我国养老地产商业模式研究.pdf

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姻名家观察姻现代管理科学姻2014年第10期我国养老地产商业模式研究荫江生忠杨汇潮袁卓群摘要院国内养老地产业发展如火如荼，但各投资机构并没能形成一个清晰的、多元化的商业模式，开发形式单一，高端养老社区重复建设；融资方式单一，地产或保险企业全能运作；运营模式单一，投资收益回收期长。利用合作模式、BOT模式、REITs投资、信托方式等投资方式，建设多社区共享养老设施、全龄社区内养老机构，配合以房养老入住模式，建设与物业分离的运营模式以形成新的、符合国情的、可供各种投资机构组合选择的商业模式，有助于以养老地产业的发展满足老龄化带来的养老需求，带动整个养老产业链的提升。关键词：养老地产；商业模式；REITS一尧引言国地产开发模式接近于香港的全能式袁但向美国式发展是养老地产是由地产开发商或其他商业投资机构建设必然选择遥徐文杰渊2011冤以寿险公司为投资主体分析袁养推出的针对老年人养老居住的房地产产品袁也是以完善的老地产的主要盈利点在于土地及房地产开发尧物业增值尧基础生活及护理等设施为老年人提供符合生理及心理特物业租金尧配套服务尧管理收入遥郑志华渊2012冤认为结合养点的综合性养老服务体系遥这一服务体系以住宅房屋为核老保险和长期护理保险为老人融资是适当的运营模式遥我心袁以专业化运营管理团队为支撑袁负载有居住养老尧生活国养老地产目前存在的问题袁徐瑜阳渊2011冤尧张冬冬看护尧医疗护理尧餐饮娱乐尧文体休闲等多种职能袁并且形渊2012冤认为是开发定位不清尧政府支持不足尧如何开发尧如式多样袁有专业化老年公寓尧老年社区尧普通社区中的养老何运营尧如何盈利问题遥潘素侠渊2013冤尧张雷渊2013冤认为保机构尧多社区共建的养老服务设施等遥险公司与房地产商的优势结合是未来的开发方向遥国内养老地产发展得如火如荼袁但各投资机构都还没三尧养老地产商业模式研究有一个完整清晰的商业模式袁国内养老地产发展形式单1.开发模式遥开发养老地产比商业地产更为复杂袁对一袁各企业都对准高端养老社区袁入住条件一般居民难以建筑设计尧物业运营要求高袁要找到适合自身市场定位尧可达到袁限制了市场开拓曰融资方式单一袁房地产公司尧寿险利用资源尧资金水平尧风险控制水平的开发类型袁同时这一公司尧医疗护理机构协作融合性低袁以房养老等金融工具开发类型又要适合目前国情袁适应老年消费者的传统观念未能施行曰运营阶段盈利能力低袁难于控制成本与风险袁投与思维遥资成本回收期长遥从开发形式尧融资方式及营运模式三个目前不论是房地产商还是寿险公司袁目前都只开发了方面形式一套清晰的商业模式值得深入研究袁这一商业模综合高端老年社区袁但养老地产至少有15种开发模式袁如式在开发尧融资尧营运尧市场定位等环节应当是多元的尧多表1示遥层次的袁既有适用于资金实力雄厚大型企业的袁也有适用企业选择综合养老社区开发模式袁一方面是这一模式于中小企业的遥在国外比较成熟袁投资运营方面容易借鉴曰另一方面潜在二尧综述客户群经济收入水平高袁能够较短时间内收回成本遥但中国外的养老地产商业模式主要有美国模式尧日本模式小公司需要避开过高的资金要求袁避免过长的收益回笼及香港模式遥美国养老地产体系运作顺畅袁由投资商尧建筑期袁要以更加灵活的方式开发养老地产遥商尧运营商形成了完整的融资尧建设尧运营的市场化体系遥2.