房地产企业偿债能力与盈利能力分析

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　　房地产企业偿债能力与盈利能力分析房地产企业偿债能力与盈利能力分析提纲：本文以现代财务分析理论为指导，运用系统论方法，在选择企业个案财务信息基础上，依据房地产企业特点，深入分析、综合评价企业偿债能力和盈利能力；结合房地产企业财务和管理工作实践经验，以案例为起点探讨房地产企业偿债能力与盈利能力分析中存在的共性问题，并提出相应解决方式；在财务分析和问题解决过程中，思考企业提高偿债能力和盈利能力的途径。一、房地产企业特点(一)资金密集。(二)管理密集。(三)产品生产周期长。(四)生产环节多。(五)高负债率。(六)高风险。二、偿债能力分析(一)偿债能力表内因素分析 1、短期偿债能力分析(1)营运资金(2)流动比率(3)速动比率2、长期偿债能力分析(1)资产负债率(2)产权比率(3)已获利息倍数(二)企业偿债能力表外因素分析1、存货变现能力。2、融资能力。(1)项目销售前景及利润大小的预测。(2)资信等级。(3)管理经验。3、或有事项。4、长期租赁。5、合资经营。6、现金流量。三、盈利能力分析(一)盈利能力表内因素分析1、营业利润率2、总资产报酬率 3、净资产收益率(二)盈利能力表外因素分析1、收入政策对盈利能力的影响。2、证实资产减值。3、提供贷款担保。4、主营业务收入大幅增长。四、偿债能力与盈利能力分析在实践应用中要注意的问题(一)要综合运用各项财务指标对企业做出判断。(二)重视横向行业指标比较和纵向企业内部不同年份数据比较。(三)重视存货市场价值评价。(1)存货构成。(2)房地产企业品牌经营策略与存货价值。(四)结合项目运营周期来考察企业的盈利能力。(五)不同收入政策粉饰下的盈利能力判断。(六)不同成本归口核算粉饰下盈利能力判断。(七)重视结合企业非财务资料分析。(八)通货膨胀时期，应将物价变动对盈利能力和偿债能力的影响剔除。五、提高企业偿债能力和盈利能力的途径(一)控制好负债规模。(二)加快项目开发进度，降低财务成本。 (三)加强企业管理，控制企业生产成本和管理成本。(四)建立风险管理体系。(五)加强企业资信建设，树立良好信誉，提高企业融资能力。(六)加强企业现金流量分析。附表：资产负债表、利润表、现金流量表【摘要】：本文以现代财务分析理论为指导，运用系统论方法，在选择企业个案财务信息基础上，依据房地产企业特点，深入分析、综合评价企业偿债能力和盈利能力；结合房地产企业财务和管理工作实践经验，以案例为起点探讨房地产企业偿债能力与盈利能力分析中存在的共性问题，并提出相应解决方式；在财务分析和问题解决过程中，思考企业提高偿债能力和盈利能力的途径。【关键词】：房地产企业、偿债能力、盈利能力、财务分析、注意问题、提高途径【正文】： 房地产行业是我国最近十几年发展起来的新兴产业。自1998年中国的房地产业进入新一轮增长期以来，房地产市场日趋活跃，房地产业已成为新经济的增长点，它对GDP的贡献日益突出。由此产生了越来越多的利益方对房地产企业的资信、实力等的评价，例如：股东及潜在投资者需要评价企业经营业绩；企业管理者需要对企业进行财务分析，以期改善和提高经营成果；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核；企业客户也需要对企业履行质量担保义务的能力进行分析；政府部门需要对企业进行财务分析，尤其侧重于评价性分析和监察性分析。而以上的各方评价的核心在于对房地产企业偿债能力和盈利能力的评价。因此，我们选取了房地产企业个例，对其报表及其它相关资料，结合房地产企业经营特点和财务管理实践经验，对其偿债能力和盈利能力进行分析和评价，总结出房地产企业偿债能力和盈利能力分析的特点和共性问题，并提出解决方案（报表附后）。一、房地产企业特点(一)资金密集。从事房地产业对资金的要求很高，一个房地产项目，少则投资上千万元，多则几个亿，它完全是一种投资行为。这也要求企业的资本金较高。(二)管理密集。随着社会化分工的进一步明确，涉及到房地产开发的各个环节几乎都可以利用社会资源，如项目评估公司、策划代理公司、设计公司、建筑公司、装饰公司、物业管理公司等，但这些资源如何有机地结合起来，发挥最大的优势为我所用，这就要求房地产企业在管理上加以控制和协调，并能具备充分整合资源的能力。12345678分页标题#e# (三)产品生产周期长。房地产项目从投资决策到项目全部交付，短则一、二年，长则六七年(主要指一个项目分期开发)，产品的生产周期比较长。因此，其在生产过程中遇到的可变因素比较多，这要求企业对变化的情况反应灵敏，反馈要迅速。因此，在进行财务分析时，要在不同的开发阶段，分析指标的侧重有所不同。