物业管理纠纷解决的adr模式探讨

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1、LeOalg协mdSociety／2D1口年4月(上){I}IJ占缸金管理够解决的ADR式探毛国芳孙建权摘要本文从实务研究的角度分析了物业管理纠纷的现状及存在的问题，对物业管理纠纷案件诉讼解决模式的弊端进行了探讨，并提出了和谐解决物业管理纠纷的三种ADR模式。关键词物业管理诉讼模式ADR模式中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)04-126-02我国的物业管理从产生初期的无序，到迅速发展狂热的中有全面的完成工作，只是片面的实行几项工作任务。并且保安对期，再到平稳的后期，走过了风风雨

2、雨的二十多年发展历史，而关外来人员的管理不够严格，存在不安全风险性。于物业管理的立法工作也从未停止过。自1994年以来，建设部(五)公共维修资金纠纷等国家部委(局)和各地方政府颁发了《物业管理条例》、《城市新特别是业主、业主委员会、物业管理公司因缴纳、管理、使用建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办公共维修资金发生的纠纷。法》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》等行政规二、对物业管理法律属·I生的思考章、行业规范和地方性法规。2007年3月16日，十届全国人大(一)合同性质——管理抑或服务．

3、五次会议上通过的《物权法》的正式实施，意味着物业管理行业的对物业管理的定位，目前一般持两种观点，一种是带有行政有关规范第一次被纳入国家大法之中。色彩的管理与被管理的法律关系，还有一种是民事法律关系。笔虽然这些相关法律法规的出台，解决了一部分的物业纠纷，者认为应该定位为服务关系，即民事法律关系。一定程度上规范了物业的管理，但仍存在一些不足之处：如我国所谓物业管理，应是服务与管理的结合，首先是物业公司对立法起步晚，与国外存在着较大的距离；各地立法相差较大，造成业主的服务，其次才是物业公司对物业的管理。实践中，以往很了立法上的

4、不平衡；缺乏统一性；立法层次较低；物业的监督机制多物业公司与业主的矛盾都是由于角色颠倒，没有弄清楚谁才是不健全⋯⋯这些都会导致物业管理不完善。真正的管理者。这个管理向服务的转变有利于物业服务行业工一、物业管理纠纷的现状作理念的转变，改变了“重管理轻服务”的不正确认识。同时，明宁波市鄞州区人民法院2008年受理了物业服务合同纠纷案确了对业主的“主人”身份，业主才是真正的管理者，而物业公司件163件，2009年受理了181件，2010年又有涉及雅戈尔物业公是服务者。司和荣大物业公司的两干余件物业合同纠纷案件欲诉到鄞州区在法律

5、关系上，业主与物业管理者双方是平等的主体，但由人民法院。物业纠纷案件占该院民商事案件总数的比例从约5％于业主是付费方，物业公司是提供服务的一方。按照合同，一方提高到2O％左右。可见，物业合同纠纷的问题越来越突出。矛盾付费，另一方兑现服务承诺，是一种买卖合同关系，业主出钱买的的焦点主要集中在以下几个方面：是物业管理公司的服务。在这对关系中，业主好比是“主人”，物(一)物业管理费纠纷业公司则是“保姆”，而服务是“保姆”的天职。纠纷数量最多的案件为物业管理企业向业主或使用人追索因此，无论是从商业角度还是从法律角度上来看，物业管

6、理物业管理费、水电费，业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业的正确定位为服务更准确。管理质量低下等理由拖欠物业管理费，这些案件共占收案数的(二)法律关系——检讨与反思9O．5％。究其原因，主要是有些物业存在擅自扩大收费范围的现我国学界对物业服务合同的性质主要有以下几种学说：象，物业管理项目和标准公示性不高；也有些物业擅自提高收费1．雇佣(承揽)关系说。这种观点认为：业主是物业服务的买标准，增多收费项目；还有对于管理费的用途的公开性不高，业主者，是雇主；物业公司是劳务的提供者，是被雇佣者；两者是雇佣们了解少，管理费的用途的

7、透明度不够：物业管理质量低下等等。关系，或是认为双方是承揽关系，是按照一方的具体要求完成特(二)小区内停车位纠纷定工作的合同。但是，物业服务公司在履行自己义务的时候，可据了解，目前不少小区由于车位都的不确定性，导致业主们以在物业合同规定的范围内有一定行使的权利，不是原原本本按停车无秩序；也有公共用地规划不合理，导致露天停车困难，甚至ji{{业主的指示，有一定的相对自由权，而雇佣合同中却要严格按出现停车位不足；还有物业公司对于机动车停放管理不够主动。照对方的要求行使权利。因此，物业服务合同的性质认为是雇佣(三)小区公共区域

8、纠纷(承揽)关系是不恰当的。物业公司对于公共设施、公共设备的维修情况不乐观，维修2．委托关系说。这种观点认为：在物业服务合同关系中，业不够及时、不够主动、不够积极。同时，也存在一定的公共区域的主处于委托人的地位，而物业公司处于受托人的地位，物业公司纠纷问题。受托处理的委托事务就是物业管理。但是，法律后果的归属不(四)