adr视野下的物业管理纠纷解决机制探讨

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1、ADR视野下的物业管理纠纷解决机制探讨ADR视野下的物业管理纠纷解决机制探讨ADR视野下的物业管理纠纷解决机制探讨ADR视野下的物业管理纠纷解决机制探讨ADR视野下的物业管理纠纷解决机制探讨ADR视野下的物业管理纠纷解决机制探讨ADR视野下的物业管理纠纷解决机制探讨山东省农业管理干部学院201I拄第28卷第4期ADR视野下的物业管理纠纷解决机制探讨唐欣(山东省农业管理干部学院,山东济南250010)摘要:物业管理纠纷具有易发性,涉众性,涉及主体的广泛性,处理过程的复杂性,解决目标的特殊性等特点.这决定在物业管理纠纷的解决方式上,不可能

2、采用单一诉讼模式.本专-重点介绍了沟通协商(谈判),调解,行政裁决争仲裁等几种ADR解决方式,并就相应方式在物业管理纠纷解决中的具体实施提出建议.关键词:物业管理:纠纷解决机制;ADR中图分类号:C913文献标识码:A文章编号:1L3~8-7540(2011)04-0085-02随着房地产业的发展.物业管理与人们的关系越来越密切,物业纠纷也开始大量涌现.物业管理纠纷具有易发性,反复性,涉众性等特点.很多物业管理纠纷还体现了我国深层次的社会矛盾,通过诉讼途径解决纠纷.只能处理表面的问题.深层次问题无法解决.因此,通过多种途径共同处理物业

3、管理矛盾纠纷,合力维护社会的和谐稳定,已成为业主,物业管理企业及政府相关管理部门普遍关注的问题.借鉴ADR模式的做法,探索我国物业管理纠纷的新型化解机制,显然是一项值得尝试的工作.一,ADR制度概述ADR是AlternativeDisputeResolution的缩写.既可以根据字面意义译为”替代性(或代替性,选择性)纠纷解决方式”,亦可根据其实质意义译为”审判外(诉讼外或判决外)纠纷解决方式”或”非诉讼纠纷解决程序”.美国1998年(ADR法》中对其定义为:代替性纠纷解决方法包括任何主审法官宣判以外的程序和方法,在这种程序中.通过诸

4、如早期中立评估,调解,小型审判和仲裁等方式,中立第三方在论争中参与协助解决纠纷.目前,ADR已经成为一个通用的术语被人们所接受.一般说来,这个概念强调的是与法院的诉讼程序相区别的程序.ADR具有六方面特征:包括程序上的非正式性,纠纷解决基准上的非法律性,纠纷解决主体的非职业化,运作方式的民间化或多样性,纠纷解决者与当事人关系的平等性以及纠纷解决过程和结果的互利性和平和性.二,物业管理纠纷的类型,特征(_-)物业管理纠纷的类型物业管理纠纷是指物业管理企业,业主,非业主使用人及其他物业管理主体之间在物业使用,维修,养护,管理中产生的矛盾和

5、争执.物业管理纠纷的类型多种多样.按不同的标准可以划分出多种类型的纠纷.按照纠纷发生的原因.可分为小区共用部位的侵权纠纷,物业配套设施设备方面的纠纷,物业管理收费方面的纠纷,物业装修纠纷,小区安全方面的纠纷等;按照纠纷法律关系性质的差异,分为民事纠纷,经济纠纷,行政纠纷,刑事纠纷等;按照发生纠纷的主体不同,分为物业服务企业与业主(使用人)间的纠纷,业主之间相邻关系引起的纠纷,物业服务企业与专业服务机构的纠纷,业主与行政部门的纠纷等;按照纠纷发生的时间段不同,可分为前期物业管理纠纷,物业使用中的纠纷等.(二)物业管理纠纷的特征l,物业管

6、理纠纷具有易发性.由于物业管理涉及的主体和事务多样化复杂化,这些主体之间容易受服务态度,服务质量及个人情绪等的影响而产生争执,因此,物业管理纠纷具有易发性.物业管理作为一个行业,其发展还不是很成熟,再加上我国关于物业管理的法律法规还不健全.导致目前物业管理纠纷有增无减.2,物业管理纠纷具有涉众性.物业管理大多涉及业主团体的共同利益,物业管理纠纷也通常是物业管理费的缴纳,物业管理质量等涉及全体业主利益的共性问题.由于当事人多处于同一事件背景和同一社区,因此会形成共同的利益圈.在发生纠纷时,有时会以某一小区为单位,业主对纠纷达成一定的共识

7、,通过群体性行为的方式进行诉讼.因此物业管理纠纷具有群体性纠纷的潜在因素.3,物业管理纠纷涉及主体的广泛性.物业管理纠纷涉及主体,既有我国公民,法人和其他组织.又有外国公民,外国企业,港澳台同胞;既有业主,使用人,也有物业服务公司,房地产开发商或行政管理部门.既可能涉及业主与使用人的关系,业主或使用人与物业服务公司的关系,又可能涉及到房地产开发商与物业服务公司的关系,业主委员会与物业服务公司的关系.业主,业主委员会或物业服务公司与房产管理部门的关系等.因此.物业管理纠纷涉及的主体及法律关系非常复杂.作者简介:唐欣,(1969一),女,

8、山东巨野人,山东省农业管理干部学院土地资源与房地产管理系副主任,副教授,硕士.?85?4,物业管理纠纷处理过程的复杂性.物业管理纠纷涉及的主体及法律关系十分复杂,又由于物业管理纠纷属新类型的纠纷,物业管理法律制度体系还不