投资模式遥投资是涉入养老地产最重要的环节袁决日本养老地产有政企合作和企业独立开发两类模式袁野介定需要资金量多少尧投资回报期长短尧投资所得收益高低尧护保险制度冶的实行推进了养老市场的放大与成熟袁运营投资风险尧所需要准备的资源及必须符合的规章监管等遥由介护服务商提供袁融资支持来自于政策补助和银行长期不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平尧资金运低息贷款袁开发模式主要是隔代混居社区遥香港地产的开用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式袁发模式以获得土地资源为前提袁以巨额开发资金为保证也可以选择复合式投资模式袁分散风险遥渊通过预售或银行融资冤袁由地产企业独立完成设计尧规划尧渊1冤全资自筹模式遥全资自筹模式主要指一些资金实销售尧运营或出租物业等一系列流程而获得回报遥力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融我国的养老地产商业模式并未真正形成遥王忠渊2011冤资扩大自有资金后进行养老地产投资开发遥采用全资模式认为养老地产商业模式包括土地获取方式尧房屋销售模最大的优点在于最具可控性袁可以完全按照预先规划的目式尧营销模式尧服务模式及区域选择等遥李静渊2006冤认为我标制定投资计划并实施袁完全将预期想法付诸实践袁不必-6- 姻2014年第10期姻现代管理科学姻名家观察表1养老地产开发的15种类型审计尧公开信息披露等方面序类型一院与社类型二院与相关类型三院与旅游或类型四院与国际都有严格的法律标准袁投资类型五号区共同建设机构并建商业地产合作品牌接轨信息获得也十分便利袁也适综合型就近医疗机构与风景区内全球连锁品牌寿险公司利用保险1宜对养老地产业并不熟悉养老社区建设养老设施疗养机构合作养老机构建设产品对接养老社区的机构投资遥大型社区内的养老设施与利用中心商业国际知名养老品牌结合经验丰富的护理2养老单元幼儿园并建城区的便利条件的本土化建设机构开发养老机构渊4冤信托投资模式遥信普通社区内的就近高等利用自身资源袁如酒店托投资模式指一家或多家3养老设施教育机构建立转型养老机构投资机构集合资金以建立多社区共享的优越区位的空闲厂房信托的方式交给信托公司袁4养老服务机构或学校改建养老机构并规定投资方向为养老地担心与合资方出现决策与管理上的矛盾曰二则是可以获得产遥由于信托公司近年来在全部投资收益遥全资模式也有缺点袁最大问题在于投资量我国发展日加成熟袁规模也不断扩大袁信托投资模式操作过大袁风险难于控制遥性较强遥首先袁投资商将集合资金交给信托公司袁签订信托渊2冤合作投资模式遥合作模式指投资商与其他机构合合同遥根据信托投资方向可以分为证券投资信托尧组合投作共同开发养老地产项目袁如寿险公司尧房地产公司尧医疗资信托和房地产投资信托遥其次袁信托公司根据信托合同护理机构等遥合作方式可以是业务上的合作袁如中国人寿约定袁将投资资金放贷给指定养老地产项目袁或以信托资与中冶置业的合作协议曰也可以是股权方面的合作袁如保金直接新建或参股一家养老地产公司袁或购买养老地产公险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司袁或者保司发行的债券渊证券投资信托冤袁并取得相关利息尧股息尧资险公司入股房地产公司遥保险公司比房地产商更具有融资本利得等回报遥最后袁在一定期限内袁信托公司按照合同约运作能力袁可以提供长期资金支持和风险管控尧咨询袁房地定将投资回报分配给投资者袁或解散信托遥产开发商则可以提供开发经验尧养老地产规划与技术管理渊5冤BOT模式遥指Build-Operate-Transfer渊建设-经营-甚至土地袁投资收益由双方按照投资比例分配遥医疗护理转让冤遥近年来袁BOT及其衍生模式日渐成为流行的投资与机构也是优质合作对象遥医疗护理机构通过多年经营与发建设方式袁主要被一些发展中国家用来进行基础设施建展袁对老年客户接触深入袁了解其市场期望与需求袁市场口设遥碑良好袁积累了大量忠诚客户袁这些资源形成了有效市场2012年7月民政部发布关