例如，在生产阶段，要加强企业成本分析；在销售阶段，要加强企业收入分析。(四)生产环节多。从投资评估，到拆迁、营销策划、规划设计、工程建设、物业管理，房地产项目的开发过程环节较多，而且每个环节互相制约，环环相扣。(五)高负债率。目前我国房地产企业的资产负债率非常高，通常超过70％，一些地区甚至高达80%至90%。也就是说，一个房地产项目在最初的开发中，自有资金不到30%，另外超出70%主要于金融机构贷款和产品预售时从购房者处收到的房款，而大部分房款又是购房者从银行获得的按揭贷款，所以，房地产企业极度依赖银行资金，同时也引发了其巨大的偿债风险。从这方面来看，房地产企业经营与其它行业有明显的区别。因此，在分析偿债能力时，要建立企业偿债风险的预警机制，动态的监控企业偿债风险。同时，要注重财务的稳健经营原则，以规避风险，使企业走上稳定健康经营之道。 (六)高风险。投资额大、负债率高、生产周期长、生产环节多且复杂揭示企业固有的内在风险较高，在开发过程的任何一个环节出现问题而未能解决好就可能引发巨大负面风险；市场瞬息万变、竞争十分激烈导致市场和环境风险加大；政府重视宏观和微观政策调控导致政策风险因素增加。在这些因素综合作用下，房地产行业蕴含了巨大的风险。从以上分析可以看出，房地产企业的财务特点与其它行业企业有着明显的区别，因此，在对房地产企业偿债和盈利能力分析时，我们要着重依据其行业特点来分析。二、偿债能力分析负债是房地产企业资金的重要组成部分，通常它在房地产企业资产的比重超过70%，因此，企业偿债能力的分析对于债权人、股东都显得尤为重要。偿债能力是指企业偿还全部到期债务的现金保证程度。企业债务偿付压力主要有二方面：一是一般债务本息的偿还，如各种长期借款、应付债券、长期应付款及各种短期借款。二是具有刚性的各种应付税款。不是所有债务都对企业直接构成压力，真正构成压力的是那些即期到期的债务，不包括尚未到期的债务。偿债能力分析通常分为短期偿付能力和长期偿付能力分析。(一)偿债能力表内因素分析1、短期偿债能力分析 (1)营运资金营运资金是指企业流动资产减去流动负债后的差额，用公式表示：营运资金＝流动资产－流动负债(注1)。它反映的是流动资产可用于归还和抵补流动负债后的余额，营运资金越多，说明企业可用于偿还负债资金越充足，短期偿付能力越强，债权人收回债权的安全性越高。因此，可以将营运资金作为衡量企业短期偿债能力的绝对数指标。该公司2001年和2002年的营运资金分别为：785,376.71-313,576.75=471,799.96千元；1,021,102.45-479,531.35=541,571.1千元。2002年比2001年增加了69771.14千元，这说明该企业2002年较2001年短期偿债能力有所增强。在实践运用中，营运资金是一个重要的财务风险计量指标，它不仅反映企业短期偿债能力强弱，同时也影响企业负债筹资能力。商业银行及其它金融机构的许多贷款协议及其它债务契约都含有要求企业保持某一最低营运资金水平的限制性条款。因此，房地产企业建立财务风险预警系统时，有必要将营运资金作为一个指标，可以根据企业经验值及其它，将企业保持一个适量的营运资金水平，以备偿付当期到期债务，减少负债风险。(2)流动比率 流动比率是指流动资产与流动负债之间的比率，其计算公式为：流动比率＝流动资产/流动负债。流动比率是衡量企业短期偿债能力的重要指标，表明企业每元流动负债有多少流动资产作为支付保障，反映了企业流动资产在短期债务到期时可用于偿还流动负债的能力。从债权人角度看，流动比率越高越好，因为流动比率越高，债权越有保障，借出的资金越安全；从经营者和所有者角度看，并不一定要求流动比率越高越好，根据经营需要，进行负债经营也是现代企业经营的策略之一。西方财务管理界人士认为，流动比率为2是比较合适的，这是因为它即使将流动资产萎缩程度达到50%，也不致使流动负债遭到损失。该公司的2001和2002年流动比率分别为：785,376.71/313,576.75=2.5；1,021,102.45/479,531.35＝2.13。2002年比2001年有所降低，说明短期偿债能力下降了。从比率上看，二年的流动比率均大于2，可以认为这个指标是较合适的。从该指标计算结果来看，企业具有较强的短期偿债能力。(3)速动比率速动比率是指的速动资产与流动负债之间的比率，计算公式是：速动比率＝速动资产/流动负债。 速动资产是指扣除存货后的资产，它是假定存货毫无价值或难以脱手兑换现金的情况下，企业可动用的流动资产抵付流动负债的能力，因为存货本身存在销售以及压价的风险。而速动资产可立即用于偿还债务(注2)。因此，在检验企业短期清偿债务的能力上，它比流动比率更有用。从理论上讲，速动比率为1被认为较合适，因为每1元负债至少应有1元的速动资产来支付。