房地产估价理论与方法_部分(I)

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1、中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法无规定的依照当地习惯，按照待开发房地产价值的一定比率测算。七、折现率折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，第五节假设开发法运用举例与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。对上述假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，统称为待开发房地产，八、计算中的其他问题可分为待开发的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房三大类，待开发的土地又

2、可分为生地、毛地、熟地三种。假设在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳市1987开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房价结果为开发完成后的价值减去开发成本、管理费用、投资利息、地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带的税费。未来开发完成后的价值，对于生地和毛地的估价对象来说，取得一些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施的广泛有熟地价值和

3、新房价值(含土地价值)两种；对于熟地、在建工程和宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，旧房的估价对象来说，只有新房价值(含土地价值)一种。未来开发因此，该块土地的价格比较高是较自然的(当时该块土地的最后成交完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求价是525万元，比政府确定的拍卖底价200万元高了很多)。取。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。【例7-1】有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之

4、位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/k㎡；QQ：6024919第185页中国房地产估价师执业资格考试辅导教材——房地产估价理论与方法贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成

5、时可全部售出，【解】设该成片荒地的总价为V：售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60%用现金流量折现法测算该宗土地2005年9月的总价、单价及楼面＝9.6(亿元)地价(折现率为12%)。开发成本和管理费用等的总额＝2.5×2＝5(亿元)【解】设该宗土地的总价为V：32投资利息总额＝(V＋V×4%)×[(1＋10%)-1]＋5×[(1＋开发完成后的总价值＝2000×5000×2/(1＋12%)1.510%)-1)＝0.344V＋0.768(亿元)＝1594.39(万元)转让税费总额＝9

6、.6×6%＝0.576(亿元)建筑安装工程费等的总额＝800×(1＋12%)×5000×2×0.51.5开发利润总额＝(V＋V×4%＋5)×15%[60%/(1＋12%)＋40%/(1＋12%)]＝810.36(万元)＝0.156V＋0.75(亿元)建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆购买该成片荒地的税费总额＝V×4%＝0.04V(亿元)盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各V＝9.6-5-(0.344V＋0.768)-0.576-年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5(0.156V＋0.75)-0

7、.04V的情况。V＝1.627(亿元)销售费用和销售税费总额＝1594.39×(2%＋6%)故：＝127.55(万元)荒地总价＝1.627(亿元)购买该宗土地的税费总额＝V×3%＝0.03V(万元)荒地单价＝81.35(元/㎡)V＝1594.39-810.36-127.55-0.03V＝637.36(万元)【例7-2】需要评估一宗“七通一平”熟地于2005年9月故：的价值。获知该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65土地总价＝637.36(万元)年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土土地单价＝1274.72(元/㎡)地后建造该类商

8、品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为