anbound-风险与机会-第197期

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1、第197期2011年4月6日风险与机会评估风险评估：2011年保障房冲击从心理转向现实机会评估：油气管道是最稳定的长期基建投资风险与机会评估风险评估：2011年保障房冲击从心理转向现实TOP分析结论：租赁运营是保障房建设的主要风险与其在揣摩字眼中耗费精围绕2011年房地产调控最敏感的一个问题不再是“会不会调力，不如从调控中变数最小的因控”，而是“如何调控”，因为决策层的决心显然不是以往可比。素着手分析，依据最确定的参数至于对调控效果的判断，市场把太多精力用于猜测调控目标上，似来描绘调控全貌。在我们看来，乎房市只有随着政策缰绳的松紧而起

2、伏这一种演变路径，近期外界目前最不易松动的两个因素，一对于各地今年房价控制目标的争论就是这一心理。但考虑到房地产是中央借调控梳理金融隐患的决市场的发展惯性、投资地位以及与经济的复杂联系，从“低于GDP”心，二是完成保障房建设这一政或“稳中有降”等官方表态中去摸索前景不太可靠。与其在揣摩字治任务。眼中耗费精力，把决策建立在这些不确定的基础上，不如从调控中变数最小的因素着手分析，依据最确定的参数来描绘调控全貌。在笼统地讨论保障房项目的盈我们看来，目前最不易松动的两个因素，一是中央借调控梳理金融利前景过于抽象，有可能对上述隐患的决心，二是完

3、成保障房建设这一政治任务。保障房计划的规模、性质以及对商品房市场的影响产生错觉。由2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房的目标是580于政府资金的介入力度并不相万套，2011年大幅提高至1000万套，而整个“十二五”期间的建同，对利润率的管制也有差别，设规模是3600万套。算上保障房建设真正启动的2010年，到“十这使得各种保障房附加的政府信二五”末期中国累计建设的保障房将超过4000万套，以每套房居用是完全不同的。从这个角度看，住3人计算可容纳1.2亿人口。考虑到目前的城市化速度和以商品关于保障房利润或风险的讨论第房为主的格局

4、，如果这一计划落实，不但20%的人口将临时或永远一步需要厘清项目性质，这甚至退出商品房市场，各地为保障房建设投入的土地、资金和机会成本比判断当地政府的财力更重要。也非常可观。鉴于这一从未出现过的情景，届时保障房与商品房的关系未必能维持在“补充”的角色，很可能演变为“竞争”和部分保障房建设最大的风险来自“替代”。租赁型住房的运营环节，因为构建低收入家庭和低租金水平的现自1998年房改以来的市场定位从2011年开始发生根本变化，金流是过去不曾面临的考验。但足以改变我们熟悉的游戏规则。尽管房产作为投资品种的地位也远是在2011年开始的建设期

5、内，运非十年前可比，但这不足以抵消房产的公益属性逐步上升的抑制力。营问题还没有上升到最显著的位理论上的长远探讨可以是经济增长和居民可支配收入提升能否减弱置，建设阶段的资金缺口才是决国家干预住房市场的必要性，以及中央、地方的财税机制有没有副定规划能否落实的关键。作用小的改革方案，但短期的现实问题必然是上述保障房建设计划能否落实，因为这关系到本轮调控是否真正有与以往不同的性质。无论表面上资金分配比例如何，最终都要回到（银行对）项目前捕捉到的信息是非常矛盾的，虽然住建部已经与各地陆续目背后的政府信用审核这一原签订了《保障性住房目标责任书》，

6、今年1000万套的目标也已经点。而地方政府对保障房建设的分解下去，并且10月31日前必须开工，但无论是地方政府对于房真实支持能力，又与当前的财政价调控目标的态度还是银行、开发商对保障房低盈利的抱怨，都显收支、未来几年的投资规划，以示要实现这些目标并非板上钉钉。开发商通常反馈的信息是保障房及土地供需现状联系在一起。在利润只有3%或更低，除了少数极具“社会责任感”的大型企业，融资平台风险还没有剥离的情况开发商不情愿也无法负担投资保障房的亏损。公开信息显示，虽然下，要为保障房建设设立独立、万科、龙湖和许多开发商的保障房项目都在亏损，但绿城、

7、保利北安全的融资渠道难度很大。京的类似项目却“意外”盈利。除去销售环节的客观原因之外（譬Anbound&Information，Page1风险与机会评估如因购房者资质认定而拖延），政府锁定的项目利润空间不足以应从政府资金的来源来看，财对建安成本变化，以及政府补贴不能按时到位是亏损的主要原因，政预算方面的变数很多，最应该能够盈利的项目毕竟是少数。考虑的倒不是支出能力能否覆盖不过，笼统地讨论保障房项目的盈利前景过于抽象，有可能对保障房建设，而是支出意愿的优上述保障房计划的规模、性质以及对商品房市场的影响产生错觉。先顺序。至于其他资金来源和

8、融从类别来看，保障性住房涵盖了由政府出资或开发商垫资，政府承资方式，一来还不具有大面积推诺回购或一次性收购的租赁类项目，譬如廉租房和公租房；也包括广的能力，二来也无法完全摆脱开发商投资建设并销售，但价格和销售对象受政府管