该公司2001年和2002年的速动比率分别为：(785,376.71-659,174.98)/313,576.75=0.4；（1,021,102.45－877,134.84）/479,531.35＝0.3。2002年比2001年有所降低，这说明2002年该公司偿债能力比2001年有所降低；从计算结果来看，速动比率明显偏低，企业存在较大的偿债风险。从速动比率偏低这一表相，我们可以从以下二个方面分析原因：①与同行业比较：根据目前中国上市的房地产企业报表统计，房地产行业的这一比率平均在0.2-0.4之间，所以整个行业这个比例均偏低，这一指标也揭示了目前中国房地产行业普遍存在巨大的偿债风险。因此，该公司与行业指标比，属正常的甚至属较好的企业。但仍应极度重视这一偿债风险，做好风险防范措施。12345678分页标题#e#② 从企业内部形成这个指标的因素来看，这是因为房地产公司的开发周期较长，产品从开始生产到销售至少需要1-2年，因此，在销售收入最后确认之前，这部分投资都是以存货的形式在报表上反映出来。而企业一旦发生大量产品质量问题或销售困难，这部分存货的变现能力就非常差，价值也会降低很多。另一方面，房地产开发投资大，在销售之前的投资，除了发生少量的期间费用外，绝大部分投资均进入存货，这也导致存货这部分资产比重十分大。因此，在实践中对一个房地产企业进行价值评估、资信调查时，除了对报表数据的分析外，对企业存货构成及实际价值的市场分析和调查，确定其存货的风险也是非常关键的。它的分析可以成为财务分析的有效补充，为决策提供重要的参考意义。2、长期偿债能力分析(1)资产负债率它是指企业负债总额对资产总额的比率，公式为：资产负债率＝负债总额/资产总额*100%。它表明企业资产总额中，债权人提供资金所占的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。(注3)从长期偿债能力的观点看，这一比率越低，企业财务状况越稳固。负债比率高低对债权人和投资人有不同影响。 从债权人角度看，他们最关心到期能否收回本金和利息。如果负债占资产比重很大，当企业经营有方实现大量利润时，债权人只能按借款协议获得约定的利息收益，风险收益却由企业独享；当企业经营失败时，企业无力还债却严重损害了债权人利益。因此，这种风险和收益的不对称会直接影响债权人放贷决策。因此，债权人希望企业负债比率越低越好，风险也就越小，偿债能力越强。对投资人的影响，要结合企业总资产报酬率的高低判断。当全部资金投资报酬率高于企业长期负债利息率时，负债比率越高，自有资金收益率也越高；当全部资金投资报酬率低于企业长期负债利息率时，负债比率越高，自有资金收益率就越低。所以，财务分析中人们常把负债比率称为财务杠杆，它与财务风险成正比。企业究竟应该确定怎样一个负债比率，取决于企业管理者对企业资产报酬率的预测状况，以及未来财务风险的承受能力。将二者做出权衡后，才能做出正确决策。在实践中，从2004年起，中国人民银行规定，商业银行必须在房地产企业资产负债率小于70%(即自有资金率达30%以上)时才允许放贷，不达到这个标准，即使其它条件符合也不允许发放贷款。因此，在房地产业，负债率小于70%通常被认为是较稳健的，越低越好。 该公司2001年和2002年的资产负债率分别为：485,318.70/831956.73*100%=58.33%；580,057.97/1,056,104.01*100%=54.92%。2002年比2001年略有降低，说明企业长期偿债能力略有提高。与行业水平的70%相比，该公司的资产负债率明显较低，说明其长期偿债能力较有保障。(2)产权比率产权比率是指负债总额与所有者权益的比率，它反映企业所有者权益对债权人权益的保障程度,是企业财务结构稳健与否的重要标志。计算公式为：产权比率＝负债总额/所有者权益*100%。从债权人的角度来讲，这一比率高，风险性越大，所以希望它越小越好。从投资人角度，这一比率越大，只要资产报酬率高于贷款利率，就能提高投资报酬率，所以希望它尽可能大。一般而言，(注4)西方财务分析者常建议企业把负债与权益的比率维持在1：1的水平上。 该公司2001年和2002年的产权比率分别为：485,318.70/342,200.21*100%=141.82%；580,057.97/470,135.91*100%=123.38%。2002年比2001年有所下降，说明2002年负债比率有所下降，偿债风险有所下降，财务结构更趋稳健。从计算的比率来看，它比通常的100%的比率分别超出41%和23%，这反映了该企业的负债比率是较高的，对债权人来说，风险是较大的。但对于房地产企业投资人，如果企业开发销售正常，那它的资产报酬率通常是高于贷款利率许多的，所以它就愿意通过更多的贷款，取得财务杠杆效益，以尽可能实现投资报酬率最大化。