第一课时　建设项目投资估算与财务评价

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1、2016/5/9第一章建设项目投资估算与财务评价第01讲建设期利息本章授课思路：考试大纲→基础知识点详解与同步训练→综合知识点剖析与相关典型案例讲解→2015年真题第一步：考试大纲通过本科目考试，主要测查应考人员综合运用《建设工程造价管理》、《建设工程计价》和《建设工程技术与计量》等科目的知识，分析和解决建设工程造价实际问题的执业能力。包括：1.建设项目投资估算；2.建设项目财务分析；3.建设项目不确定性分析与风险分析。第二步：基础知识点详解与同步训练基础知识点一：建设期利息1.目标：熟练掌握建设期贷款利息的计算及不同还款方式下的还款本金、利息计算，填写还本付息表。2.详解说明：一般情况下

2、，建设期采用均衡贷款，建设期只计息不还，运营期按合同约定还。（1）比较建设期、运营期、计算期、还款期、建设前期年限的不同。（2）建设期利息的计算特点：逐年计算。建设期年贷款利息＝（年初累计借款＋本年新增借款÷2）×实际年贷款利率（3）名义利率与实际利率之间的换算i＝（1+r/m）m-1式中：i—实际利率r—名义利率m—名义利率所标明的计息周期内实际上复利计息的次数。结论：从公式可知，当m＝1时，实际利率等于名义利率；当m>1时，实际利率大于名义利率，而且m越大，两者的差异越大。（4）还款方式的界定①运营期内某几年等额还本，利息照付（等额本金还法）：每年应还等额的本金＝建设期内本利和/还款年

3、限②运营期内某几年等额还本付息（等额本息还法）：（5）还本付息表的编制表1.1某项目借款还本付息表单位：万元123456年初借款余额当期还本付息还本其中：付息期末借1/42016/5/9款余额（6）当年收益能否满足还款要求的判断方法一：计算当年可用于还款的最大值＝营业收入－营业税金及其他－经营成本－所得税如可用于还款的最大值≧当年应还的本利和，则能满足还款要求，反之不行。方法二：计算当年偿债备付率＝可用于还本付息的资金/当期应还本付息的金额×100%，如偿债备付率≧1，即能满足还款要求，反之不行。3.与公共科目的关联：《建设工程计价》4.同步训练训练1：某新建项目，建设期为3年，拟从银行均

4、衡贷款900万元，其中第1年贷300万元、第2年贷600万元。若年利率为6%，按年计息，列式计算该项目建设期利息。要求：计算结果以万元为单位，保留小数点后两位。答案：第1年贷款利息＝300/2×6%＝9（万元）第2年贷款利息＝［（300+9）+600/2］×6%＝36.54（万元）第3年贷款利息＝［（300+9）+（600+36.54）］×6%＝56.73（万元）建设期借款利息＝9+36.54+56.73＝102.27（万元）训练2：某新建项目，建设期为2年，拟从银行均衡贷款900万元，其中第1年300万元、第2年600万元。若年利率为6%，按季计息，列式计算该项目建设期第1年的利息。要求

5、：计算结果以万元为单位，保留小数点后两位。答案：实际利率＝（1+6%/4）4-1＝6.14%第1年贷款利息＝300/2×6.14%＝9.21（万元）第02讲等额本金与等额本息还款训练3：某项目建设期2年，运营期6年。建设期内，每年均衡投入自有资金和贷款各500万元，贷款年利率为6%。项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法偿还。问题：（1）列式计算建设期贷款利息。（2）列式计算各年应还本金与利息额。（3）填写还本付息表。答案：（1）建设期借款利息：第1年贷款利息＝500/2×6%＝15.00（万元）第2年贷款利息＝［（500+15）+500/2］×6%＝45.90（万元）建设期借款利

6、息＝15+45.90＝60.90（万元）（2）运营期各年应还本金与利息：建设期借款本利和＝500+500+60.9＝1060.9万元运营期每年应还本金＝1060.9/6＝176.82万元运营期第1年应还利息＝1060.9×6%＝63.65万元运营期第2年应还利息＝（1060.9－176.82）×6%＝884.08×6%＝53.04万元运营期第3年应还利息＝（1060.9－176.82×2）×6%＝707.26×6%＝42.44万元运营期第4年应还利息＝（1060.9－176.82×3）×6%＝530.44×6%＝31.83万元运营期第5年应还利息＝（1060.9－176.82×4）×6%＝

7、353.62×6%＝21.22万元运营期第6年应还利息＝（1060.9－176.82×5）×6%＝176.80×6%＝10.61万元（3）填写还本付息表。表1.2还本付息表单位：万元2/42016/5/9计算期项目12345678期初借515.001060.90884.08707.264530.44353.62176.80款余额当期还240.47229.86219.26208.65198.04187.43本付息其中：17