于鼓励和引导民间资本进定位袁更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一遥合入养老服务领域实施意见袁以采取政府补助尧购买服务尧协作模式也有缺陷袁合作双方存在利益博弈袁在合作过程中调指导尧评估认证等方式袁鼓励各类民间资本进入居家养双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为袁在决老服务领域遥民间资本可以利用政策支持袁凭借养老事业策与管理上也难免沟通不畅遥的准公共产品性质及巨大的市场需求袁采用BOT模式进渊3冤REITs模式遥REITs渊RealEstateInvestmentTru-入养老地产及服务领域遥建立社会福利性较强的养老院袁sts冤也称房地产投资信托基金袁投资者将资金汇集到房地一方面在政策支持特许经营下能够获得利润袁另一方面提产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证高了中低端养老水平袁获得良好的社会收益及溢出效应遥明袁房地产投资信托基金公司利用专业投资技发起签订特许协议融资建设运营政府回收能进行经营袁投资方向集中于带来稳定租金收投资方先行养老地产经营与商业银现金与风险投资方将养入的房地产项目尧房地产贷款尧购买抵押贷款组建项目公特许权行尧物业机控制老地产交由或者抵押贷款支持证券渊MBs冤袁所得收益将按司或团队土地尧税收优构合作利用特许权政府管理投资比例分配遥REITs模式的特点有院收益长惠养老地产经营盈利行政流程支持项目证券期稳定尧流动性良好尧投资风险低尧REITs模式等化可以享受税收优惠尧REITs模式投资简单袁运图1BOT模式的流程框架营制度透明遥表2不同运营模式的优劣比较REITs模式本质上是一种资运营模式优点劣势金集合袁对于中小公司来说袁资本将养老地产开发成商品即可袁产业链短袁销对养老地产利润链渗透不足袁无量不大也可以参与投资遥在美国袁只建设不售完成即收回大部分成本袁避免了物业运营法从物业管理运作中获得增值运营REITs模式的资产构成及收益来风险袁总体投资成本较小及溢价收入源都简单清晰袁公司型或契约型不建设只只负责销售后的运营管理袁对资金量要求少投资回报期拉长袁养老地产前期REITs也都有严格的运营规章及运营于建设投入袁降低了进入门槛开发设计及质量难以控制法规袁作为上市流通的证券产品袁将利润链最大限度地拉长袁获得了社区开投资回报期最长袁资金要求高袁在建设与运其在市场准入尧运营章程尧高管任发尧医疗护理及物业运营等各环节收益及资经营管理尧资源整合尧部门协调尧营相结合职资格尧利润分配尧监督管理尧会计产增值袁控制力强袁预期目标实现度高利润分配方面存在挑战-7- 姻名家观察姻现代管理科学姻2014年第10期多元主体市场定位开发模式投融资模式运营模式用权是专属的袁入住老人子女不能继承袁但入住老人不想继续居住可随时搬离遥出租保险公司中高端客大型综合高全资自筹只建设不型入住模式在资金上给了客户一定缓冲袁户端养老社区模式运营政府相关老人可以利用月养老金尧原有住房租金等部门中低收入全龄化社区股权合作不建设只形式供养养老社区曰投资商虽然无法快速客户内的养老单模式运营一般性营元收回投入成本袁但对租金具有定价权袁可以利机构五保户尧小型连锁养REITs建设与运根据市场或者通货膨胀调整袁获得养老地三无人员营相结合老机构产溢价收入遥老人在更换入住类型时袁也更房地产企业有康复尧护多社区共享信托投资模为便利袁只需要缴纳不同级别租金即可遥理需求老人养老医疗护式除了目前这几种最基本的入住模式医疗护理理机构机构有医疗需BOT外袁寿险公司还推出了与养老保险产品对与医疗护理求老人模式接的入住形式袁对接模式对养老保险产品国际连锁机构尧高校等共建养老及地产来说都是一种销售推动遥当养老产机构机构品到达给付期限时袁可以以养老社区入住图2不同投资机构的养老地产商业模式选择权这种实际服务形式抵换袁这时养老社区3.