正是因为这个利益驱动，导致了房地产行业的巨额平均资产负债率和产权比率，同时也引发了房地产行业的巨大偿债风险。(3)已获利息倍数它是指息税前利润与利息支出的比率，它可以反映获利能力对债务偿付的保证程度，计算公式为：已获利息倍数＝息税前利润/利息支出。该指标不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度，它既是企业举债经营的前提，也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。从经验上看，已获利息倍数至少应当大于1，且比值越高，企业长期偿债能力也就越强。如果已获利息倍数过小，企业将面临亏损、偿债的安全性与稳定性下降的风险。该公司2002年的已获利息倍数＝[83,036.67+16738.49]/16738.49=5.96。从这个比率来看，企业所创造的息税前利润足以支付利息，企业偿付利息的风险很小。(二)企业偿债能力表外因素分析除了财务报表能反映出企业的偿债能力外，一些特殊的表外项目也能反映出企业的偿债能力，甚至一些特殊项目对揭示企业偿债能力有重要意义，这也是十分值得我们关注的。1、存货变现能力。 存货是房地产企业的重要资产组成，它占总资产的比重通常在80%-90%，甚至更高。但是，不同的开发项目因质量及蕴含风险不同，导致了报表上存货账面价值与它实际市场价值会不一致，因此，从市场角度考察存货真正价值的分析对企业偿债能力有重要意义。也就是说，存货的市场价值大小直接关系到企业偿债能力的高低。2.融资能力。房地产企业80%以上的资金链都是依靠融资来完成的，因此，融资能力直接关系到它偿债能力的大小。一个资信好、运行状况良好的企业，可以通过举新债还旧债来有效控制它的偿债风险。企业融资能力影响因素主要有：12345678分页标题#e#(1)项目销售前景及利润大小的预测。前景好的项目，易实现项目融资。(2)资信等级。资信等级高的企业，融资能力强。(3)管理经验。管理经验丰富的企业，容易实现产权融资。这是因为房地产是我国新兴发展行业，整个社会管理人才紧缺，因此，具备丰富经验的企业很容易吸引外行的游资进入房地产企业，实现产权融资。3、或有事项。 美国财务会计准则公告第5号把或有事项定义为一种现存的状况或处境，其最终结果为企业收益还是损失尚不确定，只有在发生或不发生一个或若干个未来事项时才能最终证实(注5)。常见的或有事项有保修负债、应收账款的可收回性、为其他企业担保。尤其是担保事项，很有可能成为企业重大的负债项目，它会严重削弱企业偿债能力。4、长期租赁。长期性的经营租赁是长期筹资的一种形式，它会减弱企业的长期偿债能力。5、合资经营。当企业参与合资时，通常要做出承诺，如要为合资企业的银行贷款提供担保，或者与合资企业签订长期的原材料购货合同。这类活动可能使公司存在大量的不出现在资产负债表上的潜在负债或承诺义务，它会对企业长期偿债能力产生重大影响，减弱企业长期偿债能力。6.现金流量。企业债务清偿能力是与其流动性密切联系在一起的。企业流动性能通过资产负债表予以揭示，但现金流量表也同时能对此作更进一步的披露。企业一定时期内现金的不断流入和流出，尤其是经营活动导致现金的不断流入和流出，体现了企业良好的流动性和资金运转能力。现金流量表中反映的一定时期的现金净增加额，体现企业本期为下期提供的可随时支付的财务资源，其数额大小会在一定程度上反映其支付能力。 三、盈利能力分析盈利能力是指企业赚取利润的能力。利润的分析对股东来说至关重要。因为股东以股利形式获得的收入来自于利润，而且利润增长能引起股价的上涨，从而使股东获取资本收益。对债权人，利润的多少也非常重要，尤其是对长期债权人，盈利的大小是其债权收回的最后保证。企业经常性的销售利润是借款安全性的保障，是偿债的重要。因此，获利能力分析是财务分析中重要的一项内容。影响获利能力包括企业营销能力、收取现金能力、降低成本能力、回避风险能力等，影响的因素主要有销售收入及其增长率、财务状况、成本费用、经营风险。(一)盈利能力表内因素分析1、营业利润率它是营业利润与全部业务收入的比率，计算公式为：营业利润率=营业利润/(主营业务收入+其他销售收入)*100%。它反映了企业生产经营业务的获利能力，计算出了每实现百元营业额或消耗百元资金取得的利润有多少。它是衡量总资产报酬率、资本回报率的基础，也是同一行业中各个公司之间比较工作业绩和考察管理水平的重要依据。