收益价格计算如下：益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该A16V===228.57(万元)类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。Y−g9%−2%【解】该宗房地产的收益价格计算如下：七、净收益按一定比率递减的公式n48A⎡⎛1+g⎞⎤16⎡⎛1+2%⎞⎤V=⎢1−⎜⎟⎥=⎢1−⎜⎟⎥=219.12(万元)Y−g⎢⎣⎝1+Y⎠⎥⎦9%−2%⎢⎣⎝1+9%⎠⎥⎦净收益按一定比率递减的公式具体有两种情况：一是收益年限㈡收益年限为无限年的公式为有限年，二是收益年限为无限年。收益年限为无限年的公式如下：㈠

6、收益年限为有限年的公式A收益年限为有限年的公式如下：V=Y−gnA⎡⎛1−g⎞⎤公式原型为：V=⎢1−⎜⎟⎥2n−2n−1Y+g⎢⎣⎝1+Y⎠⎥⎦AA1(+g)A1(+g)A1(+g)A1(+g)V=++?++?23n−1n1+Y1(+Y)1(+Y)1(+Y)1(+Y)式中g—净收益逐年递减的比率，其中，净收益未来第1年为A，2此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，此后按比率则未来第2年为A(1-g)，未来第3年为A(1-g)，依此类n-1g逐年递增；②报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g；③收益期推，未来第n年为A(1-g)。限n为无限年。公式原型为：此公式要求2n

7、−2n−1Y大于g的原因是，从数学上看，如果g大于或等AA1(−g)A1(−g)A1(−g)A1(−g)V=++?+23n−1n于Y，V就会无穷大。但这种情况在现实中是不可能出现的：原因1+Y1(+Y)1(+Y)1(+Y)1(+Y)之一是任何房地产的净收益都不可能以极快的速度无限递增下去；此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A，此后按比率原因之二是较快的速度无限递增下去；原因之二是较快的递增速度g逐年递减；②报酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。通常意味着较大的风险，从而要求提高风险报酬。㈡收益年限为无限年的公式【例6