运营模式遥养老地产的运营模式主要指当养老地入住权与养老保险产品无异遥这种抵换对于消费者来说可产建成后袁如何进行产品销售尧整体管理尧日常经营尧考核以提前锁定养老成本曰但对保险公司来说袁这种对接方式运转等遥既扩大了客户群袁又带来了精算定价上的挑战遥一些寿险渊1冤运营模式中的角色定位遥在美国袁养老地产开发采公司提高了条件袁规定只有购买的保险产品达到了一定金用的是开发商尧投资高与运营商互相分离模式遥这一模式额后投保人才能获得入住权遥的核心是开发利润尧租金收入尧经营管理收益和资产升值四尧结论收益的分离与投资风险尧经营风险尧市场风险的分拆遥开发养老地产业是目前养老产业中最为活跃的行业之一袁商通过快速销售地产商品给投资商或运营商迅速收回成也是涉及产业链长尧相关行业广泛的野中坚行业冶袁养老地本袁收益不高但资金回笼快曰投资机构通过资产买卖获得产与以房养老金融服务尧证券化投资工具尧医疗护理服务尧高收益袁同时也承担相应财务风险曰运营商通过少量资产老年用品生产尧老年文娱业尧旅游业都密切相关袁其发展将以杠杆方式扩大经营袁获得较高现金回报并承担着市场与带动起整个养老产业链的完善与提升遥目前我国养老地产经营风险遥业各投资机构把市场定位都放在了高端养老社区上袁开发根据是否参与建设与运营环节袁运营模式分为三种类形式单一袁定位客户单一袁盈利模式单一袁养老地产多样性型院只建设不运营模式袁不建设只运营模式及既建设又运特征没有发挥出来遥地产企业在房产开发经验及物业运营营模式遥这三种模式及其优劣比较袁如表2遥方面具有优势袁寿险企业在资金实力尧资源整合能力及客渊2冤运营模式中的入住方式选择遥入住养老地产涉及户营销方面具有优势袁医疗护理机构在专业疗养方面具有两个重要权利袁房屋使用权及产权袁按照养老地产产权的优势袁因此无论是地产企业尧寿险企业还是医疗护理机构尧不同归属袁老年客户入住方式可以分为销售型尧出租型及民政单位等投资主体都要根据自身情况选择恰当的商业对接型遥模式遥销售型入住模式袁又称购买型或不记名式袁将养老地参考文献院产使用权同产权一并让渡给入住老人袁老人在入住时需要1.郑志华.基于养老社区的新型寿险商业模式研究.交纳一笔购买金袁类似于购买商业地产遥购买产权需要大中国社会科学院研究生院学位论文，2012．量资金袁对于入住老人来说是一笔不小支出袁但对于投资2.傅鸿源，孔利娟．“以房养老”模式的现状及分析.机构来说则可以快速收回前期投入成本遥在后期运营方城市问题，2008，（9）：68-72．面袁出让产权并不影响日后投资商收取其他服务费用袁但3.周燕珉.养老地产的15种模式.房地产导刊，入住老人通过购买产权野买断冶了房产袁因此养老地产及其2013，（Z1）：120-121．它相关增值都由入住客户及其继承者享有袁运营公司无法4.欧新煜，赵希男．保险公司投资养老社区的策略获得时间溢价遥转让产权为也家庭带来了继承便利袁契合选择.保险研究，2013，（1）：119-127．了老人消费观念遥产权销售模式也带来一些问题袁如70年基金项目：2013年度保险会部级课题（重点课题）“商产权界定尧入住老人想更换居住类型等遥业养老保险及其产业链延伸国际比较研究”。出租型袁又称会员制或记名式遥出租型入住模式不转作者简介：江生忠：南开大学风险管理与保险学系教让产权袁入住老人通过支付租金获得养老地产使用权遥销授、博士生导师；杨汇潮，南开大学经济学院风险管理与保售型入住模式通过野买断冶一次性将产权及使用权转让袁出险学系博士生；袁卓群，南开大学经济研究所博士生。租型以按月或年的现金支付购买养老地产使用权遥出租使收稿日期：2014-08-18。-8-