该企业2001年和2002年的营业利润率分别为：6225.82/(77979.42+965.86)100%=7.9%；82339.98/(638006.04+1848.36) 100%=12.87%，2002年比2001年提高了4.97个百分点，其主要原因是收入增长速度为711%［(639854.4-78945.28)/78945.28*100%=711%］，超过了支出和费用增长速度667%［(557513.43-72719.46)/72719.46*100%=667%］，在收入增长的同时，控制成本费用的增长支出，这是公司管理水平提高所致。具体计算数据详见下表。指标上年实际(2001年)本年实际(2002年)产品销售收入77979.42638006.04其他业务收入965.861848.36业务收入合计78945.28639854.4减：产品销售成本56777.35463987.77其他业务支出696.511387.14期间费用11165.8457220.49销售税金及附加4079.7634918.03成本费用小计72719.46557513.43营业利润6225.8282340.97营业利润率7.9%12.87%2、总资产报酬率 它是息税前利润与平均总资产之间的比率，计算公式为：总资产报酬率＝（利润总额＋利息支出）/平均总资产＊100%。这是从资产经营的角度分析盈利能力，是衡量资产运用效益，从总体上反映投资效果，这对公司管理当局和投资者来说都是最重要的会计信息。只有公司资产利润率高于社会平均利润率，公司的发展才处于有利地位；只有公司资产利润率高于本行业平均资产利润率，公司才能在该行业立足并有长久发展。该公司上年和本年的总资产报酬率分别为：8107.03/448471.76＊100%=1.81%；99775.16/944030.37＊100%＝10.57%，2002年企业总资产报酬率提高了8.76个百分点，说明企业在本年盈利能力有很大提高，主要原因是利润总额有大幅度提高。指标上年实际(2001年)本年实际(2002年)利润总额6030.5183036.67利息支出2076.5216738.49息税前利润8107.0399775.16资产平均总额448471.76944030.37总资产报酬率1.81%10.57%3、净资产收益率它是利润总额与净资产的比值，计算公式为：净资产收益率＝净利润/平均净资产＊100%。它反映了投资者每百元投资所取得的利润。它是从资本经营角度分析盈利能力，是反映盈利能力的核心指标。它的高低直接影响到现有投资者是否继续投资，以及潜在投资者是否追加或重新投资。该指标越高，反映盈利能力越好。 12345678分页标题#e#该公司上年和本年的净资产收益率分别：4092.80/［(28750.63+342200.21)/2］＊100%=2.21%；＝54,227.07/［（342,200.21＋470,135.91）/2］＊100%＝13.35%，本年比上年有大幅度提高。本年度13.35%的比率高于同期6.9%贷款利率，对投资者来说是非常有吸引力的，给投资者带来了较高的投资收益。(二)盈利能力表外因素分析1、收入政策对盈利能力的影响。对房地产企业而言，商品房销售收入的确认原则往往是影响其报表质量的一个重大因素。我们可以发现，不同情况的开发商会采取截然不同的会计政策。一些较为保守稳健的开发商会到商品房开发彻底完工并验收合格，取得买方的付款证明并出具发票后才予以确认收入，而一些希望提高收入和利润的企业就可能在商品房销售合同签订，取得买方的付款证明后就确认入账，这之间形成的销售收入差距可能高达上亿甚至数十亿。这就严重掩盖企业真实的盈利能力。这方面我们在分析时应该着重注意的。 在对该公司收入确认原则进行了解后，发现企业采用交付使用后半年确认收入的原则。其中有一个项目销售收入达2.3645亿元，项目已经正常交付使用但还未确认收入，因此，这一事项表明企业至少还可以增加3043万元的盈利能力(按本年12.87%的营业利润率计算)。2、证实资产减值。有167.922万元应收账款确定无法回收，影响了企业盈利能力；公司一子公司经营不善，发生经营亏损，净资产减少了50.6万元。3、提供贷款担保。该公司为其某子公司提供了2000万元贷款担保，一旦子公司无力偿债，将严重影响到该公司的盈利能力。4、主营业务收入大幅增长。今年营业收入比上年增长了718%，增长的主要原因去年开发的三个项目中有一个今年确认了收入，引起销售收入大幅增长。这也说明企业的盈利能力有较大幅度提高。四、偿债能力与盈利能力分析在实践应用中要注意的问题(一)要综合运用各项财务指标对企业做出判断。 企业偿债能力、盈利能力的财务分析技术是一个指标分析系统，它由一系列的指标从不同的角度和层次反映出企业的财务状况，揭示企业存在的财务和经营风险情况。单一一个或几个指标是不足以客观反映企业的状况。如在本案例分析中，单从流动比率来看，它是没有较大的偿债风险。而当我们同时结合其速动比率时就能发现该企业存在较大的还债风险。因此，在对企业进行偿债和盈利能力分析时，要把一系列指标的状况综合考虑起来，结合企业实际情况和行业特点，做出综合判断。又例如，我们综合上述对该房地产企业的各个角度和层次的分析后，可以对该企业的偿债能力和盈利能力做个综合评价：总体上，该公司与同行业相比，其偿债能力和盈利能力是健康和正常的，虽然企业负债比率较高，具有较大的偿债风险，但企业的盈利能力很强。(二)重视横向行业指标比较和纵向企业内部不同年份数据比较。同一指标，不同行业有时会相距甚远。因此，与行业指标容易找到与同行的不同和差距，找到企业与外部差异。本企业自己不同年份的比较，可以找到内部原因和问题，及时加以解决。例如，本案例在分析速动比率时，通常认为比率为1是较为理想的，但我们在分析该房地产公司时，却只有0.4、0.3，与理想值相差甚远，但我们把它与同行比较就会发现，这个比率在该行业是正常的，而且是属于较好的企业。而它之所以会如此低，也是由于其行业内在因素及当时社会经济条件所综合决定的。(三)重视存货市场价值评价。在房地产公司，存货通常在总资产中所占比重高达80%-90%，因此，在分析任何一个房地产企业的偿债能力时，都不能忽略了存货市场价值分析和评价。 房地产企业存货通常包括以下部分或全部：项目的前期规划设计费、勘测设计费、拆迁安置费、前期报批费、工程成本、资本化利息等，这些成本构成又以工程成本为主。这些费用成本的投入过程长达一至二年，在企业将房产品销售并交付使用后才将这些存货转为销售成本，确认销售收入和利润。因此，在房产品交付使用之前，即使已经预售了并收到了销售款，也不能确认存货的风险已经转移。因此，存货的价值的实现最终取决于企业生产的房产品是否最后销售出去并在交付时被购房者接受而不产生销售退回。因此，我们对房地产企业存货进行分析时可以从以下方面来考察其存货的风险及其价值：(1)存货构成。如果存货中都是项目的前期开发费用，如前期规划设计费、勘测设计费、拆迁安置费、前期报批费、资本化利息，那这些费用投入所得的几乎是没有价值的，也是基本上无法变卖和收回成本的，因此，光只有这部分构成的存货风险相当大。但如果存货中除了包括上述前期费用外，还有大量工程成本投入，同时，房产品也已经建设中或基本建设完毕，那它还是有相当价值的。如果该企业产品销售状况良好，房产品交付后也不存在重大质量问题，那企业就可以实现销售收入，存货的价值也得到实现；如果该房产品销售形式不佳，那该部分存货价值将大打折扣，可能发生的情况是出现烂尾楼或空置房，短期内不能收回成本或存货价值很小。 (2)房地产企业品牌经营策略与存货价值。企业在开发过程中，是否有对其产品进行市场定位，是否有明确的目标市场，楼盘的设计包装是如何根据目标市场进行相应调整的，营销策略是否有效，这些都对存货的变现能力产生影响。有完善的品牌经营策略的企业，存货变现的可能性大，风险小。例如在本案例中，存货占总资产的83%(877134.84/1056104.01*100%=83%)，这也就说明企业绝大部分资产都投入在存货中。通过外围的调查我们了解到，该企业开发的3个项目有2个已经预售完成，销售率达90%以上，且该房产品在当地是知名品牌，较受当地消费者喜爱，产品质量在当地有口皆碑。因此，该企业的存货变现能力较强，风险较小，偿债能力较强。12345678分页标题#e#(四)结合项目运营周期来考察企业的盈利能力。房地产企业运营周期较长，一个项目通常需要2-3年，如果在现有的以年为周期的报表制度内进行相应的运营分析往往会有极大的偏差。因此，在考察盈利能力和偿债能力时，要针对项目周期进行具体分析，通过计算具体项目的运营周期进行行业比较，以其效率在行业中的相对情况作为评判标准。 例如在本案例中，上年和本年的总资产报酬率分别为1.81%和10.57%，本年盈利能力较上年有很大的提高。通过了解该企业的项目开发周期后，我们发现，该房地产公司迄今为止，已经成立了3年。在成立最初的一年，都是做土地储备前期工作；成立的第二年即上年，主要是完成三个项目的前期规划设计及报批工作，只有一个项目在上年未确认了少量的销售收入；成立的第三年即本年，三个项目中有二个已经销售并完成了平均80%的销售量，在本年有一个项目确认了销售收入。因此，我们可以认为，上年和本年是同属一个项目周期，虽然本年盈利能力有较大提高，但这种提高是建立在上年工作业绩的基础了，因此，这种提高可以认为是整个项目周期盈利能力的表现，而非这一年取得了如此提高。(五)不同收入政策粉饰下的盈利能力判断。根据目前我国的财务制度，房地产企业商品房收入确认存在较大的自由度。在这种自由度下，企业可能会根据本企业需要，通过收入政策，人为调节利润。收入政策对利润的人为调节有二种情况，一种是提前确认收入，夸大利润；另一种延迟确认利润，大幅缩减利润。因此，在对房地产企业盈利能力分析时，必须要了解其收入确认原则，在这个基础上，对企业盈利能力进行修正，以作出正确评价。(六)不同成本归口核算粉饰下盈利能力判断。 根据目前我国房地产企业开发现状，许多企业的项目都是进行分期开发，分期确认成本和利润；一个公司中又可能存在同时开发几个项目的情况。在这种状况下，各期和各项目的成本归口就可能存在人为调节。最为普遍的现象是，许多企业为了延迟交所得税，都采用后期(或后一个项目)成本进入前期项目(或前一个项目)，这样就造成前期项目成本虚增，利润虚低，从而使报表反映出来的企业盈利能力比实际的差。还有一种可能是，把前期成本计入后期，使前期利润虚高，夸大了企业实际盈利能力。这也是我们在实践中应该重视的问题。(七)重视结合企业非财务资料分析。例如为他人提供担保，就是影响企业盈利能力极为重要的信息，一旦遗漏，对企业的判断将有严重的偏差。(八)通货膨胀时期，应将物价变动对盈利能力和偿债能力的影响剔除。五、提高企业偿债能力和盈利能力的途径(一)控制好负债规模。 负债比重明显偏高虽是行业内普遍现象，但它引发巨大的偿债风险使我们必须重视负债风险的控制。虽然房地产企业利润水平较高，但企业获利能力大小必须考虑到实际面临的风险。风险高的获利能力并不能代表真正的收益性，因为它往往是短期的，不确定的。因此，经营者不要被一时的高额利润所迷惑，不考虑负债风险而一味追求项目扩张。在风险和收益之间做出慎重的权衡，实施稳健的财务政策，加强负债风险管理，追求企业稳步健康发展才是企业长远发展之道。(二)加快项目开发进度，降低财务成本。房地产企业通常者存在存货占总资产的比重很高，周转速度较慢的问题，这是值得我们重视的。因为巨额的存货将占用企业大量资金，周转速度较慢，会导致资金成本上升，获利能力下降。因此，企业通过加快项目开发进度，提高存货周转速度，降低营运资金的需求，不仅可以使企业经营风险减少，同时也减少了利息支出和资金使用效益，为企业节约出更多资金用于经营规模的扩大和创利水平的提高。(三)加强企业管理，控制企业生产成本和管理成本。实践中我们都知道，房地产行业在巨额利润的掩盖下，企业管理成本和工程成本的浪费是惊人的。因此，作为企业管理者，如果能有意识的提高成本管理和控制能力，提高企业经营管理能力，将能取得不小的经济效益。例如，该公司的本年度期间费用占主营业务收入的10.1%，这个比例与其它行业比是较高。(四)建立风险管理体系。 房地产开发是个高度风险的行业，不仅风险程度高，而且风险面广。如果能建立一套完整合理的风险防范体系来应对各项不确定的因此，避免由于个别风险因素而导致公司财物损失。风险防范体系的建立应重点关注：政策面的风险防范准备；对市场波动时的应变措施；工程项目的保险情况等。(五)加强企业资信建设，树立良好信誉，提高企业融资能力。房地产行业是高额负债的行业，而它的负债绝大部分是通过商业银行贷款得来的。因此，资金是企业的血液，企业融资能力将决定企业的生存和发展能力。尤其在近二年，国家对房地产行业融资监管十分严厉，房地产市场越来越规范，企业通过不规范操作来获取资金的途径减少，风险加大，使得在近一年的时间中，许多实力不强、过度扩张或资信较差的企业面临严重的资金短缺，项目开发无以为继，房地产市场出现洗牌格局。因此，企业应切实重视融资能力的提高，主动建立良好的资信，按期归还银行贷款，按时支付各项应付款，尤其是应付工程款，尽量不占用施工企业的流动资金。(六)加强企业现金流量分析。 纵观国内企业开发经验，现金流量问题往往是造成企业开发失败的原因。由于国内的特殊情况造成房地产企业普遍存在长短期负债结构失衡，其在短期的现金偿还能力上往往会出现大量问题。因此，对企业未来现金流量预测，根据其项目进度和销售预测估算出未来的现金流入和流出的基本量，进而对企业可能出现的财务危机做出预警。附表：资产负债表、利润表、现金流量表12345678分页标题#e#资产负债表编制单位：房地产开发有限公司2002年12月31日单位：千元资产年初数期末数负债及所有者权益年初数期末数货币资金67,837.1096,878.47短期借款52,000.00168,000.00应收账款26,315.0427,784.69应付票据968.76300.00其他应收款15,695.1110,491.43应付账款78,948.59210,018.09预付账款15,147.8520,358.99预收账款59,191.6646,474.51存货：659,174.98877,134.84应付福利费1,665.161,734.54其中：在建开发659,174.98786,314.66应付股利12,620.020待摊费用1,206.63175.27应交税金5,915.87 14,538.31流动资产合计：785,376.711,021,102.45其他应交款170.85183.92长期股权投资6,329.195,707.82其他应付款16,933.7719,311.17长期投资合计：6,329.195,707.82预提费用83,406.541,119.50固定资产原价49,871.4840,654.24一年内到期的长期负债016,000.00减：累计折旧15,502.3413,851.74流动负债合计313,576.75479,531.35固定资产净值34,369.1426,802.49长期借款16,000.0026,020.00减：固定资产减值准备00应付债券151,764.9871,329.45固定资产净额33,848.4426,802.49其他长期负债3,976.973,177.16长期待摊费用6,402.382,491.24长期负债合计171,741.95100,526.62其他长期资产6,402.382,491.24负债合计485,318.70580,057.97少数股东权益4,437.825,910.13 股本63,100.10139,584.94资本公积143,572.61145,833.64盈余公积130,247.04160,071.93其中：公益金16,923.2019,634.55未分配利润5,319.2424,710.64外币报表折算差额-38.79-65.24股东权益合计342,200.21470,135.91资产总计831,956.731,056,104.01负债与股东权益总计831,956.731,056,104.01利润表编制单位:房地产开发有限公司2002年12月单位：千元项目上年累计数本年累计数一、房地产经营收入77,979.42638,006.04减：房地产经营成本56,777.35463,987.77销售税金及附加4,079.7634,918.03二、房地产经营利润17,122.31139,100.25加：其他业务利润269.35461.22减：营业费用3,814.0821,075.46管理费用7,544.8436,226.04财务费用-193.08-80.01三、营业利润6,225.8282,339.98 加：投资收益-157.48-687.40营业外收入73.892,046.12减：营业外支出111.72662.02四、利润总额6,030.5183,036.67减：所得税2,068.8726,447.61减：少数股东损益-131.162,362.00五、净利润4,092.8054,227.07现金流量表编制单位:房地产开发有限公司2002年12月单位：千元项目2000年2001年一．经营活动产生的现金流量：销售商品提供劳务收到的现金85,421.22640,751.83收到的租金156.79872.82收到的其他与经营活动有关的现金223.213,331.13经营活动现金流入小计85,858.46644,955.79购买商品、接受劳务支付的现金110,204.73660,395.64经营租赁所支付的现金98.51450.12支付给职工以及为职工支付的现金12,103.8629,318.11支付的其他与经营活动有关的现金9,765.2343,186.87经营活动现金流出小计141,459.59792,794.17经营活动产生的现金净额-55,601.13-147,838.38 二、投资活动产生的现金流量收回投资所收到的现金30.0030.00分得股利或利润所收到的现金91.440取得债券利息收入所收到的现金214.95902.80处置固定资产、无形资产和其他长期资产而所收到的现金净额9.772,409.07投资活动现金流入小计254.723,433.32购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金703.774,149.8212345678分页标题#e#投资活动现金流出小计703.774,149.82投资活动产生的现金流量净额-449.05-716.51三、筹资活动产生的现金流量吸收权益性投资所收到的现金10.000借款所收到的现金56,500.00310,220.00筹资活动现金流入小计56,500.00310,230.00偿还债务所支付的现金50,500.00162,200.00发生筹资费用所支付的现金0884.68分配股利或利润所支付的现金13,538.000偿付利息所支付的现金848.556,974.37筹资活动现金流出小计51,348.55183,597.05筹资活动产生的现金流量净额5,151.45126,632.95四、汇率变动对现金的影响额-4.7359.85 五、现金及现金等价物净增加额-50,903.45-21,862.08引文